Технология модульного рывка
Каждый экономический кризис заставляет российских застройщиков искать более выгодные технологии домостроения. В последние годы произошло активное вовлечение в процесс строительства банков. Так что теперь бизнесу приходится задумываться еще и о сроках: чем короче строительный цикл, тем меньше отчисления за кредиты, за обслуживание эскроу-счетов. Модульное строительство в этом смысле – самый продуктивный способ сделать девелоперские проекты более доходными, а затраты минимальными.
Планы, проекты, заводы
Сегодня плюсы и минусы этой технологии обсуждают и в федеральных верхах, и в региональных правительствах, и в бизнесе. Так, например, по словам замглавы Минстроя РФ Дмитрия Волкова, к 2030 году около четверти жилья в России может возводиться по модульной технологии. Как прогрессивную технологию оценивают ее и в столичном стройкомплексе. По мнению руководителя Департамента градостроительной политики города Москвы Сергея Лёвкина, отечественная отрасль требует новых подходов. Есть движение в этом направлении и в бизнесе. Руководство компании ПИК, например, высказало уверенность, что в ближайшее время по целому ряду причин этот путь изберет вся отрасль. По словам главы компании Сергея Гордеева, только с помощью технологии модульного домостроения можно построить здание за две недели. Свои собственные планы на этот счет в компании намерены обнародовать примерно через два месяца.
Наиболее плотно к выпуску готовой модульной продукции приблизился концерн «МонАрх». Уже из его названия следует, что в момент своего зарождения этот бизнес был ориентирован на монолитное домостроение. Однако в последние два года компания вела поиск технологических возможностей по выпуску модулей размером 100 кв. метров. Проект получил название «Технополис модульного домостроения», его бюджет составил 15 млрд руб. В его основе – возведение завода по выпуску комплектующих на роботизированных линиях по типу автомобильной сборки. Эксперимент на существующем производстве «МонАрха» был проведен в прошлом году. Здание из 10 модулей – двухэтажный штаб строительства в поселении Марушкинское новой Москвы – было собрано за пять часов. То есть согласно расчетам, для установки трех этажей секции из 25 модулей потребуется 24 часа, пять-шесть из которых уйдут на транспортировку. При таких сроках строительства объект окупается в разы быстрее, быстрее можно и рассчитаться с банком, если стройка ведется на кредитные средства, рассказал о проекте руководитель компании Сергей Амбарцумян. Ограничений по высотности он не видит, уверен, что таким образом можно строить и малоэтажку, и дома в 30 этажей, даже в условиях плотной городской застройки. По расчетам Амбарцумяна, завод экономически целесообразен на расстоянии до 300–400 км от места сборки, если учитывать расходы на транспортировку.
Модульность не приведет к однообразию, уверены в компании. Сейчас в альбоме ее проектов 200 моделей домов. Вариативность панировок станет широкой и за счет возможности по-разному располагать модули, и за счет разнообразия фасадов. Оценивать стоимость 1 кв. м такого жилья, правда, в «МонАрхе» не берутся: все зависит от стоимости земли, в разных регионах она разная. Для размещения завода власти города бесплатно выделили компании 24,8 га земли в новой Москве.
В руководстве столичного стройкомплекса положительно оценивают планы «МонАрха» в 2021 году построить первый тестовый дом, на примере которого можно апробировать модуль на практике. В качестве существенных плюсов технологии Сергей Лёвкин называет и сокращение сроков строительства, и снижение трудозатрат.
По мнению Лёвкина, существующая нормативно-техническая база не ограничивает бизнес в строительстве зданий из крупногабаритных модулей. По его данным, существует стандарт организации СТО «Здания из крупногабаритных модулей по технологии Комбината Инновационных Технологий – МонАрх. Проектирование, изготовление, транспортирование и строительство. Правила, контроль выполнения и требования к результатам работ». Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ и группой компаний «МонАрх» разработана уже вторая редакция проекта СП «Здания из крупногабаритных модулей. Правила проектирования», который прошел публичные обсуждения в январе 2021 года. Документ разрабатывался в качестве рекомендаций по строительству зданий из крупногабаритных модулей, включая проектирование отдельных элементов, порядок сборки в пространственный блок, специфических условий комплектации инженерного оборудования, отделки и особых требований к стыковым узловым сопряжениям, обеспечивающим качество здания в целом и требования к эксплуатационным стадиям.
У них и у нас
Эксперты рынка не рассматривают модульное строительство как нечто совершенно новое для отечественной отрасли. Заводское домостроение – выпуск хорошо известных панелей для домов типовых серий в СССР – и было предшественником модулей. Правда, дальше панелей дело не продвинулось. В отличие от стран запада, где в целях снижения затрат и в борьбе за покупателя к модульному строительству испытывали реальный интерес.
Аркадий Каменев, коммерческий директор компании Modulbau рассказывает, что модульное строительство получило широкое распространение и поддерживается на законодательном уровне в Европе, США, Японии, Китае. Международная сеть отелей Marriott объявила, что не менее 20% новых гостиниц будет возводить по prefab-технологиям (термин – сокращенное обозначение английского слова prefabricated, что означает «изготовленный в заводских условиях). Мировые здания модульных высоток бьют все рекорды сроков возведения. В Китае есть примеры, когда 30-этажный отель Т30 собрали за 15 дней, 57-этажный небоскреб Mini Sky City – за 19 дней. Самое высокое модульное здание в Европе находится в Лондоне – это Apex House. В Сингапуре сдали две самые высокие в мире модульные многоэтажки – ЖК Clement Canopy, которые состоят из двух 40-этажных модульных домов.
О практике такого строительства рассказывает и Алексей Ефанов, директор направления «Инжиниринг» ГК SRG. Он приводит впечатляющие примеры, причем, касающиеся даже России. Например, уже упомянутый брэнд Mariott с момента старта своей инициативы по развитию в Северной Америке в 2011 году открыл уже 31 малоэтажную модульную гостиницу. В настоящее время эта крупнейшая сеть отелей в США. Они разработали модульные аналоги своих концепций брендов Courtyard, Fairfield, SpringHill Suites и TownePlace Suites. Другой крупный оператор гостиничного бизнеса Accor, включающий в том числе сеть отелей Ibis, разработал иную концепцию двухэтажных модульных отелей Flying Nest из морских контейнеров для уникальных мест. Кроме того, они, совместно с Knauf, наладили уже и в России производство модулей для гостиниц высотой до девяти этажей. Двухэтажная гостиница по такой технологии уже открыта в Ступино. Интересным примером применения модульной технологии является пятизвездочный отель в провинции Китая Хуань на берегу озера Дунтин. Это 30-этажное здание общей площадью 17 тысяч кв. м было построено всего за 15 суток на готовом фундаменте. При этом для монтажа здания понадобилась совсем небольшая группа строителей – 200 человек и всего один башенный кран. Модули при этом были применены железобетонные, поскольку при такой этажности критическое значение начинает играть вес здания. Он должен быть достаточно большим, чтобы противостоять влиянию динамических нагрузок – ветровых и сейсмических. Существуют примеры строительства 32-этажного здания с каркасом из стали, что доказывает: материал не является ограничивающим этажность фактором.
Светлое будущее
Прогноз компании ПИК – о том, что модули завоюют отрасль – по целому ряду причин не кажется несбыточным. Как отмечают эксперты, в России стремительное развивается домостроение на основе стальных конструкций. Если раньше металл шел только на военные нужды, то сейчас металлургические заводы готовы поучаствовать в развитии строительной отрасли. Кроме того, отмечает Алексей Ефанов, существенно продвинулось производство деревянных и композитных изделий, и в ряде стран строительство модульных индивидуальных жилых и иных зданий сейчас сосредоточилось вокруг решений на основе объемных блоков из дерева. Со ссылкой на мировой опыт комментируют в SRG тему финансов и сроков: модульное строительство позволяет сэкономить до 20% бюджета проекта, в основном, благодаря высокой эффективности заводского изготовления по сравнению со строительной площадкой. Экономия времени еще большее внушительная: темпы строительства становятся на 20–50% выше обычных. А случаи брака снижаются в разы, поскольку обеспечение качества и его контроля в заводских условиях организовать проще.
Ольга Магилина, замгенерального директора фи-девелоперской компании KASKAD Недвижимость говорит о большей осведомленности покупателей. Они, по ее наблюдению, стали гораздо чаще интересоваться экологичностью и энергоэффективностью нового жилья. Именно эти параметры, наряду с быстровозводимостью, делают модульные технологии домостроения крайне перспективными для рынка.
К минусам модулей можно отнести лишь транспортировку и высокие требования к оснащению строительных площадок, отмечают эксперты. Учитывая получение специальных разрешений и особой техники, перевозка может повышать расходы компании.
«Безусловно, перевезти такие квартиры по Москве, а потом с квартирой-модулем заехать на застроенную территорию, очень сложно, – отметил и руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Левкин. – Кроме того, необходимо учитывать специфику каждой отельной площадки, их транспортную доступность для возможности доставки конструктива, установки башенного крана с соответствующей грузоподъемностью, поскольку модульная квартира будет весить больше, чем обычная панель в сборном доме». По словам руководителя департамента, перспектива такого вида домостроения возможна при комплексной реорганизации больших территорий - промышленных, коммунальных, где будет строиться не один дом в череде существующих, а когда старые обветшалые здания, уже не функциональные и не исполняющие свою роль, будут снесены, и на их месте можно будет построить десятки тысяч квадратных метров.
Тем не менее, вряд ли сложности станут тормозом в развитии этого направления в целом. Слишком много возникает преимуществ. В мировой практике есть примеры, когда за счет точной и качественной сборки, удачной конструкции можно было до 25% экономить на эксплуатационных затратах.
Еще одно немаловажное положительное обстоятельство отмечают в SRG: модульный принцип хорошо вписывается в современный тренд, связанный с освоением BIM-технологий. По сути, каждый модуль может быть спроектирован и рассчитан один раз, после чего его цифровой двойник пополняет библиотеку элементов и может быть использован при проектировании нового здания как типовой узел. Проектировщику достаточно в дальнейшем просто собрать новое здание из типовых элементов, точно подходящих друг к другу без риска возникновения коллизии. Это минимизирует ошибки, уменьшает трудозатраты на проектирование и уже на современном этапе развития укорачивает строительный цикл в среднем на 15%.
Наталья Балашова