Санкции и глобальные структурные изменения в экономике уже начали влиять на рынок недвижимости. Как вести себя в кризисных условиях, если вы накануне приняли решение продать или купить квартиру? Эксперты помогли разобраться в нестабильной обстановке и найти опору для действий. Анализ рынка недвижимости, прогнозы и варианты стратегий для обычного человека помогут сберечь деньги и не пожалеть о принятых решениях.
Кошелёк или жилье: как поступить с деньгами, пока они не обесценились
Если раньше железно срабатывал вариант вложить свободные средства в твёрдую валюту, то сегодня он теряет под собой основу из-за жёстких ограничений извне. Непонятно, будут ли вообще актуальны валютные сбережения для граждан, которые остаются в России в ближайшие годы.
В условиях девальвации рубля оставаться “в деньгах” невыгодно. В кризис выигрышной стратегией будет вложение в практичные материальные ценности. Это те объекты, которые точно пригодятся. Акции могут обесцениться, вход на биржевый рынок может закрыться, валюта будет просто лежать на полке при невозможности рассчитываться ею за товары и услуги. А недвижимость останется вашей, что бы ни случилось. В купленной квартире можно жить самим, сдавать в аренду или продать позже дороже.
Совет эксперта:
Обратите внимание на переуступки — по сути это формат покупки недвижимости, позволяющий сохранить средства через вложение в твёрдый актив, а позже вернуть их обратно в денежную форму с дополнительной прибылью.
Переуступка относится к первичному рынку недвижимости. Работает это так:
- Вы покупаете квартиру в новостройке на этапе строительства или даже котлована. В этот период цены — самые низкие, так как застройщику нужно финансировать процесс, а жилье не готово к сдаче в эксплуатацию.
- Цикл строительства занимает годы, особенно у многоэтажных ЖК. Через 1-2 года дом ещё не сдан, но цены от застройщика стремительно растут. На этом этапе при необходимости вы продаёте купленную ранее квартиру по переуступке — другому инвестору или уже будущему жильцу.
- Особенность в том, что вы остаётесь в весомом денежном плюсе, даже когда устанавливаете цену ниже, чем текущая цена застройщика. Клиенту выгоднее будет купить у инвестора по переуступке, а инвестор тоже получает прибыль от сделки.
Когда ждать падения цен на рынке недвижимости
За 2021 год цены на недвижимость выросли на 20-25%. Среди прочих факторов сказался повышенный спрос на фоне самоизоляции, когда ценность комфортного пространства обрела невиданный вес. Ожидать падения перегретых цен сейчас, в условиях нового кризиса, не стоит. Государство будет стараться всеми способами поддерживать бизнес, стимулировать строительную отрасль поддерживающими программами.
Велика вероятность, что проекты в процессе строительства продолжат работу, достроятся. Но те, что ещё не сошли с бумаги на твёрдую землю, приостановятся в ожидании более понятных времен. Поэтому если вы присматриваете квартиру и встретили симпатичное предложение, имеет смысл не затягивать в ожидании, что скоро появится что-то любопытное новенькое.
Себестоимость строительства тоже возрастёт. Девелоперам придётся перейти на импортозамещение, но на это уйдёт время. А прайс на зарубежные материалы уже вырос. Построить дом уже стало дороже на 30%.
Как ведёт себя рынок недвижимости в кризис
Чтобы понимать хотя бы в размытых очертаниях перспективы и риски, можно проанализировать динамику цен и поведение рынка в прошлых эпизодах экономического кризиса. На девальвацию рубля продавцы реагируют пересмотром цен продажи либо и вовсе паузой. Как вариант, по-прежнему рассматривают продажу квартиры, но уже не для выхода в деньги, а для незамедлительной покупки другого жилья с более актуальными для них условиями. У покупателей же позиция остаётся неизменной.
В прошлом во время кризиса падения цен на недвижимость не было. Максимум — короткий период стагнации, после которого стоимость снова взлетала.
Что происходит на вторичном рынке
На вторичном рынке проседание цен не исключено, но не сразу. Объем предложений резко сократился, а при таком раскладе цены могут только взлететь. Большинство сделок в продаже вторичного жилья откладывается: покупатели боятся потерять деньги, продавцы — квартиру. Перенос даты сделки часто происходит на неопределенный период. Как ориентир ставят срок "через месяц", но понятно, что твёрдости в этих условиях нет.
Причём речь даже не о том, чтобы совсем отказаться от сделки. Просто внезапно обрушившийся кризис обездвижил рынок из-за тотального непонимания, что делать, что будет дальше и как правильно поступить в настолько нестабильных условиях.
Что будет с ипотекой
28 февраля после повышения ипотечных ставок был зафиксирован резкий подъем спроса на рынке жилья. Число просмотров объявлений выросло в 1,5-2 раза за 1 день. Эксперты объясняют, что всплеск спроса создали покупатели с живыми деньгами и те, кому одобрили кредиты до 20-х чисел февраля. От всей этой волны выход на реальные сделки, скорее всего, будет небольшим.
Средняя ставка по ипотеке сейчас 22%, тогда как всего месяц назад банки предлагали разброс от 10 до 17%. Эксперты не советуют брать ипотеку под такой завышенный процент, однако есть исключение — это выгодные рассрочки и льготные ставки.
Кому и на каких условия доступна льготная ипотека
Ставку банкам по льготе субсидирует государство, поэтому условия для граждан получаются доступнее. Особые условия ипотеки предлагаются по нескольким программам — дальневосточная, льготная, семейная, сельская, для военнослужащих. Конкретные условия могут затрагивать возрастные рамки, наличие маленького ребёнка, расположение жилья под ипотеку и так далее.
Семейная ипотека распространяется и на переуступки, а не только через застройщика. Для семейной ипотеки на переуступки.рф действуют простые условия:
- Первый взнос от 15%
- Ставка от 4,89%
- Сумма ипотеки до 12 млн
- Должен быть ребенок, рожденный с 01.01.2018 года
Стоит ли продавать квартиру в кризис
Действуйте по ситуации и старайтесь принимать решения холодным умом, отбросив эмоции. Как сказано выше, сейчас материальные активы ценнее, чем быстро теряющие свой вес деньги. Однако ситуация у всех может быть разной. Логично продавать квартиру, если вы находитесь на этапе готовности приобрести другое жилье с посильной доплатой, улучшив жилищные условия. А вот вкладываться в строительство своего дома в условиях санкций рискованно из-за роста цен на стройматериалы, логистику.
Кто-то успел до кризиса вложить деньги в жилье в строящемся доме, но теперь сомневается в возможностях девелопера довести проект до конца, либо вынужден изменить планы и отказаться от новой квартиры. Поможет Единый центр инвестиций, флагманский проект которого — переуступки в Санкт-Петербурге.
Прогноз цен на квартиры в 2022
Прогнозы от риелторов:
- Март
Замороженные сделки, малое количество реализованных продаж и покупок. - Апрель-Май
Ожидается затишье в спросе, продавец будет вынужден идти навстречу. Если у вас сейчас есть средства, лучше не тянуть, пока деньги утратят ценность. Вложение в жилье как один из востребованных активов остаётся лучшим решением, как поступить с деньгами в условиях падения государственной валюты. - Июнь-Август
Могут появиться новые предложения на вторичном рынке от тех, кто вынужден поправить таким образом финансовое положение. Но в условиях стремительно меняющейся картины мира даже взгляд на 2-3 месяца вперёд не может претендовать на объективный прогноз.
• По всем интересующим вопросам звоните:
+7 (800) 301-32-53
• Единая база переуступок
переуступки.рф