Ссылки на Часть-1 и Часть-2
Третья заключительная часть статьи о ценах на недвижимость и районах Сочи. Итак, после р-на Приморье, мы попадаем на Мацесту...
★ Мацеста – район, вытянутый вдоль реки с одноименным названием, где расположен известный бальнеологический курорт «Мацеста». Здесь можно найти предложения от 220 — 280 т.р/кв.м у некоторых застройщиков. Удаленность от моря и от центра – 10…15 минут на авто. Зато, это самый зеленый район, где собственники любят возводить на земельных участках красивые частные дома.
Новостроек здесь буквально 5 - 7. Жилые комплексы часто оборудованы септиками, так как централизованная канализация идет только до моста. Есть интересные коттеджные посёлки с домами от 150…300 кв.м., как готовые, так и на стадии строительства.
Далее идет…
★ Хоста. Центр ровный, похож на исторический центр Сочи, и застроен домами 5, 9, 12-этажей прошлого века. Здесь сейчас возводят несколько современных жилых комплексов и достаточно много малоэтажных коттеджных посёлков с видами на море и хребты Красной Поляны. Адекватную недвижимость можно найти от 250 - 350 т.р. за кв.м.
★ Кудепста – район между Хостой и Адлером, привлекателен, как для постоянного проживания, так и для инвестиций. С начала 2020 здесь большой выбор среди новостроек. Идет активное освоение хороших земельных участков по ФЗ-214 с ценами от 250 т.р./кв.м.
★ Курортный городок – здесь любая квартира представляет собой бизнес и приносит прибыль собственникам в сезон. Много санаториев и частных гостевых домов. Есть предложения в новых апарт-отелях, ультра-современных гостиничных комплексах и масштабном проекте таун-хаусов с видом на море.
В 500 м от моря ликвидных квартир с ценой ниже, чем 300 т.р. за кв.м. не найдете. В панельных домах еще можно поискать что-то за 200-250 р., остальные — чаще низколиквидная недвижимость. Альтернативный вариант при желании найти площадь от 130-160 кв.м — это видовые 3-уровневые тауны в 1000 м от моря с ценами от 180 тыс.р./кв.м.
★ Адлер. Бытует мнение, что в Адлере квартиры стоят дешевле, чем в Сочи. Но не стоит упускать из виду тот факт, что часто берут среднюю стоимость квартир по районам, сюда же попадают и проблемные дома, в которых можно приобрести неликвидную квартиру со скидками (и скорее, всего, попрощаться со своими деньгами). Или же квартиры около Цветочной, или те дома, над которыми пролетают самолеты и, где стройка давно запрещена. Такие дома не предлагаю, поэтому, объективно – в центре Адлера цены на ликвидную недвижимость аналогичны ценам в центре Сочи — от 350 - 600 т.р. за кв.м.
Севернее ЖД вокзала Адлера есть жилые комплексы от 200 - 280 т.р., но есть свои нюансы: эконом и комфорт класс домов, до моря около 1…4-х км и есть пробка при выезде. Отсюда такая цена.
★ Олимпийский парк, или по новому пгт «Сириус» - преимущественно представляет собой отели, которые продают свой номерной фонд, и апартаментные комплексы. На мой взгляд, здесь самое чистое море и современные пляжи. В паре готовых и строящихся объектов по ФЗ-214 цены начинаются от 320 - 450 т.р. Не говорю про элитные комплексы по ФЗ, в которых от 1…3 млн.р./кв.м.
★ Блиново, Верхневеселое и поселок Веселое – ближе к Абхазии (объединим эти районы). Ранее всегда считалось, что здесь относительно доступная недвижимость класса эконом и комфорт. После отделения Сириуса и начала строительства масштабных социально-значимых объектов и элитных комплексов, уровень цен достиг 250 - 450 т.р. за кв.м. Законных строек не так много, на остальные объекты необходимо проверять документы и тех.условия.
★ Красная Поляна — место силы. Отдельного внимания заслуживает горно-лыжный курорт, который состоит из: пос. Красная Поляна, Эстосадок и Роза Хутор на отметке 560 м, отметок 960 и 1170 м, где расположены преимущественно отели и инфраструктура.
Недвижимость для покупки и инвестиций расположена именно в поселке Красная Поляна (левее основной трассы по ходу движения в сторону гор), а также в населенном пункте Эстосадок. На текущий момент здесь представлены к продаже частные жилые дома на земельных участках 1…5 сот., апартаментные комплексы, законные квартиры в домах комфорт, которые были возведены перед олимпиадой 2014 для волонтёров, премиальные номера в отелях по ФЗ, ну и, конечно, классические Сочинские «жилые помещения» и квартирники, введенные по решению суда.
Из-за малого кол-ва предложений на земельные участки и практически отсутствие нового стр-ва, уровень цен начинается от 350 - 750 т.р. за кв.м. Законных (по ФЗ-214) строек жилых комплексов практически не было, поэтому важно детально проверять документы и тех.условия.
Итак, смотрим на реалии рынка, на то, что у нас получается в итоге:
Ликвидная готовая недвижимость в Сочи, с доступностью моря, обойдется вам от 340 - 450 т.р. за кв.м. в зависимости от класса комплекса, этажа и площади. Спальные районы и на этапе строительства – от 200 - 330 т.р. за кв.м. Наименьшая цена за кв.м соответствует максимально-возможной площади в комплексе/районе.
Оцените свои возможности, разделите на стоимость за 1 кв.м и примерно представляйте, какую площадь можно приобрести в прекрасном субтропическом Сочи.
На конечную стоимость объекта дополнительно влияют следующие факторы:
- расстояние до моря и его доступность;
- рельеф местности и близость инфраструктуры;
- этаж и виды из окон;
- общая площадь квартиры / дома;
- площадь земельного участка;
- уровень благоустройства придомовой территории;
- качество подъездных путей;
- класс: эконом / комфорт / комфорт + / бизнес / премиум
- репутация застройщика;
- форма взаиморасчетов и тип сделки;
- стоимость недвижимого имущества в договоре купли-продажи;
Ставьте лайк в случае полезности материала!
Если вы хотите получить более подробную картину по объектам в Сочи и отправиться на экскурсию по районам – звоните мне 8-928-45-99-511, либо пишите в What’s App – 8-912-649-0002. Буду рад помочь Вам приобрести квартиру Вашей мечты у моря.
★ С уважением, Андрей Коровяков (услуги в сфере купли-продажи недвижимости в Сочи).
