Акт приема-передачи квартиры: что это, как оформить

Акт приема-передачи квартиры входит в список документов, необходимых для официального подтверждения нового владельца недвижимости. С помощью данного акта завершается последний этап взаимодействия между продавцом и покупателем. Клиенты также должны знать, что в некоторых случаях документ является необязательным, т. е. не входит в перечень бумаг для сделки.

В статье мы рассмотрим, что такое акт приема-передачи квартиры и зачем он нужен, в каких случаях и по какой форме составляется, когда и кем подписывается, является ли обязательным.

Что такое акт приема-передачи квартиры

Передаточный акт при купле или продаже квартиры – документ, подтверждающий действия обеих сторон. Также в нем можно зафиксировать, в каком состоянии находилась недвижимость в определенный промежуток времени.

Акт приема входит в перечень бумаг в договоре, соответственно, его наличие считается обязательным. Он может быть представлен в разных видах в зависимости от ситуации. Например, если продавец и покупатель квартиры уверены в обоюдной честности, то документ в данном случае является формальным, т. е. не содержащим в себе подробности сделки. В другой ситуации передаточный акт может включать в себя детальную информацию: кто принимал участие в договоре, кто его подписал, в каком состоянии находятся жилищные объекты и т. д.

Документ о приеме-передаче квартиры считается официальным в случае, если он оформлен в письменном виде. При этом обе стороны должны оставить свою подпись на бумаге, подтверждая сделку.

Для чего нужен передаточный акт при покупке квартиры

У клиента при заключении сделки могут возникнуть вопросы: нужен ли передаточный акт при покупке квартиры в моем случае, какие гарантии он может дать и т. д. Чтобы решить возникшие вопросы, покупатель может сослаться на ст. 456−458 ГК РФ. В кодексе указано, что сделка купли/продажи предусматривает одно условие: главное, чтобы владелец получил товар, ради которого подписывался договор.

Когда речь заходит о сделках с недвижимостью, рекомендуется обратить внимание на ст. 556 ГК РФ. В документе указано, что для официального подтверждения договора необходимо письменное соглашение обеих сторон. Получается, что передаточный акт − необязательный документ, т. к. вместо него можно использовать любую другую бумагу, где зафиксированы подписи продавца и покупателя. Так или иначе, на практике акт приема-передачи считается самым удобным и доступным подтверждением сделки.

Передаточный акт служит инструментом, подтверждающим договор. С его помощью клиент и владелец недвижимости фиксируют договор официальными бумагами, а также указывают на состояние квартиры. Второй пункт считается наиболее важным, особенно для сделок на вторичном рынке. Например, если у недвижимости были выявлены дефекты, они должны быть отмечены в акте приема-передачи квартиры. С его помощью жилец может защитить себя в дальнейшем от недостатков, вовремя обратившись в суд.

В ст. 556 ГК РФ (2 часть) подробно описано, что ответственность за жилище с дефектами несет не покупатель, а продавец, даже если первая сторона согласилась с условиями. Если в дальнейшем произойдет поломка в квартире, передаточный акт будет являться ведущим документом в деле. Помимо этого, должно быть законное подтверждение подписанных бумаг. В большинстве случаев это передача ключей от квартиры новому жильцу (обязательно, если акт был подписан). Если по каким-либо причинам продавец отказывается взаимодействовать с клиентом (когда подписи уже поставлены), это является поводом для обращения в суд.

Как составить акт приема-передачи квартиры

Специалисты уверяют клиентов, что единой формы акта приема-передачи квартиры не существует. Его можно оформить двумя способами: в качестве отдельного документа или приложения к договору сделки. Передаточный акт будет считаться действительным лишь в том случае, если он будет предоставлен в письменном виде.

Самая распространенная ошибка – наличие двух экземпляров документа. Клиенты часто забывают, что нужно иметь при себе еще один вариант подписанного акта, так как он будет предоставляться в службы Росреестра. При составлении покупатель и продавец должны обратить внимание на пункты, которые обязательно должны присутствовать в договоре, иначе он будет считаться недействительным.

Что нужно указывать в акте по приему-передаче квартиры:

• город, дату составления;
• реквизиты обеих сторон (здесь нужно указать, кто в договоре выступает в качестве клиента, а кто в качестве продавца);
• реквизиты договора, по которому проходит сделка;
• полный адрес недвижимости, ее технические характеристики;
• описание состояния жилища (как можно детальнее);
• момент передачи права на собственность (выдача ключей);
• отсутствие претензий с обеих сторон;
• подписи покупателя и продавца.

Если в квартире были обнаружены дефекты или поломки, то в список можно добавить пункт «считать действительным после устранения претензий». В этой же части документа обязательно должны быть указаны недочеты и сроки их устранения. В случае если передаточный акт был подписан ранее последней выплаты, его нужно дополнить информацией о том, в каком виде будут доставлены денежные средства.

Клиенты должны знать, что имеют право добавить неограниченное количество дополнительных пунктов в договор. Иногда такие ситуации кажутся смешными, ведь некоторые лица прописывают каждую мелочь, вплоть до цвета обоев и количества дверных ручек. Нужно сказать, что законом такие действия не запрещены, а значит, могут быть допущены. Поэтому можно указывать любое количество предметов, которые передаются (если хочется максимально подстраховать себя).

Стоит отметить, что дорогостоящие квартиры в большинстве случаев имеют полный акт по приему-передаче недвижимости. В документе описываются не только технические характеристики, но и составляется список мебели и бытовых приборов, находящихся в ней. Каждый предмет должен иметь подробное описание и оценку состояния, чтобы избежать лишних проблем.

Кто и когда подписывает акт приема-передачи квартиры

Как уже было сказано, передаточный акт оформляется не во всех случаях. Клиентам необходимо знать, что в подписании договора участвуют две стороны. В официальных бумагах людей, участвующих в сделке, принято называть покупателем и продавцом (арендатором и арендодателем и т. д.).

В подписании акта о приеме-передаче квартиры могут участвовать и посторонние лица. Например, если клиент или владелец недвижимости по каким-либо причинам не в состоянии присутствовать на сделке, они могут оформить доверенность на другого человека (в таком случае документ все равно будет считаться официальным). Сюда же можно отнести ситуации, когда продавец и покупатель не доверяют друг другу. В таком случае можно пригласить свидетелей, которые зафиксируют момент подписания акта, добавив свои подписи. Эта процедура необходима лишь в случаях, если обе стороны в дальнейшем не хотят конфликтов и разбирательств в суде. В качестве приглашенных лиц могут выступать соседи или сотрудники агентства недвижимости (на встречу лучше не приглашать близких родственников и друзей в качестве свидетелей).

Когда подписывается акт приема-передачи квартиры (распространенные ситуации):

1. Недвижимость продается с элементами быта, входящими в стоимость. При покупке квартиры (особенно на вторичном рынке) продавец предлагает жилье вместе с мебелью и техникой. В список обычно включают встроенные шкафы, сплит-системы, кондиционеры, холодильники и прочие предметы, необходимые для жизни в квартире.
2. Чтобы избежать проблем, эксперты рекомендуют составлять передаточный акт. В данном случае продавец должен указать наличие каждого предмета, который будет включен в стоимость (в списке должно присутствовать подробное описание и состояние на момент заключения сделки). Также рекомендуется еще раз подтвердить, что клиент ознакомлен с полученными данными, а владелец недвижимости их действительно передает.
3. Квартира сдается в аренду. Логично, что большая часть вариантов недвижимости на рынке предлагается арендодателем вместе с мебелью и техникой. Как и в предыдущем случае, акт приема-передачи поможет обеим сторонам обезопасить себя. Например, если арендатор после эксплуатации вернет квартиру в ненадлежащем состоянии, ему придется возмещать убытки самостоятельно. Доказать это можно будет в суде как раз с помощью документа, в котором будет описание элементов быта и их состояние на момент подписания договора.
4. Один из супругов в браке получает в дар недвижимость с мебелью и техникой. Если обратиться к Семейному кодексу Российской Федерации, то можно заметить, что имущество, нажитое в браке, считается общим. Получается, что права на квартиру, которая предназначалась определенному лицу, будет иметь и супруг, даже если он к ней никак не относится. Решением проблемы будет наличие передаточного акта, подписанного вместе со свидетелями. В таком случае будущий владелец недвижимости сможет подстраховать себя, если придется разводиться с супругом. После подписания договора правами будет обладать лицо, на которое оформляли квартиру.
5. Клиент получает квартиру от застройщика. В данном случае акт приема-передачи необходим лишь покупателю, так как его наличие необязательно. Можно представить ситуацию: застройщик закончил ремонтные работы и готов сдавать проект. Чтобы избежать проблем в дальнейшем, клиент должен проверить качество квартиры. В договоре следует подробно описать каждое помещение и выделить недочеты, если они есть. В таком случае застройщик будет обязан в кратчайшие сроки заменить некачественные элементы или доделать ремонт бесплатно. Если передаточного акта не будет, доказать в суде правоту будет невозможно, а значит, расходы на строительную бригаду и материалы придется покрывать покупателю.

Важно! Акт приема-передачи жилья обязателен лишь в случае, когда речь идет о долевом строительстве. Если недвижимость принимается, дарится или сдается с голыми стенами (без мебели и техники), составлять акт необязательно. Рекомендуется лишь подписать договор и зафиксировать момент передачи прав собственности на квартиру.

Возможна ли покупка жилья без передаточного акта

Закон (ст. 556 ГК РФ) информирует покупателей и продавцов о том, что для подтверждения приема или передачи квартиры нужно составить акт или заменяющий его документ. Если обе стороны уверены в честности, можно обойтись и без него. На практике такие ситуации распространены при нотариальном оформлении сделки. Чтобы не тратить время и силы на составление акта, обе стороны должны дать согласие, что факт передачи недвижимости подтверждает договор. Если возникают проблемы с регистрирующим органом, можно условиться, что сама сделка и является передаточным актом.

С одной стороны, отсутствие договора экономит время и силы обеих сторон, а с другой – это достаточно рискованный вариант. Чаще всего в позиции жертвы оказываются клиенты, которые на момент покупки не знают обо всех дефектах жилья. Как только документ будет подписан и переданы ключи, все недостатки придется устранять самостоятельно, потому что доказать правоту в суде будет очень сложно.

Можно сделать вывод, что возможность купить или принять жилье без передаточного акта есть у большинства покупателей. Но в любом случае – это риски, за которые можно серьезно поплатиться, поэтому эксперты рекомендуют клиентам не пренебрегать возможностью составления документа.

Акт приема-передачи недвижимости – один их ключевых документов, участвующих в сделке. С его помощью продавец и покупатель подтверждают факт перехода имущества от одного лица к другому. Бумага должна быть представлена в письменной форме, включать в себя необходимые и дополнительные пункты, а также подписи обеих сторон. Подписание акта посторонними (не доверенными лицами) не делает его официальным, т. е. действительным. В некоторых случаях можно обойтись без договора, хотя это серьезная опасность для продавца и покупателя. Передаточный акт должен быть составлен по закону, если была заключена сделка о долевом строительстве.

Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.

Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.