Вчера Владимир Путин одобрил предложение вице — премьера Марата Хуснуллина о новых параметрах льготной ипотеки. С 1 апреля 2022 процентная ставка по льготной ипотеке вырастет до 12% годовых. Сумму кредита для Москвы и МО, Санкт-Петербурга и ЛО поднимут до 12 млн рублей. Для всех других регионов сумма кредита будет составлять 6 млн рублей. Действовать эта программа будет до 1 июля 2022.
Тема важная, актуальная, резонансная. Поэтому наша статья будет объемной, и мы разделили её на три части:
- о том, какую сумму денег государство и налогоплательщики потратят на поддержку частного строительного бизнеса и возможности покупать квартиры. А также разберем контекст происходящего и общие вопросы льготной ипотеки.
- как льготные меры отразятся на рынке недвижимости, особенно на рынке вторичного жилья
- выводы и тренды на рынке недвижимости 2022 благодаря льготной ипотеке
Рекомендуем прочитать все части по порядку, не пропуская.
ЧАСТЬ I — ЗАТРАТЫ И КОНТЕКСТ
СМИ шумят, и девелоперам пора готовить новые амбары для денег?
Эта новость ворвалась во все тематические СМИ и наделала много шума. Эксперты получили долгожданное решение и принялись рассуждать на тему — примет ли спрос на новостройки ажиотажный характер, или останется на скромном уровне лета 2021 (по материалам портала РИА Новости, статья от 23.03.2022 «Девелоперы не ждут повышения спроса на фоне льготной ипотеки под 12%»).
Кто-то грустит о том, что еще ключевую ставку можно было понизить, но ничего не поделаешь — придется работать с тем, что есть.
Если резюмировать кратко, то представители СМИ умело создают крайне оптимистичную картинку грядущего продолжения повышенного спроса на новостройки, а девелоперы чуть нехотя оттопыривают карман в ожидании поступлений денег от дольщиков. Вроде всё благостно.
Но так ли это, или решение временное, принятое в спешке и не способное спасти рынок от грядущих сложностей? Давайте вместе попробуем разобраться в этом.
Для начала, разберем механизм льготной ипотеки
Чтобы понять механизм работы льготной ипотеки, необходимо изучить Правила возмещения кредитным организациям недополученных доходов, которые являются приложением к Постановлению правительства РФ от 23.04.2020 года.
Из п.4 приложения следует, что АО ДОМ.РФ (100% акций которого принадлежит государству), обязуется компенсировать недополученную выгоду банкам, выдавшим кредит в рамках «льготной ипотеки».
Недополученная выгода определяется как разница между ключевой ставкой ЦБ РФ, увеличенной на 3 процентных пункта, и процентной ставкой по кредитному договору. Разница эта плавающая и определяется ежемесячно в течение всего срока действия кредитного договора согласно действующей на момент выплаты ключевой ставки ЦБ РФ.
Фактически, государство выплачивает банкам часть кредита дольщика за счет денег других налогоплательщиков, поддерживая спрос в строительной отрасли.
В какую сумму это обходится государству?
Постановление правительства было принято в апреле 2020. Ключевая ставка ЦБ РФ на момент принятия постановления была 6%. После этого она начала снижаться и ровно через год составляла 4,25% годовых. АО ДОМ.РФ не несло каких-либо серьезных затрат.
Еще 15 июня 2021 года Минфин прогнозировал, что затраты бюджета по льготной ипотеке в 2021-2024 годах не превысят 90 миллиардов рублей (по материалам РБК деньги от 15.06.2021).
Однако, постепенное повышение ставки ЦБ вносило свои коррективы в затраты. Согласно материалам портала РИА Новости, уже 16.02.2022 Марат Хуснуллин заявил, что на льготную ипотеку только в 2022 году потребуется 140 млрд рублей. Он также указал, что расходы за предыдущие периоды составили 8 млрд рублей в 2021 и 3 млрд рублей в 2020.
Напомним, что прогноз на потребность 140 млрд рублей Хуснуллин делал в момент, когда ключевая ставка ЦБ РФ составляла 9,5%, а сумма по льготной ипотеке не превышала 3 млн рублей по ставке 7% годовых.
Фактически, согласно формуле, государству приходилось компенсировать не более 5,5% годовых от суммы в 3 млн рублей. Но даже эта компенсация потребовала увеличения бюджетных расходов более, чем в 17,5 раз.
Принятое 23.03.2022 решение подразумевает, что АО ДОМ.РФ должно будет компенсировать банкам не менее 11% годовых от суммы в 12 млн рублей или 6 млн руб.
Попробуем сделать примерный расчет.
Даже на первый взгляд поддержание спроса становится чудовищно накладным для государства и налогоплательщиков
Если на начало февраля 2022 при сумме в 3 млн рублей АО ДОМ.РФ компенсировало 5,5% годовых, то сумма процентов за 15 лет кредита не превышала 1,41 млн рублей.
Одобренная вчера инициатива подразумевает совершенно иной уровень расходов.
При сумме кредита в 6 млн рублей за 15 лет набежит процентов на сумму 6,2 млн рублей, а при сумме кредита в 12 млн рублей, государству придется уже компенсировать 12,5 млн рублей процентов.
Нельзя забывать контекст происходящего
Одно дело — вводить программу поддержки в условиях стабильной жизни с понятным и вменяемым уровнем расходов. И совсем другое компенсировать чудовищные проценты в сегодняшних условиях неопределенности.
В опубликованной в СМИ информации мы не нашли упоминаний о сумме затрат, которую закладывают на изменение параметров льготной ипотеки. Либо прогноз по затратам был просто не донесен до общественности на этом этапе, либо программа была утверждена в спешке, в отсутствие иных вариантов.
Но учитывая, насколько в непростой ситуации находится наша страна, мы бы предложили крайне осторожно относится к возможности продолжения программы после 1 июля 2022, когда объем затрат предстанет во всей красе. На сегодня нам представляется, что это временная мера.
ЧАСТЬ II — ВЛИЯНИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
Банки и девелоперы очень рады
Банки с энтузиазмом восприняли информацию об изменении программы льготной ипотеки. Ведь по старым условиям они, фактически, прекратили кредитовать со 2-го марта 2022. Это подтверждают материалы РБК Недвижимость от 02.03.2022.
Банк ВТБ одним из первых заявил о готовности принимать заявки по новым условиям. Первые сделки по кредитованию банк будет готов провести с даты вступления в силу Постановления Правительства (по материалам портала IRN).
Как мы видим, банки и девелоперы с оптимизмом восприняли решение Правительства, одобренное Президентом, и готовы незамедлительно начинать по нему работать.
Остается вопрос — насколько покупатели сейчас готовы брать кредит даже по базовой ставке в 12% годовых?
Совершенно бессмысленно спорить с тем, что 12% годовых меньше, чем 22,4% годовых, действующих у того же банка ВТБ. Действительно — это намного меньше, и на фоне действующих заоблачных ставок выглядит привлекательно.
Однако, не будем забывать, что 12% — эта базовая ставка, действующая при условии страхования и других факторов. Полная ставка, будет 13-14% и выше.
О том, как подобный размер ставок повлияет на рынок жилья, мы подробно писали в статье ЦБ поднял ключевую ставку до 9,5% — К ЧЕМУ ГОТОВИТЬСЯ РЫНКУ НЕДВИЖИМОСТИ? | Что будет с ценами на недвижимость в 2022 |
Как раз в то время стоимость ипотечного кредитования выросла до 13-14% годовых. Однако, эта статья из прошлого. Когда мы её писали, жизнь страны текла в умеренном русле стабильности и ни что не предвещало тех потрясений, которые мы с вами сейчас наблюдаем каждый день.
Субсидирование от застройщика поможет выгодно рекламировать ипотеку и дальше?
Мы не удивимся, что в результате введения льготной ипотеки на новых условиях застройщики заново введут свои программы субсидирования ипотеки.
Один, два, три пункта вниз от 12% — в зависимости от возможностей застройщика, позволят зазывать покупателей привлекательными рекламными ставками. Смотреться это будет сильно.
На всё кредиты от 20% годовых, и только на новостройки 9-10% — хороший ход?
Застройщики продают, банки наживаются на процентах и комиссии, дольщики относительно дешево покупают, а все налогоплательщики страны платят за этот замечательный круговорот.
В рамках этих условий застройщикам, теоретически, даже не придется снижать цены. Повысить не получится, это да. Теоретически, снижения можно будет избежать, пока действует льготная программа. Но не факт, что на практике цены удастся сохранить.
ЧАСТЬ II/1 — РЫНОК ВТОРИЧНОГО ЖИЛЬЯ
Есть еще нюанс. Рынок вторичного жилья оказывается обделенным бастардом в этой схеме
Государство не намерено тратить деньги налогоплательщиков на поддержку собственников вторичного жилья. Для покупателей вторичного жилья базовая ставка банка ВТБ в 22,4% годовых остается без изменений.
И вот тут наступает самое интересное.
Возьмем в качестве примера однокомнатную квартиру в Москве стоимостью в 12 млн рублей. И рассмотрим, как меняется её привлекательность при покупке в ипотеку, если эта квартира новостройка или вторичка. Считать будем по базовым ставкам банка ВТБ на срок в 15 лет.
Цифры и доказательства
За новостройку по новой программе льготной ипотеки первоначальный взнос будет от 15% годовых. Это 1,8 млн рублей. Ежемесячный платеж по такой квартире составит 122 000 рублей, а процентов за 15 лет набежит на 11,8 млн. рублей. Такая «нормальная» схема: одна квартира себе, другая — банку.
Покупатель вторичного жилья столкнется с тем, что первоначальный взнос у него не менее 20%. Что составляет 2,4 млн рублей. Ежемесячный платеж 186 000 рублей. А переплата по процентам составит 23,85 млн рублей, что равно двум аналогичным квартирам в пользу банка.
И вот тут у любого нормального покупателя с ипотекой интерес к покупке вторичного жилья пропадает напрочь
Да, оно готово. Да, им можно пользоваться сразу, но объем переплаты в 50% по размеру ежемесячного платежа делает покупку нерентабельной. Обычная разница в кредите между новостройкой и вторичкой редко превышала 2%.
Разница же в 10,4% настолько существенна, что делает покупку вторичного жилья по текущей цене просто не выгодной. Преимущество вторички сразу нивелируется за 2-3 года ожидания новостройки.
Простой пример с арендой
Аренда однушки за 12 млн рублей на окраине Москвы — это 35 000 рублей ежемесячно. За три года можно сэкономить/заработать максимум 1,26 миллиона рублей за счет владения вторичкой.
Ежемесячный платеж по кредиту составляет 186 000 рублей. Пятнадцать лет кредита — это 180 месяцев. Если взять экономию в 1,26 млн рублей и поделить её на 180 месяцев, то экономия на ежемесячном платеже составит всего 7000 рублей.
И это исчерпывающая экономия, которую может дать вторичка. Также мы бы не стали ставить во главу угла риск того, что дом не построят. Правительство показывает крайне серьезный настрой сохранить отрасль и делает всё, чтобы застройщики остались на плаву.
Итого, мы получаем 122 000 рублей ежемесячного платежа за новостройку против 179 000 рублей за вторичку.
Разница — колоссальная. Для того, чтобы ежемесячный платеж по вторичке (с учётом сдачи в аренду) стал равен 132 000 рублей, стоимость вторички должна составить 9 млн рублей.
Примерно такая разница в размере ежемесячного платежа могла быть при стоимости ипотечного кредита на вторичку в размере 14%. Т.е. два стандартных процента разницы.
Текущий дисбаланс в процентных ставках неизбежно приведет к тому, что вторичный рынок «встанет колом»
Без снижения текущей стоимости на 20-30% продажа вторичных квартир не сможет конкурировать с новостройками. В 2020-2021 вторичное жильё вслед за новостройками набирало цену.
Трендом 2022 года, пока будет действовать льготная ипотека, также будет движение вторички навстречу новостройкам. Только с другой целью — сравняться в расходах по ипотечному платежу. Без использования ипотеки покупка любой недвижимости, в текущих условиях, будет слишком дорогой для населения. Разовые сделки не создадут систему.
ЧАСТЬ III — ВЫВОДЫ И ТРЕНДЫ 2022
В меняющихся каждый день условиях очень сложно делать долгосрочные прогнозы. Но мы бы хотели выделить тренды, которые в текущих условиях хорошо просматриваются.
1. Льготная ипотека, ввиду её дороговизны, нам представляется временной мерой
После оценки затрат дальнейшее её использование может быть признано дорогим и нецелесообразным. Но так далеко, на 4 месяца вперед, сейчас мало кто заглядывает.
2. У вторички в текущей ситуации сложная судьба
Ранее мы предполагали, что цены на недвижимость начнут рушить застройщики, которым необходимо строить и выполнять план в рамках проектного финансирования, то теперь очевидно, что локомотивом снижения цен станет вторичное жилье. Правительство решило не стоять за ценой поддержки отрасли. Это, конечно, странное решение, но оно принято.
Поэтому снижать цены придется владельцам вторичного жилья, поскольку отсутствуют инструменты для поддержания цены на прежнем уровне.
3. Ну и конечно самое главное слово за покупателем. Никто, включая застройщиков, не знает, смогут ли банки найти покупателей с достаточным уровнем дохода, чтобы одобрять им кредит.
Мы не сомневаемся в том, что желающих получить кредит и улучшить жилищные условия будет много. А вот в том, что доходы населения будут позволять эти кредиты платить, мы совсем не уверены. Располагаемые доходы населения за последний месяц упали очень сильно. В этом может убедиться каждый, кто просто пройдется по магазинам и посмотрит на цены.
С уходом иностранных компаний существенно сократилось количество высоко оплачиваемых рабочих мест. Вполне вероятна ситуация, что принятые льготные меры не приведут к сохранению требуемого спроса на рынке. И цены придется снижать уже не только собственникам вторичного жилья, но и застройщикам.
Правительство сделало ход. На наш взгляд, он содержит в себе существенные недостатки, которые не позволят надолго поддержать спрос и сохранить цены на рынке. Ведь даже размер выбранной ставки всего на один процент отличается от того, что был установлен в 2015.
Похоже, лица, принимающие решения, хотят заново проиграть предыдущий сценарий восьмилетней давности. Но это маловероятно, ведь тогда были совсем другие условия.
Безусловно наш прогноз не учитывает дорогие квартиры, для которых льготная ипотека не будет играть какой-либо роли. Но в этой статье мы вели речь о массовом сегменте, для которого наличие льготной ипотеки очень важно.
Мы будем продолжать отслеживать тенденции на рынке, а нашим читателям желаем принимать только правильные решения.