Что такое счет эскроу?
Эскроу-счёт - это счет в банке, который открывается для безопасных взаиморасчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком.
В чем отличие схемы с эскроу-счетами от текущей?
Принципиально схема покупки жилья через эскроу-счета не отличается от сегодняшней. Дольщик подписывает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком. Соглашение идёт на регистрацию в Росреестр. Далее банк, застройщик и дольщик подписывают трёхсторонний договор на открытие эскроу-счёта, после чего в обозначенный срок покупатель вносит деньги на счет. Иными словами, вся разница с сегодняшней схемой заключается в том, что средства за покупку квартиры перечисляются дольщиком не застройщику, а банку на эскроу-счёт.
Эскроу-счета лучше ДДУ?
Эскроу-счёт не исключает договор долевого участия. Покупатели по-прежнему смогут приобретать строящееся жильё с заключением ДДУ, но с открытием эскроу-счетов.Деньги уже поступят застройщику напрямую, как сегодня, а “заморозятся” банком на время строительства объекта. Если продавец не выполнил обещания, то ДДУ расторгается, и средства со счета возвращаются покупателю. Новая схема позволит исключить появление обманутых дольщиков и убрать с рынка неквалифицированных инвесторов, но при этом застройщикам придется строить на собственные или заемные средства.
Сохранилась ли возможность купить квартиру через ДДУ без эскроу-счёта после 2019 года?
Для того, чтобы сделать переход на использование эскроу-счёта более плавным, власти разработали определенные критерии, согласно которым можно завершить строительство по старым правилам:
- Во-первых, объекты должны быть готовы как минимум на 30%
- Во-вторых, квартиры в них распроданы не менее, чем на 10%.
Для отдельных категорий застройщиков есть ряд иных послаблений.
Большая часть сегодняшних проектов соответствует этим критериям, поэтому порядка 85% новостроек продаются по старым правилам (то есть без открытия эскроу-счетов) и после 2021 года. Переходный период в целом планируется до 2024 года.
Нужно ли покупателю недвижимости платить за эскроу-счет? В любом ли банке можно его открыть?
Нет, дольщику не придётся платить за открытие эскроу-счёта. ЦБ установил, что работать по схеме с эскроу-счетами могут банки с рейтингом ВВВ - на текущий момент согласно сайта ЦБ таких банков 95.
Но это возможность работать, а не обязанность. Большинство банков не закладывают в свою бизнес-модель работу с проектным финансированием с использованием эскроу-счетов. По сути, на рынке сейчас начали работу с эскроу счетами только Сбербанк, ВТБ, Дом РФ банк и банк Открытие.