После статьи по запрещенным с марта 2022 г. операциям с иностранным элементом в связи с множеством возникающих вопросов по недвижимости, а также неоднозначным пресс-релизом Минфина от 22.03.22 по некоторым сделкам решено разобрать вопрос по недвижимости подробнее. Так, 1 марта 2022 года Указом Президента РФ был установлен на запрет сделки, влекущие за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, т.е. сделки, и купли, и продажи, осуществляемые с, так называемыми, «иностранными лицами» без специального согласия Комиссии при Правительстве. После этого Россреестр стал приостанавливать регистрации многих сделок, в т.ч. по получению квартир в собственность от российских застройщиков. Давайте разберемся, о чем идет речь.
В п. 13 постановления Правительства РФ от 06.03.22 № 295 установили процедуру получения согласия на сделку или группу сделок: сторона сделки с объектом недвижимости подает заявление, по результату рассмотрения которого Правительственная комиссия выносит письменное решение о разрешении на сделку или об отказе в разрешении. Таким образом, из текста этого нормативно-правового акта следует, что Правительственная комиссия уполномочена давать разрешения на конкретную сделку или группу сделок.
22.03.22 Минфин выпустил пресс-релиз о том, что состоялось заседание подкомиссии Правительственной комиссии, которая приняла решение о разрешении целого видов сделок с недвижимостью. При этом разрешение подкомиссии касалось не сделок по конкретным объектам недвижимости, указанным в заявлениях сторон сделки, как это предусмотрено постановлением Правительства от 06.03.22 № 295, а согласно пресс-релиза решение касалось неопределенных сделок – категории сделок. В связи с этим возникло противоречие между нормативно-правовыми актами в виде вышеуказанного постановления Правительства РФ, Указа Президента РФ с одной стороны и решением подкомиссии с другой стороны, поскольку подкомиссия не наделена полномочиями по разрешению всех сделок определенного вида без привязки к конкретным объектам недвижимости. Фактически подкомиссия разрешила то, что запретил Президент РФ своим Указом № 81 и Правительство РФ своим постановлением № 295.
Для того, чтобы разрешить целый вид сделок без привязки к конкретным объектам недвижимости следует внести изменение в указанные выше нормативно-правовые акты, что не сделано.
Конечно, для рынка недвижимости такие разрешения нужны, как воздух, поскольку остановились продажи и деятельность ряда крупных застройщиков, которым Росреестр перестал регистрировать продажи квартир и договоры долевого участия, остановились сделки покупки и продажи физическими лицами, так или иначе связанным с государствами из списка. Соответственно, ожидать приток инвестиций в недвижимость и строительство со стороны нероссийских инвесторов уже глупо.
Вот список лиц, которым, помимо иностранных граждан, согласно постановления Правительства запрещено совершать сделки с недвижимостью (придуман новый термин «иностранные лица», помимо иностранных граждан):
1) граждане России и российские организации, местом преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или местом преимущественного извлечения ими прибыли от деятельности являются государства из списка;
2) российские организации, которые находятся под контролем указанных «иностранных лиц». Контроль имеется, если:
- в российском ООО, ПАО руководителем является грек, итальянец или гражданин другого государства из списка;
- в российском ООО, ПАО в Совет директоров входит более 50 % иностранцев из списка (данные о членах Совета директоров не публичны и в ЕГРЮЛ не размещаются – внимательно готовьте сделки);
- в российской организации более 50 % долей/акций принадлежит иностранцам из списка (для добывающих компаний 25 %). Для информации: по АО собственники акций в ЕГРЮЛ не отражаются, и эта информация публичной не является.
Вот список лиц, которым подкомиссия согласно пресс-релиза хотела разрешить совершать сделки с недвижимостью:
Разберем более внимательно, что написал в пресс-релизе Минфин, а написал слово «нерезидентам». Комментарий: либо автор пресс-релиза был невнимателен, либо члены подкомиссии не учли важное в этом вопросе. Так, слово «нерезидент» имеет конкретное значение, которое дано в Законе "О валютном регулировании и валютном контроле", и к числу нерезидентов НЕ относятся российские организации, а, как раз все застройщики, учрежденные иностранными инвесторами для возведения многоквартирных домов в России, являются российским юридическими лицами (ООО или ПАО). Значит, разрешение на резидентов с иностранным элементом не распространяется.
Далее в пресс-релизе есть другая интересная фраза: «принятые решения распространяются только на сделки, которые совершают физические лица.» При этом не указано физические лица в качестве продавцов или в качестве покупателей, т.е. сделки разрешены, если обе стороны физические лица.
Это значит, что подкомиссия не разрешила сделки с российскими юридическими лицами, являющимися застройщиками и связанными со списком. Таким образом, можно совершать сделки с иностранным гражданами, которые напрямую владеют недвижимостью в России, но сделки с российскими юридическими лицами с иностранным элементом, в т.ч. застройщиками, заключать пока формально не разрешено.
Возможно, такая неразбериха связана со спешкой, в которой «на бегу» пишутся тексты нормативных актов и пресс-релизы, но пострадают от этого участники рынка, которые не могут легитимно купить или продать интересующую их квартиру или иной объект. Будем ждать дальнейших уточнений нормативно-правовых актов или пояснений в виде «а на самом деле, мы имели ввиду совсем иное».
#покупкаквартиры #недвижимость #офис #квартира #сделки #иностранец #застройщик #иностранный #иностранныйзастройщик #регистрация