Здравствуйте.
У нас на побережье не сказать чтобы было много интересных мест для отдыха и инвестиций.
Если мы берем Геленджик, то у нас есть отели с небольшой собственной территорией, самый большой из них - Метрополь на толстом мысе. У него самая большая территория и, в принципе, можно круглосуточно отдыхать.
Но и в общем-то не сказать что там прямо интересно. Большинство развлечений круглогодично не доступны. Кроме этого, вложить деньги в этот отель не получится. Ну чтобы прямо с выгодой.
Поэтому рассматривают его исключительно как практически единственный высокого уровня отель.
Дальше есть Приморье и Красная талка. Но это тоже не совсем то для инвестиций. Точнее совсем не то.
Кроме этого у каждого из упомянутых есть "свой" пляж. Ну т.е. они как бы за ним следят, порядок наводят, шезлонги в аренду дают. Но доступ на эти пляжи имеет любой в городе. Так что уединённого наслаждения морем не получится. Кроме этого эти пляжи вдоль городской набережной. И большие массы туристов передвигаются мимо них круглосуточно.
В Новороссийске, Кабардинке и Архипо-Осиповке ничего даже примерно похожего нет.
Поэтому многие наши инвесторы вкладывают деньги в квартиры. Выполняют в них ремонт и сдают. Сами или нанимают управляющих.
Но надо понимать, что квартира - жилое помещение. Ответственность за которое несете полностью вы, как владелец.
Да, можно заключать договора с арендаторами. И всю ответственность полностью перекладывать на постояльцев.
Но поверьте, немного найдётся отдыхающих, готовых заключить договор с вами и переложить на себя всю ответственность. Они отдыхать приехали, а не думать что вдруг сломается кран и он обязан будет его чинить...
И ещё, представьте. В течении сезона, а это минимум 6 месяцев, вам приходится сдавать эту квартиру или студию огромному количеству людей.
Вы с каждым будете заключать договор? Много ли назаключаетесь? Поэтому практика говорит об обратном.
Никто никак с юридической точки зрения не защищен.
Ну ладно, ладно. Почти никто. Всё же некоторые работают по закону. Но и платят за этот закон много. Т.к. у каждого свой управляющий или управляющая компания. А берут они дорого. Так как работают не на единый апарт комплекс, а носятся по городу по разным квартирам.
И вот мы подошли к вопросу. А куда бы тогда податься? Что купить такого ликвидного и интересного? Да ещё и чтобы можно было перепродать с хорошей выгодой.
У нас в Геленджике ведь мораторий. Новых строек нет. Всё что от застройщиков осталось уже почти предел по цене на ближайшие пару-тройку лет.
Заработать х2 уже точно не получится. Не буду конечно зарекаться, но думаю что такого роста цен, как был последние пару лет, т.б. в нынешних условиях вряд-ли мы увидим.
Ну вот тут и выходит на сцену MOREIN Resort & Spa.
Как они себя называют Уникальный апартаментный-комплекс на чистейшем берегу Черного моря.
Ну что же, я бывал в таких местах и у нас, в Сочи например, ну и в недоступной пока нам, загранице - Болгарии, Италии и где-то ещё, не вспомню сейчас.
Это правда интересный вид недвижимости и отдыха. И парочка моих знакомых даже прикупила в Болгарии, на Золотых песках, несколько апартаментов.
Как у них там это (я про Болгарию, к примеру) работает. Апартамент стоит дешевле квартиры. Находится в комплексе, где есть свой обслуживающий персонал. Так, давайте фото, для наглядности:
Так вот.
Свой обслуживающий персонал. Управляющая компания, которая решает все текущие проблемы с технической стороны и управляет апартаментами. Единая цена для апартаментов (давайте проще - номеров) для всех. В зависимости от уровня. И собственнику вообще НИКАКИХ заморочек ни с чем! Ну здорово, не правда ли?
Что получает владелец? Возможность бесплатно отдыхать 1 месяц в году в этих апартаментах. Пользоваться, во время этого отдыха, всей инфраструктурой комплекса. Т.е. СПА, бассейны, лежаки, медицинские услуги (простые конечно, т.к. все что сложное везде платное), питанием, в виде шведского стола, ну и всем что там ещё есть.
Да, доходность надо рассчитывать, но не в этой статье.
Вернемся к нам, в Джубгу, в комплекс МОРЕИН.
Что предлагают нам там? Да представляете, всё тоже самое. У нас, в Джубге. Да супер, верно?
Но не так просто. Как нам говорят и показывают (а пока нет причин не верить) там еще круче.
Основные сладости:
- Большая территория - больше 5 гектар.
- Теннисный корт.
- Баскетбольная площадка.
- Куча разных мест для тусовок, включая несколько патио на крыше.
- Крытый и уличный кинотеатры - вообще очень интересно!
- Настоящий парк! Нет, не только что высаженный, а уже давно растущий. Т.е. тень, красота, большие деревья, лавочки, дорожки, цветники и пр.
- Свой собственный пляж. Спросите как такое возможно? Ведь запрещено по нашему законодательству. Не буду расписывать это в статье, спрашивайте в комментах - отвечу.
- Подогреваемые круглогодичные бассейны.
- Круглогодичный СПА.
- Два конференц-зала на 300 и 80 человек. Т.е. тимбилдинги, награждения, развлечения, корпораты и прочее.
- 320 номеров в 2х основных корпусах, плюс 7 вилл по 250 кв. метров, поделенных на отдельные просторные номера.
- 2 ресторана и кафе.
Плюс рядом расположен аквапарк. Ну что это и зачем рассказывать не буду.
WOW! Чуть не забыл! Называется это всё - All inclusive!
Т.е., если верить этому всему, то получается по настоящему очень интересное предложение. А если добавить ещё и выгодные цены на том этапе на котором сейчас находится этот комплекс становится и правда очень достойно.
По крайней мере ничего подобного от Туапсе до Новороссийска нет.
Теперь чуть подробнее.
Откуда всё это взялось в Джубге не влезет в статью, если интересно - спрашивайте в комментариях - отвечу.
Теперь давайте немного красивых картинок.
Как выглядит территория это комплекса:
Вот так обещают что будут выглядеть номера "Cтандарт":
А вот так номера класса "Люкс":
Ещё там будут двухуровневые, большие по площади, номера:
Ну т.е. видно что ребята постарались и сделали в этой части побережья что-то интересное.
За что им конечно же спасибо!
Да, отели хорошие есть у нас, но чтобы вот так всё культурно и красиво, да ещё и с богатой территорией... Опять я повторяюсь.
Что касается цен, доходности и окупаемости. Это не рекламная статья и не прайс, поэтому подробно на ценах и около них останавливаться не буду. Если нужно предложение от меня, то оно у меня есть и, эксклюзивное - обращайтесь за ним в личку.
Но некоторые цифры нельзя не сказать. Стоимость 1 квадратного метра от 240 000 рублей. После окончания работ, планируется на 23 год, минимум в 2 раза дороже. Откуда такая уверенность? Да это стандарт для всей недвижимости на побережье.
Окупаемость напрямую будет зависеть от того, на каком этапе вы войдете в этот проект. Соответственно чем раньше, тем толще останется ваш кошелек. Или большее количество номеров вы сможете купить.
Чтобы примерно понимать уровень цен под сдачу, то сама компания провела анализ, но и вы можете это сделать, ну или обратиться ко мне, ликвидность я просчитаю. А пока довольствуемся теми цифрами что находятся в свободном доступе.
Средняя стоимость аренды номера в гостевых домах или частных отелях в Джубге 6000-8000 руб. Чтобы проще было понять эту цифру, это усреднённое значение между номерами типа "стандарт" и "люкс".
Комплексов подобных МОРЕИНу, жаль, но нет. Поэтому понятно что номера там будут стоить дороже.
Номера в комплексах типа MOREIN Resort & Spa с системой "всё включено" в поселках или городах (чтобы Анапа не обиделась) стоят от 10 000 рублей. Если брать большие апарт комплексы, в которых гораздо скромнее инфраструктура и территория стоят от 6 200 рублей за сутки. Ну это я к тому, что за 10 тысяч рублей в сутки люди будут бронировать за несколько месяцев. Аналогов то нет. А ехать в Сочи - так там цена в разы выше, причем на всё. Да и пляжей своих собственных нет.
Теперь нельзя не затронуть экономику, которую обычно считают люди/инвесторы. Инвесторов я конечно же частных имею ввиду. Профессионалы уже раскупили в 1 корпусе этого комплекса 90% номерного фонда. И другие корпуса разошлись уже более чем наполовину.
Чтобы не пустословить:
Так вот, предположим у вас есть 10 млн. рублей и вы хотите вложить как инвестор.
Кстати, продается всё по договору купли-продажи, с регистрацией в Росреестре. Можно купить в ипотеку. Причем по ставке гораздо ниже чем 20%.
Так вот. Есть у вас 10 миллионов.
Вы покупаете квартиру в Геленджике. Ну такую, чтобы сдавалась хорошо. За 10 млн. можно купить однушку в ЖК Черноморский 2.
Так, 10 млн. потратили. Ремонт, техника, мебель - еще минимум 1,5 млн.
Итого 11,5 млн. Однушка. За сколько её можно сдавать в сезон? Ну давайте помечтаем. За 6000 рублей. Сказка, но пусть. Что с ней делать в не сезон? Посуточно никто не снимет. Помесячно, ну опять же сказка, ну пусть 30 000 рублей в месяц.
Калькулируем. Затраты 11,5 млн. Годовая доходность при 100% загруженности около 1,1 млн. руб. Конечно такого дохода с однушки за 10 млн. в Геленджике не бывает, но, пусть так.
Калькулируем апартаменты.
Покупаем 2 номера за 11 млн. рублей. Никакого ремонта делать не надо. Всё готово.
Сдача. Во первых вы этим не занимаетесь. Сидите спокойно, за вас всё делают. Давайте представим 80% загруженность. И так же 5 месяцев в году дороже, 7 дешевле.
Предположим что чистыми в сезон номер будет стоить прямо по супер минимуму 6000. Умножаем и умножаем на 2 номера = 1,44 млн. В не сезон, допустим загрузка 50% (а комплекс функционирует круглогодично) и цена номер чистыми 4000, умножаем и умножаем = 840 т.р.
Итого 2,28 млн. в год.
И это более реальные цифры, в отличии от тех, что я применил в расчетах про квартиру в Черноморском 2.
Да, есть и ложка дёгтя. Заработает это всё примерно через 1-1,5 года. Но согласитесь, достаточно перспективная идея и проект чтобы потерпеть.
Постарался объективно и честно.
Ну а вы, как говорится, "думайте сами, гадайте сами - иметь или не иметь".
Спасибо за внимание.
Будьте здоровы и приезжайте к нам на море!
Андрей Компас.
24.03.2022 г.