Квартира-наследство может быть получена двумя способами:
- С распределением всего наследства в зависимости от степени родства с покойным владельцем, если нет завещания, определяющего судьбу имущества;
- По завещанию, особому документу, который определяет, кому будет принадлежать имущество после смерти предыдущего владельца.
При обоих вариантах наследования есть свои потенциальные проблемы. Типичные случаи, которые могут привести к оспариванию сделки с наследственной квартирой:
- Скрытые или неучтенные наследники, которые захотят оспорить свое право на недвижимость через суд, что приведет к отмене сделки.
- Наследники, которым полагается обязательная доля в квартире. Даже если есть юридически правильное завещание, четко указывающее передачу недвижимости какому-то конкретному лицу, несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, супруги и родители наследодателя имеют право на получение обязательной части наследства. С ними придется договариваться о компенсациях или делить недвижимость.
- Недостойные наследники – это люди, которым по закону или завещанию принадлежит право на квартиру или долю в ней, но в результате каких-то их действий суд или нотариус признали их недостойными. Например, если потенциальный наследник наносил вред или угрожал наследодателю, утаивал или подделывал завещание, был лишен родительских прав и т.д. Поскольку и признание, и отмена его могут быть оспорены в суде, всегда есть риск, что появятся люди, имеющие право на жилье или долю в нем.
- Оспариваемое завещание. Если возникают подозрения, что завещание было подделано, подменено, написано под давлением или получено обманным путем, а также если есть сомнения, что завещатель писал его в здравом уме и трезвой памяти, оно может быть оспорено. В этом случае передача указанному в документе наследнику будет отменена, а суд распределит наследство по родству.
- Недействительное завещание. Лист бумаги с заголовком «Завещание» не считается юридическим документом. Для того, чтобы стать им, нужно провести правильную юридическую процедуру и проверки, зарегистрировав его у нотариуса – только после этого документ, подлинность которого подтверждена официально, обретает законную силу. Если процедура не была проведена, это просто бумажка.
Самое рискованная для покупки недвижимость – это «свежее» наследство. Ведь никто не может гарантировать, что уже после продажи не появятся какие-то иные наследники или завещание не будет оспорено. Поэтому для гарантии рекомендуют, как правило, выбирать квартиры, после унаследования которых прошло 3-5 лет – это означает, что все вопросы с наследством урегулированы и все сроки исковой давности вышли.
Не помешает внести в договор купли-продажи специальный пункт о том, что продавец берет улаживание всех потенциально возникающих вопросов с другими наследниками на себя. Заодно в договоре нужно указывать только полную стоимость квартиры, иначе при отмене сделки будет возвращена только та сумма, которая прописана в договоре. Оплату проводить безналичным способом, так факт передачи будет дополнительно зафиксирован и все это будет доказательством добросовестности сделки. И, разумеется, правильно оформить все процедуры – только через нотариуса.
Никогда не будет лишним тщательно проверить любую «наследственную» квартиру. Что нужно проверять в такой квартире кроме обычных проверок при покупке вторичного жилья:
- Обязательно узнать:
- Получена квартира по закону или по завещанию.
- Есть ли другие родственники, потенциально являющиеся наследниками.
- Если квартира получена по закону (не по завещанию), то нужно знать, наследником какой очереди является продавец.
- Есть ли отказы от наследства по поводу данной квартиры.
- Обязательно проверить:
- Выписку из ЕГРН
- Историю передачи права собственности
- Данные всех, кто когда-либо был зарегистрирован в квартире.
Так можно понять потенциальный круг наследников и их права (или отсутствие прав), а также выявить тех, у кого может быть право пожизненного пользования квартирой. Заодно в выписке из ЕГРН видно наличие обременений, таких как ипотека или залог (нередко по наследству достаются квартиры в залоге у банка), арест (в т.ч. и по наследственному делу), рентное обременение.
- Обязательно пообщаться:
- Со всеми наследниками, чтобы уяснить их позицию и понять, не были ли нарушены их права.
- С соседями – они многое видят и слышат, знают всех, кто жил и живет в квартире, и даже о сложных отношениях между ними.