Что будет с рынком недвижимости? Застройщики обанкротятся, а стройки встанут? Или всё в порядке и можно вкладывать деньги?
Мы сегодня живем в новой реальности, и рынок недвижимости чутко реагирует на кризис, санкции, панические настроения.
Ипотека по приемлемым ставкам канула в лету. В апреле 2022 лучшее предложение от банков - 17,3%. Вторичный рынок возвращается к цепочкам альтернатив и охоте за покупателем с «живыми» деньгами. Спрос здесь никто не поддерживает. Он складывается, исходя из реальных потребностей и возможностей покупателей.
На рынке новостроек все иначе. Власть с первых дней кризиса заявила о необходимости поддержки строительной отрасли. Все крупные и многие средние застройщики были признаны системообразующими предприятиями. На поддержание их текущей деятельности выделят займы под 11% годовых. Размер кредита может составить до 10 млрд рублей в год, а группа компаний получит до 30 млрд. рублей. Также предусмотрены адресные меры поддержки, государственные гарантии.
Сегодня большинство проектов строительства жилья работает на проектном финансировании. Застройщик оплачивает строительство за счет собственных средств и банковских кредитов, а деньги дольщиков попадают на эскроу-счета, где хранятся до ввода объекта в эксплуатацию. Когда ключевая ставка ЦБ выросла до 20% годовых, стоимость проектного финансирования существенно увеличилась. Без помощи государства большинство застройщиков просто разорилось бы. Сейчас государство будет субсидировать ставку по кредитам девелоперам до 15% годовых. И это гораздо лучше, чем 20-25%.
Последние несколько недель ходят упорные слухи об отмене эскроу-счетов. Вопрос пока открыт. Правительство обсуждает различные варианты доступа застройщиков к деньгам дольщиков. От поэтапного раскрытия эскроу-счетов до возврата к прежней схеме работы. А пока девелоперы предлагают покупателям рассрочку до завершения строительства при условии увеличения цены квартиры на 3-10%, в зависимости от размера первоначального взноса. Это хорошее решение, особенно для тех, кто продает свою квартиру и в моменте нет полной суммы на покупку новой, а ипотека слишком дорогая.
Кроме поддержки финансового характера, внесены изменения в некоторые законодательные акты, регулирующие деятельность в сфере строительства жилья.
Упрощены процедуры получения согласований, например, в отношении продления сроков аренды участков под застройку, устранены дублирующие процедуры. Это безусловно ускорит оформление разрешения на строительство, выход на строй-площадку, а также ввод в эксплуатацию.
Последние изменения, касающиеся сроков строительства. Все разрешения на строительство, срок действия которых заканчивается до 1 августа 2022 года, были продлены на 1 год. Срок действия эскроу-счета теперь может быть продлен, но не более чем на 2 года. Делаем выводы о возможных просрочках ввода в эксплуатацию в пределах этого срока.
Внесены изменения в ФЗ о государственной регистрации недвижимости, упрощена регистрация прав на землю и на созданные объекты недвижимости.
Отменено большинство обязательных требований к техническим регламентам. Теперь все нормативы, которые не влияют непосредственно на безопасность, являются добровольными. Претензии к качеству строительства всегда были, видимо, их станет больше.
В конце марта приняты два самых тревожных для дольщиков Постановления Правительства РФ - № 479 от 26.03.22 и № 442 от 23.03.22. В чем их суть:
1. Объекты по которым просрочка составит 6 и более месяцев не будут включены в Перечень проблемных объектов, значит застройщики смогут и дальше продолжать строительство и заключать ДДУ
2. К застройщикам нельзя будет предъявить требования об уплате неустойки за просрочку в соответствии с 214-ФЗ в период с 26 марта по 31 декабря 2022 года
3. При расторжении ДДУ дольщик не получит проценты за пользование его денежными средствами
4. Определен порядок передачи объектов дольщикам, выявления дефектов и недоделок, сроки их безвозмездного устранения, условия для подписания застройщиком одностороннего акта приема-передачи. Теперь на приемке может присутствовать специалист только при наличии соответствующего образования, аккредитации, трудовых отношений с организацией (ИП) – членом СРО. Специалиста выбирает застройщик по согласованию с дольщиком. Возможно злоупотребление правом со стороны застройщика.
Девелоперы столкнулись с объективными трудностями:
- при ключевой ставке ЦБ в 20% проектное финансирование существенно подорожало;
- уход западных поставщиков грозит отсутствием отделочных материалов, инженерного оборудования, запчастей, строительной техники
- спрос на рынке существенно снизился
- у некоторых застройщиков учредители зарегистрированы в недружественных странах, поэтому возникли сложности с государственной регистрацией ДДУ и сделок, введен новый порядок расчетов через счета типа С
- уход из России западных архитектурных бюро, с которыми сотрудничали девелоперы по проектам бизнес-класса и выше
- если сроки строительства увеличатся в силу объективных причин, застройщики не смогут в ожидаемые сроки получить деньги дольщиков, замороженные на счетах-эскроу, и будут работать в убыток
- повышение стоимости строительных материалов, оборудования и техники
- повышение ипотечных ставок
Эти трудности, а также изменения в порядке взаимодействия застройщиков с дольщиками в рамках закона 214-ФЗ несут риски и для дольщиков.
1. Несоблюдение сроков строительства
2. Невозможность взыскать неустойку и штраф с застройщика
3. Невозможность получить защиту прав в качестве дольщика проблемного проекта
4. Изменения во внешнем и внутреннем наполнении ЖК, по сравнению с заявленным в буклетах
5. Возможный отказ от выполнения чистовой отделки
6. Введение запрета, либо препятствия для оформления договора уступку прав по ДДУ некоторыми застройщиками, если по условиям ДДУ требуется согласие застройщика
7. Сложно выйти из проекта при не высоком спросе и большой конкуренции дольщиков между собой и с застройщиком
8. Налоговые органы все больше внимания обращают на занижение стоимости по договором уступки прав
Ждут ли нас массовые банкротства застройщиков? Маловероятно. Но небольшие застройщики и компании без опыта в строительстве жилья могут не выдержать давления.
Как поведут себя застройщики? Намеренно никто не будет затягивать сроки и использовать в строительстве и отделке заведомо некачественные заменители заявленных материалов и оборудования. А некоторые крупные компании заявляют, что уже сейчас используют только отечественные материалы на проектах комфорт класса. Те же, кто рассчитывал на поставки из Европы, выстраивает отношения с поставщиками из Азии и Китая.
Подлила масла в огонь информация о банкротстве Карачаровского механического завода на фоне ухода с рынка иностранных поставщиков лифтового оборудования. Позднее представители КМЗ заявили, что на предприятии введено внешнее управление и о банкротстве речь не идет.
Остановит ли высокая ставка по льготной ипотеке покупателей? Маловероятно. Поток заемщиков станет меньше, ведь стремительный рост спроса на новостройки в 2020-2021 годах был спровоцирован именно льготной ипотекой от 5%. Сейчас банки предлагают ставки от 11.3%. Рассрочка от застройщика также будет востребована.
Большинство застройщиков заинтересовано в сохранении своих позиций, планирует экспансию в регионы. Они заинтересованы в покупателях как никогда. Подтянуть бы еще пост-продажный сервис…
Что же делать покупателям?
Не стоит сейчас вкладывать в новое строительство на самом старте и предстартовых продажах. Цена на старте не всегда выгодней, чем у ближайших конкурентов, завершающих строительство. Учитывайте, что средний срок строительства 2,5 – 3 года по монолитным проектам с подземным паркингом. Панельные дома строят быстрее. И все же это слишком большой срок в ситуации кризиса, перспективы новых проектов непредсказуемы.
Прежде чем сделать выбор, нужно проделать серьезную аналитическую работу, изучить конкурентов, цены на готовые и строящиеся проекты, оценить наполнение ЖК, расположение, транспортную доступность, планировки. А также посмотреть на другие проекты этого застройщика, почитать отзывы покупателей готовых проектов, выяснять, какие действуют акции и скидки.
Предпочтение стоит отдать проектам компаний, включенных в список системообразующих предприятий.
Много достойных проектов строится сегодня в разных районах Москвы и области. Есть среди них уже сданные и планируемые к вводу в эксплуатацию в этом году. Выбрать есть из чего. Главное делать это с умом, не на эмоциях.