Хотя цифровизация офисов стартовала в России задолго до пандемии, именно массовый переход на удалённый и гибридный форматы работы, а также требования «новой нормальности» стали причиной взрывного роста «умных» проектов. Тотальной диджитализации способствует, кроме того, сокращение соискателей, в принципе готовых находиться весь день в офисах, и их высокие требования к рабочим местам.
По оценкам IDC, уже в 2019 году объем рынка, например, облачных сервисов составил $233,4 млрд — это на 26% больше показателей 2018-го, равных $185,2 млрд. «Умнеть» офисы начали давно, и дело не только в пандемии, соглашается Елена Тадеущук, аналитик, ГК Arrow Capital. Новое качество электронных коммуникаций, возможность максимально гибкого управления системами жизнеобеспечения, автоматический офис-менеджмент, возможность автоматизации повседневных процессов офисных пространств – всё это было и до самого массового в истории мирового кадрового рынка ухода на «удалёнку».
Однако, именно пандемия с её необходимостью полной или частичной удаленной работы, а также новые санитарные нормы сделали ту же качественную и надежную видео и аудио конференцсвязь в офисе одним из основных условий его нормального функционирования. В итоге компании готовы дополнительно инвестировать в аппаратное оборудование, в соответствующее программное обеспечение, а также в решение вопросов кибербезопасности, связанных с тотальным использованием конференцсвязи.
«Пандемия просто вынудила более активно использовать цифровые технологии, которые необходимы для успешного функционирования бизнеса при удаленном формате работы, - поддерживает Игорь Темнышев, региональный директор департамента управления строительными проектами Colliers. - Если раньше общение по видеосвязи, проведение конференций c помощью ZOOM/TEAMS/WEBEX/GOOGLEMEET были опциональными, то сейчас - привычным и повсеместно распространенным инструментом. Учитывая, что многие компании частично сохранили и сохранят формат удаленной работы, развиваются и другие технологии, которые позволяют выстраивать оперативное и эффективное взаимодействие между сотрудниками».
Как «отдельная фишка» стали появляться и решения с видеосвязью в формате трёхмерной картинки, которая транслирует изображение собеседника в виде голограммы и позволяет, тем самым, создать эффект присутствия, рассказывает Игорь Темнышев. Запросы на устройство зон для «зум-коммуникаций» вообще заметно выросли, говорит Николай Миловидов, управляющий партнер UNK corporate interiors. По его оценкам, до 2/3 заказчиков выделяют сейчас отдельные пространства для организации интернет-общения сотрудников. О значимости направления говорит и, например, тот факт, что в феврале Яндекс объявил конкурс на лучшую идею по организации современного рабочего пространства с учетом цифровых технологий общения и командного взаимодействия в условиях удаленной работы.
Санитарный кордон
«Новая нормальность» и новые же санитарные требования заставили – зачастую кардинально - пересмотреть планировки, инженерные системы, системы кондиционирования и подачи воды в офисах, перечисляет Игорь Темнышев. Подавляющее большинство офисных зданий в Москве и Петербурге спроектированы, исходя из нормы 10 кв. м на одно рабочее место, напоминает эксперт. И если до пандемии офисные арендаторы стремились к максимальному уплотнению и оптимизации площадей, зачастую приходя по факту к 6-7 метрам на рабочее место, с критической нагрузкой на все системы, то сейчас, учитывая массовый переход к гибридному формату работы, исходный параметр позволяет обеспечивать вполне комфортные условия. «Запрос на высокотехнологичные решения, призванные до известной степени обезопасить работу в офисе в условиях непрекращающейся пандемии, появился почти сразу после первых локдаунов, - вспоминает Елена Тадеущук. - Лидером по внедрению оказались США и Япония. Среди них можно выделить организацию бесконтактного доступа в офис посредством голосового управления лифтом, а также специального приложения к смартфону; роботов-дезинфекторов и другие решения по автоматическому клинингу; сенсорные датчики перемещения персонала. Кроме того, активно внедряется бесконтактно управляемое оборудование для кофе-поинтов/офисных кухонь».
Частью «новой нормальности» в офисах стали и системы бронирования рабочих мест, анализа присутствия сотрудников в офисах. Первые, как правило, управляются с помощью мобильных приложений или стационарных компьютеров, рассказывает Олеся Дзюба, руководитель направления организации рабочего пространства компании JLL. Причём, забронировать и не прийти нельзя: если не активироваться в нужное время, например, с помощью сканирования QR-кода, то система сама отменит запрос. Параллельно настраивается время на активацию, что учитывает вероятность опоздания сотрудника, а также время на завершение работы. Между слотами можно также предусмотреть паузы – с тем, чтобы была возможность провести уборку: после освобождения помещения соответствующим сотрудникам уходит сообщение-вызов. Мониторинг же эффективности использования офиса происходит теперь через тепловые карты, которые позволяют при необходимости изменять конфигурацию пространств. Такая карта поможет и найти нужного коллегу или свободную переговорную комнату, кофе-поинт и другие вспомогательные зоны.
Впрочем, хотя российские игроки все эти ноу-хау и внедряют довольно активно (например, в новом офисе Avito в Санкт-Петербурге есть и удаленное бронирование рабочих мест, и ZOOM-переговорки , и AR-навигация), международные компании-арендаторы всё равно заметно выигрывают по оснащению, говорит Игорь Темнышев. «Из-за дороговизны, - поясняет Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate. - Закупка и имплементация умных систем сами по себе стоят очень дорого, поэтому немногие девелоперы вообще решаются на их применение. И пандемия так же на эту стоимость никак не повлияла – они точно не стали дешевле».
Говорить о буме «умных» офисов среди российского бизнеса пока не приходится, соглашается Елена Чернова, директор отдела управления недвижимостью Lynks Property Management. Эксперт отмечает, что российский рынок инновационных технологий вообще слишком отстает и по показателю объема инвестиций, и по объему использования инструментов от стран Европы.
В итоге практически все подобные проекты в России остаются пока «игрушкой» недвижимости высокого класса, а в массовых сегментах единичны.
Из-за этого, по словам г-жи Черновой, довольно сложно оценить объём и уровень проникновения технологий в целом. Кроме того, даже в постпандемию в России сохраняется множество консервативных бизнесов, которые могут обходиться вообще без цифровизации. «Но зато есть очень интересные примеры реализации фронт-офиса в банковском секторе, - делится Елена Чернова. - В июне прошлого года, например, Альфа-Банк презентовал в Москве первый Phygital-офис (от Physical и digital, сочетание цифровых и физических каналов). Это совершенно не похоже на привычный нам офис банка: клиент может запланировать в приложении визит, а на входе его - буквально - узнают в лицо. Пользователю достаточно единовременно пройти регистрацию, а потом все сработает автоматически: он входит в офис, система распознавания лиц Face ID передаст сотруднику всю важную информацию: как зовут клиента, с какой проблемой он пришел, какими сервисами банка пользуется, что ему может быть интересно и т. д. В офисе вообще нет бумажных документов, все они хранятся и подписываются с помощью смартфона. Но самое необычное для посетителей – это отсутствие привычных стоек сотрудников: не клиент сидит с талоном и ждет очереди, а наоборот, посетитель садится в любое удобное место, и консультант подходит к нему. Аналогичные решения есть и у других ведущих игроков, например, офисы новых форматов уже реализовывают СберБанк и ВТБ». Юрий Дубов, руководитель направления внутренней отделки CBRE, среди самых удачных проектов «умного» офиса в России, в свою очередь, называет проект Росбанка. «Но вообще количество «умных» решений и систем по организации работы увеличилось на рынке раза в полтора, - подсчитывает г-н Дубов. – И ограничением действительно служит только бюджет проекта».
Прогнутся под нас
Именно диджитализация ускорила и курс на отказ от непрофильных активов среди крупных компаний с продажей офисных зданий, убеждён Александр Смуров, cоздатель SMART среды 4Rooms City, СЕО SMUROV.GROUP, эксперт по коммерческой недвижимости и инвестициям. По его словам, такие игроки всё чаще выбирают арендовать помещения «с понятными издержками».
Средний сегмент начал рассматривать готовые офисы в формате так называемого коворкинга «все включено». В малом же бизнесе выросло количество фрилансеров и самозанятых экспертов и, соответственно, увеличилась потребность в классических коворкингах.
«Теперь во главу угла ставится комьюнити, сформированное мощными системами лояльности и во всех смыслах оцифрованное, - считает г-н Смуров. - Люди больше не хотят ходить в серые скучные офисы и «обычные» коворкинги - им важно находиться в информационной среде, которая сейчас формируется только за счет комьюнити. Доля таких офис-комьюнити, в рамках которых есть лояльность и нетворкинг, будет очевидно расти. Классическая же модель будет уходить на второй план, и даже крупные компании откажутся от неё, так как это будет плохо сказываться на самом бизнесе – это уже сейчас видно на примере таких компаний как Сбербанк и Яндекс».
Начавшись с западных и традиционно наиболее продвинутых IT-компаний, интерес к гибким офисам сейчас добрался практически до всех сфер, включая самые консервативные банки, поддерживает Николай Миловидов. По его оценкам, если до начала пандемии спрос на гибкие «умные» офисы был в районе 50%, то после вынужденного эксперимента по «удаленке» он приблизился почти к 100%. «Сервисные офисы в формате build-to-suit для таких компаний становятся наиболее привлекательным вариантом, – соглашается Евгений Овчинников, исполнительный директор сети сервисных офисов #BusinessClub от Capital Group. – Потому что они не только спроектированы специально под заказчика и обладают всеми необходимыми сервисами и услугами, но и предлагают максимально выгодные условия по аренде этого индивидуального офисного решения». Впрочем, если по итогам I полугодия 2021 года средний уровень тарифов FIX в классических офисах практически не изменился, увеличившись лишь на 0,3% к IV кварталу 2020 года, то тариф FLEX за 6 месяцев увеличился на 6,9%, подсчитывает Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами и инвестициями Becar Asset Management.
Далёкое близкое
Ценности постпандемического офиса и дальше будут дрейфовать в сторону важности среды и сообществ, убеждены игроки. «Зачем я туда вообще прихожу, какие «плюшки» и полезности даёт мне эта офисная среда – именно этим вопросом теперь задаются арендаторы, – перечисляет Александр Смуров. - От количества бенефитов и будет зависеть выбор, где сидеть. Для образования таких комьюнити будут создаваться коворкинги нового формата - с фуд-холлами, барным пространством, всем, что нужно резидентам».
Правда, значительную часть новых проектов ждёт фиаско, уверен эксперт: если ранее горизонт планирования и входа был семилетним, то сейчас, с ускоренным развитием цифровизации, диджитализации и изменениями культуры потребления, он не должен превышать четырех лет.
«Но девелоперы пока вообще не нащупали технологии, которые действительно могут создавать добавленную стоимость: офисы становятся «умнее», однако рынок ещё не готов «платить» за инновационность, - констатирует Павел Якимчук, партнер, руководитель департамента управления проектами Cushman & Wakefield. – И сейчас на рынке сформировался запрос скорее не на «умнеющие», а на «здоровые» офисы. Изменение спроса происходит как раз в этом направлении – wellness, sustainability».
Правда, всему этому может помешать продолжающийся рост себестоимости строительства. Повышение цен на стройматериалы, достигающее для отдельных позиций 200 % и уже названное игроками беспрецедентным, существенно увеличивает окупаемость любого проекта, напоминает Александр Смуров. Кроме того, не менее 30% стоимости квадратного метра fit out проекта зависит от валютных колебаний, уточняет Игорь Темнышев. В итоге, по прогнозам Дарьи Каневой, все большее внимание на рынке будет уделяться возможности гибридного «союза» гибких офисных пространств и классических арендаторов, равно как и возможности максимального использования диджитал-продуктов – и в части управления зданием, и в части оказания сервисов резидентам. «Это, конечно, ложится в себестоимость всех новых проектов, - резюмирует эксперт. – И, скорее всего, будет отражено в части обновленных стандартов, которые должны появиться для всех офисов». Евгений Иванов