После резкого внепланового повышения ключевой ставки ЦБ до 20% прошло менее месяца. Спрос на ипотеку с новыми ставками по итогам марта может снизиться с 70% до 15% и обернуться для застройщиков миллиардными убытками.
Ипотека на новостройки
Первое впечатление – рынок обрушен ключевой ставкой ЦБ в 20%, на основании которой банки теперь выдают займы от 22-23% и выше. По таким ставкам в Московском регионе ипотека становится неподъёмной для среднего заёмщика, достигая 60-80% расходов его семьи вместо прежних 20-30%.
В кулуарах застройщики предполагают, что при таких условиях от прежних 65-70% сделок с ипотекой останется 15-20%.
Паника пока преждевременна. Точнее, она уместна на краткосрочный период. И то не для всех категорий заёмщиков.
Для Московского региона продолжает действовать ограниченная льготная ипотека в 3 млн руб. со средней ставкой 6,1%. Для некоторых недорогих сделок в Московской области этого хватает, чтобы «добить» остаток стоимости квартиры. Действует и семейная льготная ипотека с той же ставкой около 6% при ограничении суммы займа в 12 млн руб.
В совокупности это и есть те самые 15-20% объёма ипотеки, о которых говорят застройщики.
Но в правительстве понимают, что строительные компании не смогут прожить без масштабной льготной ипотеки. Примерно того же уровня, что действовала до лета прошлого года, когда важной оказалась не только ставка в 6,5%, но и предельная сумма займа в 12 млн руб. Скорее всего, в новой программе увеличат эту предельную сумму до 15-16 млн для Московской и Петербургской агломераций, понимая, что цены на новостройки с момента изменения условтй кредитования в прошлом году выросли на 15-20%.
О том, что новая льготная ипотека вскоре появится, заявил и мэр Москвы Сергей Собянин: «В Москве продолжится поддержка в рамках федеральной госпрограммы льготной ипотеки и будет запущена новая программа субсидирования процентных ставок по кредитам для девелоперов».
Неизвестность – и в сроках появления новой программы по льготному кредитованию. На мой взгляд, её должны запустить самое позднее в середине апреля.
В 2021 году продажи новостроек в Москве шли темпами примерно 2,5-3 млрд руб. в день. Несложный подсчёт показывает, что невозможность половины потенциальных покупателей воспользоваться ипотекой приводит к потере девелоперами 1,2-1,5 млрд руб. в день.
За месяц ожидания новой программы они потеряют около 40 млрд руб.
В этой ситуации потенциальным покупателям можно дать только один совет: ни в коем случае не ввязываться в ипотеку под 22-23% и более. Теоретически её, скорее всего, можно будет рефинансировать при появлении льготной программы, но это займёт время и силы и всё равно приведёт к потере денег после первых помесячных выплат.
Покупатель сейчас должен «застыть» и не паниковать.