В сегодняшней статье мы затронем насущную для всех тему, тему недвижимого имущества.
Брать вторичное жильё или вложиться в новостройку? Спорный момент, ибо на выбор того или иного варианта влияет множество факторов: время, цена, риски, степень вкладывания финансов и тд.
Мы рассмотрим один из вариантов, а именно участие в долевом строительстве. Действительно, сейчас это частая практика, в больших городах застройщики плотно взялись за это дело, возводя новые дома буквально за 2-3 года (в худшем случае покупатель имеет дело с "долгостроем").
Долевое строительство - это строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, у которых впоследствии возникают право собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
Нормативно-правовое регулирование
Для урегулирования отношений между застройщиком и дольщиком 30 декабря 2004 года был принят федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Данный федеральный закон запретил застройщикам брать деньги за квартиру до получения разрешительных документов на строительство; обязал их прописывать в договоре все сроки и неустойки за его неисполнение; регистрировать договор, чтобы исключить двойные продажи.
Конечно, этого было не совсем достаточно, чтобы обезопасить участников долевого строительства. У застройщика оставалась некая свобода в форме составления договоров, что давало им возможность заключать договоры на выгодных им условиях.
Принятые в июне 2010 года поправки в федеральный закон обязали застройщиков заключать договор на продажу квартир в строящемся доме в строго определенной законом форме.
Но в тоже время и схемы обмана дольщиков менялись, реагируя на изменения в законодательстве.
Для решения проблемы в долевом строительстве в 2017 году в России стартовала его реформа.
Дальнейшая хронология реформирования в области долевого строительства:
- Октябрь 2017 года: начал работу Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства. С осени 2017 года застройщики были обязаны перечислять в него 1,2% стоимости каждого договора участия в долевом строительстве;
- Ноябрь 2017 года: президент РФ Владимир Путин поручил правительству страны разработать меры поэтапного замещения в течение 3 лет долевого строительства другими источниками финансирования, минимизирующими риск граждан. За этот срок необходимо было отойти от прямых взаимоотношений между вкладывающими средства в строительство гражданами и застройщиками и привлечь банки в качестве третьей стороны;
- Декабрь 2017 года: правительство России утвердило план перехода от долевого строительства к проектному финансированию, при котором осуществляется жесткий контроль над средствами девелопера со стороны банка. По сути, банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта за вычетом собственных средств, а застройщик получает деньги дольщиков со счета эскроу (специализированный банковский счёт) только после ввода жилья в эксплуатацию.
Девелопер – это, по сути, компания, которая занимается именно бизнес-процессами. Она может инвестировать в строительство, разрабатывать планы застройки и реновации, принимать решения, которые воплотит в жизнь застройщик (Иногда девелопер и застройщик могут быть в одном лице).
- Июль 2018 года: вступили в силу поправки к закону об участии в долевом строительстве, которые ужесточили требования к застройщикам и усилили защиту прав дольщиков. Новые поправки подразумевают переход от прямой продажи жилья в строящихся домах к использованию эскроу-счетов. Согласно им, девелоперы обязаны принимать средства дольщиков на специализированные банковские счета, а расходование средств на этих счетах контролируется банком. С 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года вводился переходный период, во время которого разрешалось использование одновременно старого и нового механизмов.
Как вы успели заметить, в Федеральный Закон довольно таки часто вносятся поправки, государство постоянно "шлифует" область этих правоотношений, показывая защищённость дольщиков и тем самым уверенно вовлекая их в долевое строительство.
Важные детали
Застройщик – это именно та организация, на чье имя выдаются документы: проектная декларация, разрешение на ввод и так далее. Именно эта фирма заключает с покупателями договора долевого участия.
Для дольщика важно, что та фирма, которая фигурирует как застройщик, имеет право привлекать средства для стройки и заниматься продажей квартир и коммерческих помещений в жилом комплексе. Вся ответственность за последствия возлагается на застройщика. Если объект не будет достроен, если денежные средства будут утеряны, отвечать за это будет он.
Есть ещё несколько деталей, которые необходимо знать:
· Покупатель заключает договор только с застройщиком (его интересы могут представлять агент, работник компании и т.д.);
· Ни одна другая компания не может продать квартиру в строящемся объекте – только та, которая указана в проектной декларации в качестве застройщика;
· В шапке всех документов, относящихся к возведению ЖК, должно быть указано одно и то же лицо;
· На официальном сайте новостройки должна быть опубликована актуальная информация, должны выкладываться новые редакции документов.
А если я передумаю участвовать в долевом строительстве?
Ваше право, свою долю вы можете переуступить. Покупка квартиры в ещё не построенном доме называется переуступкой прав требования (договор цессии).
Прежде всего необходимо оговориться, что до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию квартиры никакой нет, даже если она фактически построена. Суть этого явления в том, что продавец (цедент) и покупатель (цессионарий) договариваются о переходе права собственности на несуществующий объект.
Покупатель берет на себя все права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получает деньги. Договор переуступки, как и сам договор долевого участия, обязательно регистрируется в Росреестре.
Подводя итоги:
Долевое строительство сейчас - довольно распространённое явление. Вовлечение государства в эту область правоотношений было вызвано защитой прав и интересов частных лиц.
После завершения строительства, проведения всех необходимых процедур для ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию (сюда же относится постановка объекта долевого строительства на государственный кадастровый учёт,а также отдельных квартир в частности, сертификации лифтов и тд.) застройщик вручает вам необходимую документацию и самое главное, акт приёма-передачи (не менее 2 экземпляров), которые вы регистрируете в Росреестре. По завершении регистрации, вы становитесь законным и полноправным собственником вашего нового недвижимого имущества.
#долевое строительство #договор долевого участия #долевое участие #юриспруденция #юридическая помощь #юридическая консультация #право #правовая грамотность #правовая среда #недвижимость