В предыдущем обзоре рассмотрели вопрос о проверке Продавца имущества. Что касается оценки и сбора документов относительно самого приобретаемого объекта недвижимости, то помимо стандартного пакета: выписка из ЕГРН (об ограничениях), финансового лицевого счета, домовой книги (сведения о лицах, зарегистрированных в жилом помещении, о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным услугам), ЖЕЛАТЕЛЬНО собрать следующее.
Бесспорно необходимо получить правоустанавливающий документ продавца на недвижимость (договор купли-продажи, дарения, свидетельства о праве на наследство, договор участия в долевом и т.д.). Казалось бы, это прописная истина!
Но, как показывает практика, многие довольствуются исключительно копией свидетельства из Россрестра (к слову, уже не выдаются), справкой ЕГРН.
Однако, прежде всего, правоустанавливающий документ продавца поможет установить, при их наличии такие особенности / ограничения:
- - использовались ли заемные / кредитные средства для сделки;
- - использовался ли материнский капитал (к вопросу о правах несовершеннолетних на жилое помещение);
- - предусматривал ли договор сохранение прав на жилое помещение третьих лиц (соответственно, прав, которые сохранятся и в отношении нового собственника - Покупателя).
МЫ ТОЖЕ С ВАМИ, УВАЖАЕМЫЙ ПОКУПАТЕЛЬ, БУДЕМ ПРОЖИВАТЬ... ОЙ, ПОДОЖДИТЕ, СЕЙЧАС ЕЩЕ НАША БАБУШКА ПОДОЙДЕТ!
Если квартира приобреталась через ИПОТЕКУ, то логичным будет наличие у Покупателя заключения оценщика и акта осмотра квартиры. В том случае, если сделка совершалась без участия третьих лиц: банка и оценщика, а квартира существенно отличается от аналогичных вариантов по рынку (к примеру, объект требует значительных средств на осуществление ремонтных работ), составьте дополнительный акт приема- передачи с приложением фотографий фактического состояния. Данный акт и снимки подписывайте вместе с Продавцом. (В такой ситуации, тем более, если цена договора будет ниже аналогов, не довольствуйтесь исключительно формулировкой в договоре "квартира передается в состоянии как есть").
Далее, если квартира была как вариант найдена в объявлениях (ЦИАН и т.п.), сделайте и сохраните скриншоты соответствующего объявления, как в части цены квартиры, так и ее описания. Соблюдение данного момента позволит в будущем, в случае спора:
- доказать фактическое состояние квартиры;
-доказать реализацию квартиры путем открытого предложения на рынке; в совокупности с другими доказательствами - исключить такое условие для признание сделки недействительной как "согласованность" действий продавца и покупателя.
Здесь же, при наличии договора с риэлтором, сохраните соответствующий документ. При оплате Продавцом услуг консультанта, попросите передать копию платежного документа (в основном, это не является какой-либо проблемой).
В части самой выписки из ЕГРН на квартиру (раздел перехода права собственности), обязательно обратите внимание, как часто менялись собственники этого помещения. При ознакомления с документами Продавца, выпиской из домовой, попробуйте уточнить состав семьи: а, соответственно, понять наличие действительного согласия второго супруга на продажу, и каким образом, при их наличии, соблюдены дальнейшие жилищные права несовершеннолетних детей.
Также стоит обратить внимание на кадастровую стоимость квартиры. С реальной ценой на жилье она по сути не имеет ничего общего, но если квартира в договоре будет ниже кадастровой - судебная практика признает такую сделку как совершенную с пороком (в противном случае, подтверждайте актами осмотра "очень плохое" состояние помещения).
Что касается расчетов, максимально используйте либо банковский счет, либо арендованную банковскую ячейку!
Чтобы не получилось "как всегда" при предъявлении обычной расписки:
ПРОДОЛЖЕНИЕ СЛЕДУЕТ ...
#банкротство# #покупка квартиры# #сделка# #защита#