Наши инвесторы часто спрашивают об индексации, о том, как и когда она происходит и как рассчитывается. Подготовили разъясняющий материал на эту тему.
Начнем с того, что индексация бывает разная:
- индексация договоров аренды;
- индексация стоимости объекта;
- индексация цены пая.
Индексация договоров аренды
Есть два варианта индексации договоров аренды:
- если в договоре аренды предусмотрена индексация, что характерно для долгосрочных обязательств, то она проходит согласно условиям договора. Изучить условия плановых индексаций можно в плановой модели;
- когда после завершения краткосрочного договора аренды происходит заключение нового арендного договора, новые условия включают индексацию согласно существующей конъюнктуре рынка. При перезаключении договора величина индексации устанавливается максимально возможной по рынку. Условия планируемой индексации по краткосрочным договорам аренды также можно изучить в финансовой модели объекта, которая находится в открытом доступе, в карточке фонда у нас на сайте.
Наши доходы напрямую зависят от доходов фондов, так что мы напрямую заинтересованы в увеличении суммы арендного потока не меньше, чем инвесторы — и постоянно работаем над этим, следим, чтобы индексация была выгодной и проходила на выгодных для нас условиях.
Индексация стоимости объекта
Реальная цена продажи объекта в будущем зависит от двух переменных:
- чистый операционный доход от действующих договоров на момент продажи, включая договоры аренды. Величина операционного дохода индексируется во времени: для ее определения нужно знать актуальную арендную ставку на момент продажи (сегодня или в будущем, зависит от момента реализации);
- ставка капитализации. Она меняется во времени и зависит от внешних обстоятельств: спроса, предложения, стоимости денег, ключевой ставки. Величину ставки капитализации можно прогнозировать, но однозначно ее определяют в момент продажи объекта.
Еще есть оценочная стоимость. Она нужна для расчета комиссии управляющей компании — так предписывает закон. Для расчета оценочной стоимости дважды в год привлекается независимый оценщик. На основании каждой такой оценки рассчитывается чистая стоимость активов фонда, которую можно увидеть на сайте управляющей компании и в других официальных источниках.
Индексация стоимости пая
Следует различать номинальную стоимость пая, привязанную к результатам работы оценщика, и действительную стоимость пая, основанную на балансе спроса и предложения.
Номинальная стоимость пая — это результат деления стоимости чистых активов на количество паев. Правила расчета стоимости чистых активов устанавливает Центробанк. Основанием для расчетов является отчет об оценке, который выполняют раз в полгода — о нем мы рассказали чуть выше.
Чем отличается номинальная стоимость пая от действительной? Действительная стоимость пая — это цена, за которую инвестор способен продать пай. Цена зависит от доходности, которую в момент сделки готов купить другой инвестор. Действительная стоимость зависит и от времени, и от наличия инвесторов, заинтересованных в данном активе, и от ситуации на рынке.
Как видите, во всех трех видах индексаций есть свои особенности. Но, в любом случае, наша работа всегда направлена на создание максимально благоприятных условий для инвесторов, по крайней мере, в тех моментах, которые зависят от нас.
__________________________________________________________________________________________
Подписывайтесь на наш телеграм-канал @aktivo_news! В нем мы рассказываем о развитии наших инвестиционных фондов и особенностях работы с ними.