В базе Realt на продажу выставлено несколько сотен комнат в многокомнатных квартирах. Realt спросил у эксперта, кто и зачем покупает квартиры не целиком и как в таких случаях уживаются соседи. Мы также узнали, можно ли купить комнату под сдачу и есть ли смысл такого вложения, если не хватает денег на квартиру.
— В Минске, по нашим данным, ежемесячно продается порядка 5−10 комнат, — приводит цифры замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев. — Мы полагаем, что в свете последних событий количество проданных комнат может немного увеличиться: учитывая сложности с кредитованием, квартиру людям приобрести все труднее. Как старт жизни в Минске, такое приобретение вполне может быть, но надо знать некоторые особенности.
Абсолютное большинство комнат продается не как выделенная комната, а как определенная доля в квартире (3/40, 7/25 или любая другая). Из-за этого, Андрей обращает внимание на важный момент:
— Размер выделенной доли в квартире должен юридически соответствовать, как минимум, размеру комнаты. Это необходимо, чтобы продавец комнаты мог в полном объеме ее продать, а у покупателя потом не возникло проблем с ее использованием — чтобы на площадь данной комнаты больше никто из собственников квартиры не мог претендовать. Всегда надо уточнять у продавца и проверять по документам, чтобы доля была не менее комнаты. Если меньше — мы не беремся за такие сделки: договориться со вторым собственником в этом случае может быть непросто, он будет претендовать на часть этой комнаты и могут возникнуть конфликты. Вообще, сделки с покупкой доли чаще проводят агентства недвижимости, потому что покупать комнату самостоятельно — это огромный риск — больший, чем при покупке квартиры целиком.
Второй важный вопрос при покупке комнаты — с кем придется делить право собственности на квартиру.
— Для собственника проживание с кем-то — это вынужденная мера из-за каких-то не самых позитивных событий в жизни — развод, раздел наследства… Иногда случается так, что сособственниками оказываются неблагополучные личности (не хочу никого обидеть), у которых есть проблемы с алкоголем и т. п. Потенциальному покупателю комнаты следует проверить этот момент, потому что придется уживаться. Кроме того, до покупки комнаты с сособственником стоит обсудить в деталях совместное проживание или пользование квартирой. Какие-то мелкие бытовые вопросы часто омрачают совместный быт — как пользоваться кухней, санузлом, где что поставить, как платить за коммуналку и многое другое.
Чтобы просто вложить деньги в недвижимость, комнаты покупают не часто.
— Инвестиционные покупки могут быть вот в каком случае: вы знаете, что второй собственник в ближайшие пару лет планирует продать свою часть и переехать в другую квартиру. Тогда такое вложение может быть первым шагом для людей, которые очень хотят жить в Минске — переехать из другого города или остаться в случае студентов или молодых специалистов. Тогда в двушке покупается доля, а через пару лет второй собственник уезжает и можно выкупить оставшуюся часть.
Кстати, с продажей комнаты есть интересный момент.