Пандемия, ограничения, лавинообразный рост себестоимости строительства уже сейчас вывели проектирование в России, по словам архитекторов, девелоперов и строителей, «на пять лет вперёд». Однако, цифровизацию в сегменте продолжают сдерживать консервативность отрасли даже в условиях «новой нормальности» и дороговизна большинства решений.
Уже к 2023 году, по прогнозам PwC, сегмент BIM-технологий вырастет в 1,5 раза. В России показатели могут быть гораздо выше – с 1 января 2022 года все объекты, которые строятся за счёт бюджета, должны проектироваться с помощью BIM. На цифровой формат строительства объекты госзаказа Москва переводит по примеру большинства крупных городов мира, и сейчас отрасли, в первую очередь, необходимы нормативно-правовые акты и нормативно-технические документы, которые учитывали бы региональную специфику. По словам мэра Москвы Сергея Собянина, именно цифровая трансформация является ключевым условием для успешного развития города.
Впрочем, разработка информационных систем и внедрение цифровых технологий, включая BIM (в России – ТИМ: технологии информационного моделирования), стройкомплексом ведется ещё с 2012 года, а помогать в подготовке кадров заказчика и проектных, строительных структур будут созданные московской мэрией центры компетенций ТИМ. Предполагается, что затем столичный опыт распространится на всю страну.
Показательно, что, словам главы Минстроя РФ Ирека Файзуллина, переход строительной отрасли на технологии информационного моделирования не приведёт к удорожанию строительства: инвестирование в эти процессы произошло уже в подготовительный период. Новые технологии, по мнению г-на Файзуллина, также позволят значительно ускорить проектирование. В частности, BIM планируется активно применять в рамках программы реновации московского жилого фонда: благодаря его использованию, может быть значительно повышено качество проектирования, убеждён Андрей Бочкарёв, заместитель мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства. Например,принципиальный момент – исключение коллизий и более корректный подсчет строительных объемов, что серьезно влияет на срок реализации проектов, включая процесс согласования и доработок. Практика применения технологий информационного моделирования в рамках программы реновации будет расширяться, и это, по оценкам Андрея Бочкарёва, ускорит проектирование и строительство, а значит, и реализацию всей программы.
Всё в проекте
«Умное» проектирование уже полтора года назад вышло на авансцену сегмента: по словам собеседников «Строим просто», именно пандемия заставила применять технологии «всем миром и всем рынком». Во-первых, сам процесс проектирования изменился из-за перехода части работников на удалённую работу, рассказывает Виталий Волохин, главный архитектор проектного института «ПИ-2» («Главстрой-Регионы»). Конечно, схемы с формированием проектных групп из специалистов, не привязанных к рабочему месту. рассматривались давно, указывает эксперт, поэтому процесс цифровизации мало кого застал врасплох, но именно локдаун ускорил переход. Теперь проектирование не привязано к офису – многие проектные организации сознательно отказались от них вообще даже после отмены ограничений. Часть процессов в итоге перешла в облачные сервисы, общение – в корпоративные мессенджеры. И, несмотря на то что проектирование достаточно консервативная область (особенно когда речь идёт об авторских, уникальных проектах), изменения прижились и продемонстрировали эффективность, резюмирует Виталий Волохин.
«Другими словами, изменилась организация проектирования, – поясняет он. – И, во-вторых, новое время начало диктовать новые требования к объектам проектирования. Так, если раньше квартира, рассматривалась преимущественно как место для отдыха, приёма пищи и сна, то теперь это ещё и рабочее место».
В маленьких квартирах такое изменение в итоге привело к пересмотру базового функционального зонирования – появились места для размещения рабочего стола и стула, перечисляет эксперт. В больших – востребован и проектируется отдельный (пусть и небольшой) кабинет. Внимание к акустическому комфорту и шумоизоляции в проектировании было всегда, но именно после пандемии приобрело дополнительное значение.
Работа из дома предъявляет дополнительные требования и к среде: по словам Виталия Волохина, люди стали намного больше времени проводить рядом с домом, предъявляя дополнительные требования к благоустройству. «Нужно отметить, что благодаря грамотной градостроительной и архитектурной политике последнего времени, качество среды уже давно соответствует новым требованиям, – указывает он. – И актуальность всего перечисленного только подтвердило верность выбранного направления на улучшения. Входные группы жилых домов, например, начали адаптировать для курьерских служб и служб доставки, там появились места для ожидания, системы временного хранения и прочие атрибуты заказа на дом».
В-третьих, именно пандемия заставила весь мир (и, в частности проектировщиков) задуматься о будущем, говорит Виталий Волохин. Какими будут города будущего? Каким критериям должна будет соответствовать архитектура будущего? Какие требования будут определять качество жилья будущего? И как не ошибиться в своих прогнозах? Всё это очень важно, так как основу для всего этого нужно закладывать уже сейчас, резюмирует эксперт.
Нарисуем – будем жить
Спрос на цифровизацию проектирования и, в частности, BIM-технологии, существенно вырос и продолжает расти, соглашается Павел Якимчук, партнер, руководитель департамента управления проектами Cushman & Wakefield. С одной стороны, это вызвано стимулированием государства, с другой – все больше компаний видят возможности для получения конкурентного преимущества на все более сложном рынке. В итоге жилой сегмент опережает коммерческий по объемам строительства и проектирования, а коммерческий – исторически более требователен к продукту, констатирует г-н Якимчук. Кроме того, часто игроки (проектировщики, строители, девелоперы) действуют в разных сегментах и, соответственно, происходит определенная диффузия технологий, поясняет он.
«Главное для рынка – активное внедрение цифровых моделей зданий уже на законодательном уровне, – убеждён Сергей Труханов, глава архитектурного бюро T+T Architects. – Процесс цифровизации начался несколько лет назад, а его динамичный рост произошел в последние полтора года. BIM-проектирование пока еще слабо применяется в нашей стране на всем строительном цикле. В лучшем случае мы имеем модель на этапе разработки проекта, но вот дальнейшее строительство здания и эксплуатация BIM не затрагивают. Для качественного рывка отрасли необходимо активно менять эту ситуацию: столичные девелоперы уже давно работают на пике современных технологий и решений, но вот процесс внедрения таких систем в регионах пока крайне низкий».
Задачи нацпроекта и общая тенденция по быстрому развитию строительного комплекса страны должна стать стимулом для регионов внедрять хотя бы часть тех инноваций, которые давно применяют в Москве и мире, полагает Сергей Труханов. Хотя пока не все из них экономически обоснованы, но, по его словам, с приходом к массовому использованию ситуация изменится. «Например, главная технология, которую сейчас мы активно используем – это VR-проектирование, – продолжает эксперт. – Это создание не просто 3D-моделей зданий, но и полное погружение заказчика в них. Такой процесс может отдаленно напоминать видеоигру, в которой любой человек может стать немного архитектором. Технология упрощает и процесс согласования решений, и дает визуализацию итогового результата с максимальной точностью. Мы показываем нашим заказчикам здание так, будто бы оно уже построено, у них есть возможность прогуляться по этажам, расставить мебель, выбрать даже цвет стен и световые сценарии. Высокая детализация также помогает подрядным организациям не допустить погрешностей и ошибок при строительстве, тем самым, сэкономив время и материалы».
Кроме того, в стране стало в принципе намного больше архитектурных бюро, которые специализируются на цифровых моделях, указывает Сергей Труханов. Сейчас они выступают как аутсорс для застройщиков, которые не готовы выращивать собственные BIM-отделы – или из-за экономических проблем, или из-за нехватки компетенций и навыков управления такими сотрудниками. Стало больше и компаний, которые занимаются именно технологической стороной и разработкой – это и системные интеграторы, и непосредственно разработчики программного обеспечения под нужды строительного комплекса. Однако главное тут – не количество, а качество и возможность поддерживать единые стандарты, чтобы в итоге девелоперы могли работать в едином нормативном и цифровом поле, подчёркивает г-н Труханов.
«Сейчас как никогда важен качественный подход в оптимизации расходной части уже в самом строительстве, – соглашается Александр Смуров, создатель SMART среды 4Rooms City, СЕО SMUROV.GROUP и эксперт по коммерческой недвижимости и инвестициям. – Как и в любой кризис, люди ищут наилучший баланс цены и качества. Это говорит о необходимости выбора проектировщиками правильных качественных материалов и рациональном их использовании. Снова же, как и в любой кризис, будет перераспределение рынка, и компании, которые предложили новые форматы, наверное, выйдут на первые позиции или уравняются с теми компаниями, которые много лет уже находятся в этом сегменте».
Однако бума новых компаний в сегменте во время коронакризиса всё-таки не было, парирует Юрий Дубов, руководитель направления внутренней отделки CBRE. Скорее, некоторые известные компании развили в себе существующие или новые направления этой деятельности (Pridex, Apleona), уточняет он. Профильных игроков больше не стало, но заметна другая тенденция: «в рынок» стали приходить не профильные игроки, а именно IT-компании, например «Ланит», соглашается Игорь Темнышев, региональный директор департамента управления строительными проектами Colliers.
Впрочем, по словам Сергея Коврова, руководителя департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости», анализ новых технологий в проектировании и строительстве вообще только начинается. Хотя ещё в 2018 г. заработал, например, Акселератор Build UP, разработанный Фондом «Сколково» совместно с лидерами девелоперского рынка России – Гaлс-Девелопмент, ГК Кортрос, ГК Основа, ГК ФСК.В свою очередь, AFI Development ввела масштабное цифровое управление стройкой – облачное решение для автоматизации операционного контроля качества выполнения строительных работ. По словам Алексея Козина, руководителя отдела информационных технологий AFI Development, для пилотного проекта цифровизации управления строительством был выбран объект «AFI Park Воронцовский»: вместе с департаментом внедрения российского вендора “Мобильные решения для строительства” специалисты провели аудит бизнес-процессов, настроили новые схемы взаимодействия, выстроили работу в едином цифровом пространстве, обучили инженеров и руководителей проектов строительства. Пилотное внедрение, по оценкам г-на Козина, прошло успешно, и компания приняла решение о дальнейшем использовании IT-системы на других объектах для контроля строительного процесса и выдачи предписаний с помощью мобильных устройств. ПК российской облачной платформы удобен тем, что в режиме реального времени позволяет обеспечивать взаимодействие службы строительного контроля и подрядных организаций в едином информационном пространстве, поясняет он, – это предотвращает простои и срывы сроков реализации проекта. Доступ же к актуальной проектной документации онлайн и оффлайн, фотофиксация нарушений, геопозиционирование, автоматическая выдача предписаний по форме компании, загруженные справочники, шаблонизатор, удобная система оповещений и push-уведомления, сквозная аналитика — делают работу строительного контроля в три раза эффективнее, а процесс управления – прозрачным и риск-ориентированным. Формирование отчетной документации в ПК значительно сокращает время на внутренний документооборот и повышает эффективность работы, как отдельных специалистов, так и операционного управления проектом в целом, считают в компании. IT-решение, по экспертным оценкам, позволяет на 30% повысить качество строительного контроля, в 2,7 раза ускорить сроки устранения замечаний и снизить себестоимость квадратного метра жилья от 480 руб/кв.м.
«Игроки начинают трезво оценивать возможности информационных технологий, понимая, что перенимать стоит лишь уже зарекомендовавшие себя на практике решения», - резюмирует Сергей Должников, управляющий партнер EXINCO Group.
Дорого и мило
Технологии проектирования постоянно совершенствуются, но инновации стоят дорого, и капитальная стоимость таких зданий очень высока, вздыхает Юрий Дубов из CBRE. Пока 90 % строителей видят в том же ТИМ затраты, а не выгоду, применение новых технологий будет тормозиться, соглашается Сергей Черняев, генеральный директор компании «Конкуратор».
«Проектирование как таковое не «поумнело»: запрос на умные модели так и остаётся опцией, а не инструментом оперативного управления проектом, – поддерживает Игорь Темнышев из Colliers. – Это связано с низким качеством подготовки инженерных кадров, как в структурах заказчика, так и в структурах генеральных подрядчиков, так как информационные потоки в этих структурах имеют разные форматы и низкое качество сборки первичных данных».
Запрос на технологичность от девелоперов, конечно, растет, но нужно понимать, что строительство – комплексный процесс и невозможно поменять только одну деталь, чтобы вся система заработала. Цифровизация – это ведь не только BIM как модель здания, это и интернет вещей в виде разнообразных датчиков/счетчиков, это машинное зрение при приемке работ, это Big Data при анализе статуса реализации проекта: финансирование, фактическое выполнение, анализ рисков и т.д., продолжает он: «Но в связи с тем что смежные направления никто не развивает, не развивается комплексно и система».
Впрочем, хотя пока на эти затраты ни девелоперы, ни подрядчики идти не готовы, но именно в этом направлении и будет развитие рынка, убеждён Игорь Темнышев. Кроме того, большинство девелоперов рассчитывают на возвращение рынка в перспективе к обратной «нормальности», отмечает Юлия Никуличева, руководитель отдела стратегического консалтинга компании JLL. В итоге новые проекты сегодня фокусируются на том, чего хотят их конечные потребители – например, сотрудники, которые будут работать в новых офисных зданиях.
«И это вызвано не пандемией, а общим развитием офисного рынка и изменением предпочтений людей, – поясняет она. – Не секрет, что подход к тем же офисам сегодня трансформируется, как меняется и структура занятости персонала во многих компаниях. При том что мы не ожидаем полного ухода рынка на «удаленку» и отказа от офисов, но очевидно, что сотрудники всё больше времени проводят вне своего рабочего места, и этот процесс начался еще до пандемии – она лишь выступила дополнительным катализатором спроса на гибкий подход к работе».
Для девелоперов офисных зданий сейчас ключевым моментом является привнести в проекты «фишки» в части инфраструктуры, благоустройства, создания среды – всего того, что привлечет сотрудников в офис, в комфортную атмосферу, уверена Юлия Никуличева.
В итоге наиболее востребованы цифровые технологии в проектировании сейчас всё-таки при реализации нетиповых, сложных проектов, соответственно – это коммерческая и индустриальная недвижимость, констатирует Игорь Темнышев. «Но именно жильё сегодня – драйвер экономики, где мы видим преображение типовых решений и их сложность, а также акцент на строительство оригинальных по архитектуре и концептуальному значению зданий, – парирует Сергей Труханов. – Все это, безусловно, требует новых технологий проектирования, материалов и компетенций».
Евгений Иванов