Салим Ачох, коммерческий директор строительно-финансовой компании ARAX
Инвестиции в недвижимость – привлекательный способ сохранить и увеличить свой капитал. Но и в этой области возникают традиционные вопросы. В какую недвижимость следует инвестировать? Какой регион России демонстрирует лучшие показатели? И самое главное, может ли жилая недвижимость приносить столь же ощутимый доход, как коммерческая?
Что мы сейчас наблюдаем на рынке недвижимости Сочи
Начнём с цены на недвижимость в Сочи. Уже сегодня она близка к «инвестиционным эталонам» – Москва, Санкт-Петербург. Положительная динамика роста средней стоимости очевидна. Несмотря на период «охлаждения» спроса и насыщенность рынка инвестиционно-привлекательным жильём, за последние 10 лет цена в Сочи выросла втрое. И это рекордный показатель для нестоличного региона. В Москве за аналогичный период цена выросла менее чем в 2 раза. По темпу роста стоимости квадратного метра в 2021 году Сочи стал лидером среди крупных городов России, Москва заняла в рейтинге 38-е место. И падения цен в ближайшие пять лет мы не прогнозируем.
Не последнюю роль здесь играет уверенность в застройщиках. В курортном городе не было случаев «заморозки» строек, либо «кинутого» покупателя.
Ещё один важный тренд рынка недвижимости в Сочи – это возросший интерес к индивидуальным жилым домам категорий «комфорт-плюс» и «бизнес». Дефицит такого жилья на протяжении последних нескольких лет составлял основу для роста цен, в бизнес-классе этот показатель превышал 60% в год.
Спрос на индивидуальное жилое строительство вырос в 2 раза, а вместе с ним и объём предложения. Многие клиенты агентств сначала обращаются за подборкой квартиры, а в итоге, когда анализируют рынок, делают выбор инвестировать в ИЖС или землю.
В целом, инвестируя в сочинскую недвижимость, люди вкладывают деньги не только для получения дохода, но и удовольствия. Желание иметь квартиру или дом недалеко от моря остаётся неизменным. Жильё в Сочи – это уровень благополучия и престижа.
90% покупателей – иногородние, в основном жители столичных регионов. Имея успешный опыт инвестирования в недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге, они не «пугаются» сочинских цен. Жители Сибири и Урала чаще покупают недвижимость для перспективного переезда и сдачи в аренду, реже для продажи на этапе роста цен.
Несмотря на низкий коэффициент фактически заселённых объектов, в Сочи активно покупают и арендуют недвижимость в связи с переходом на дистанционную работу.
В чём разница между коммерческой и жилой недвижимостью
Коммерческая недвижимость – это обобщающий термин, который охватывает торговую, офисную и промышленную недвижимость, то есть ту, которая приносит доход и используется для бизнеса. Любое имущество, которое приобретается в коммерческих целях может быть названо коммерческой недвижимостью. Поэтому не возникает вопросов и для определения недвижимости многоцелевого назначения, с коммерческими и жилыми помещениями.
И всё же, как бы просто это не звучало, если жилая недвижимость не занята собственником, а сдаётся в аренду, то она автоматически считается коммерческой. Для инвестора разница лишь в юридических аспектах, формах и качестве управления этой инвестицией. Принцип остаётся тем же.
Жильё в Сочи – исторически коммерческая недвижимость для туристического сектора экономики. А теперь ещё и на рынке аренды, что связано с активной трудовой миграцией, в том числе высокооплачиваемых специалистов, претендующих на жильё более высокого уровня.
Как инвестировать в жилую недвижимость
Вернёмся к вопросу, насколько выгодно инвестировать в жилую недвижимость. В целом, недвижимость является активом, который приносит хорошую прибыль только тогда, когда он удерживается в течение длительного периода, от 2-х лет. Это справедливо и для жилой, и для коммерческой недвижимости. Для частного инвестора жилая недвижимость – более простой способ включения этого направления в свой портфель.
Тем не менее, сдача в аренду жилого помещения предполагает гораздо больше усилий, чем владение коммерческой недвижимостью. Нужно задумываться об организации обслуживания и времени, которое придётся потратить на поиск и коммуникацию с арендаторами. Частному инвестору в основном приходится покупать недвижимость и владеть физическим активом самостоятельно. Он может привлечь членов семьи в качестве соинвесторов, но в основном на этом партнёрство заканчивается.
В любом случае, неопределенный характер арендаторов и чрезвычайно короткие сроки договоров аренды делают инвестиции в жилую недвижимость менее прибыльными. Есть риски потери потенциальной прибыли. Если недвижимость не получит достаточного количества арендаторов в течение инвестиционного периода, прибыль не оправдает вложенных инвестиций.
С другой стороны, эта инвестиция менее затратна с точки зрения вложений и требует меньше официальной документации, в которой несложно разобраться.
Хотите выйти на рынок частного жилья с гарантиями, обратитесь к опытным и профессиональным инвесторам – девелоперам. Это их и отличает от застройщиков, уверенность в том, что развиваемые ими территории имеют инвестиционный потенциал. За выбором места, архитектурной и функциональной концепцией лежит большая аналитическая работа в области финансов и маркетинга.
Девелоперы с хорошей репутацией обязательно предложат доверительное управление жильём. И в этом случае приобретаемая жилая недвижимость автоматически переходит в статус коммерческой. Вы уже инвестируете не просто в жильё, а в бизнес, с физической гарантией своих вложений, которые помимо пассивного дохода, являются ликвидным активом.
#инвестиции #недвижимость #недвижимость в сочи #инвестиции в недвижимость