В последние дни всё чаще встречаются суждения о том, что цены на столичную недвижимость будут падать, а проектов станет столько, что покупать будет некому. Выключаем панику, включаем критическое мышление, добавляем факты и пытаемся понять, как оно на самом деле.
Стоит ли рассматривать московскую недвижимость для инвестиций? И если да — на какие проекты обратить внимание? Рассказываем.
Столичная недвижимость как инвестиция: факты и перспективы
На сегодняшнем рынке в противоборстве — две тенденции:
- Ставки по ипотеке неприятно впечатляют. Ещё в феврале 2022 года, согласно данным Управления Росреестра по Москве, число ипотечных договоров было на 18% больше в сравнении с годом ранее. А уже в марте всё рухнуло. Число заявок резко снизилось по понятным причинам, в основном остались только льготники. Аналитики Национального рейтингового агентства оптимистично полагают, что в ближайшие месяцы ипотечная ставка останется на уровне 20%, а к концу года начнёт плавно снижаться. Тем не менее, текущую покупательскую способность такие прогнозы не особо повышают. Как результат, из-за потери части покупателей цены на недвижимость должны упасть на 20-30%.
- Инфляция в стране катастрофически высока. По прогнозам ЦБ, показатель в 2022 году достигнет 20%. Хотя на деле может быть и все 30%. Конечно, это скажется и на стоимости строительства — плюс 25-30%.
Выводы:
- Потенциальное падение цен скомпенсирует инфляция. Застройщики уже сейчас подстраиваются под реалии рынка и предлагают выгодные схемы рассрочки, что отчасти возвращает интерес покупателей.
- Предложение будет сокращаться. На вторичном рынке это уже происходит: собственники хотят переждать кризис и не продавать жильё за обесценивающиеся рубли. Предложение новых проектов также будет падать — застройщики не горят желанием получать доп.финансирование под 20%.
Так стоит ли сегодня вкладываться в московскую недвижимость?
Давайте пойдем от обратного: если не в недвижимость, то куда? В доллары уже не успели: дорого. Рублёвые вклады в банках? Да, вклады под 20% ещё могут стать решением для сохранения и преумножения денег. Но вряд ли такие ставки задержатся надолго — это, скорее, краткосрочная мера “удержания на плаву”, и срок таких предложений от банка — обычно не больше трёх месяцев.
В прошлый кризис ЦБ удерживал пиковые ставки всего 1,5 месяца. Так что снижение обещанных процентов, а вместе с ними и привлекательности рублёвых вкладов — не за горами.
Как ни крути, остаётся только недвижимость. Причём если до февраля рынок был на стороне инвесторов, покупающих объект на стадии котлована, то сейчас такой вариант более рискованный. Стоит смещать акцент на проекты с высокой степенью готовности, чтобы более предметно оценить качество строительства, локальную инфраструктуру. И быть уверенными, что покупаете не “кота в мешке”, а именно то, что заявлено застройщиком.
А уже дальше — можете как жить в купленной квартире, так и оставить на время как сугубо инвестицию или же сдавать аренду. Кстати, если верить Циану, оттока арендаторов из столицы не наблюдается. А, учитывая сокращение предложения и снижение покупательной способности, спрос на съёмное жильё будет расти.
Куда вкладываться? Рекомендуем проекты
Давайте посмотрим на несколько готовых проектов в высокой стадии готовности, которые без страха можно рассматривать для покупки в Москве.
- Жилой комплекс с центром водных видов спорта у Ботанического сада
Локация: «Зелёный центр» Москвы. У северной границы Ботанического сада. 8-10 минут пешком до метро. 20 минут до центра города.
Класс жилья: Комфорт. Все пять корпусов — монолитные, с высоким уровнем тепло- и звукоизоляции.
Цены: студии — от 7 млн рублей, квартиры с тремя спальнями — от 20 млн.
Описание: застройщик делает упор на экологичность и комфорт жизни, предлагая двор без машин, виды на парки, возможность постоянно находиться в окружении природы. При этом локация выгодная: близко к центру и всей нужной инфраструктуре, но без лишнего шума и толп людей.
На территории есть подземный паркинг (960 машиномест), охрана, центр водных видов спорта, торговая галерея, детский центр.
Особенности: застройщик предлагает не квартиры, а жилые апартаменты. Юридически такая недвижимость относится к коммерческой, то есть постоянную регистрацию оформить нельзя. К тому же, в 1,5 км находится промзона. Но и цены приятнее, чем в других проектах с такой локацией. Кроме того, девелопер предлагает выгодные схемы рассрочки.
- Жилой комплекс с собственной башней в Свиблово
Локация: 10 минут ходьбы от станций метро «Ботанический сад» и «Свиблово». Вблизи комплекса нет никаких вредных производств и свалок.
Класс жилья: Бизнес. Несколько корпусов уже сданы в эксплуатацию. Здания монолитные, тепло- и звукоизоляция хорошие.
Цены: На данный момент застройщик предлагает скидки. Двушка площадью почти 80 кв.м стоит 29 млн рублей. Цены зависят от корпуса. К примеру, в другом корпусе односпальная квартира площадью 55 кв.м со скидкой обойдётся в 24 млн рублей.
Описание: Поблизости — очень много зелёных зон, дворы комплекса максимально свободны от машин. Вблизи подъездов есть мини-паркинги, но на небольшое число автомобилей. От дорог корпуса отделяет ряд деревьев. На самой территории никаких общественных объектов не предусмотрено, но инфраструктура района очень развитая.
Есть подземный паркинг (992 машиноместа), видеонаблюдение, охрана, консьержи. На первых этажах — коммерческие помещения.
Особенности: среди вариантов покупки кроме внесения полной суммы — только ипотека, но от 4,69% годовых. Застройщик сотрудничает с большим числом банков.
- Жилой комплекс с системой “умный дом” вблизи парка Сокольники
Локация: Останкинский район. 3 минуты пешком до станции метро «Алексеевская». Удобный выезд на крупные магистрали.
Класс жилья: Бизнес и Люкс
Цены: от 18,4 млн за студии площадью 36 кв.м. Апартаменты с одной спальней — от 25,5 млн
Описание: жилой комплекс с панорамным остеклением находится вблизи парка Сокольники. Застройщик делает упор на экологию и комфорт. На верхних этажах расположены пентхаусы с просторными террасами. Часть апартаментов имеют открытие патио с изгородью из деревьев и кустарников. Все квартиры продаются со встроенной системой «умный дом». С верхних этажей — потрясающие панорамные виды на город.
Есть подземный паркинг (217 машиномест), охрана, видеонаблюдение. Имеются открытые террасы, доступные для всех жителей, на территории комплекса — магазины, салоны красоты, кафе и прочие заведения.
Особенности: Комплекс не имеет такой просторной озеленённой территории, как предыдущие описанные проекты. Но вблизи — множество парков и отлично развитая инфраструктура района. Расположение прямо рядом с крупной дорогой компенсируется хорошей звукоизоляцией. Помимо кредита застройщик предлагает рассрочку на шесть месяцев без переплат.
Вкладывая деньги в недвижимость Москвы, чтобы сохранить деньги или для жизни, сегодня, в турбулентное время, очень важно не прогадать с проектом и его ценой. И делать это самостоятельно — решение, доступное лишь тем, кто хорошо знает рынок и проекты, которые стоит рассматривать.
Пройдите небольшой опрос от наших брокеров. Зная реалии рынка, особенности каждого проекта и учитывая исходные параметры, мы подберём вариант, который лучше всего подойдёт под ваши запросы⬇