Мечтаете сидеть на крылечке собственной дачи и любоваться закатом? Или просто хотите вложить деньги так, чтобы сберечь их от всякого рода экономических потрясений? В таком случае, вам предстоит непростое и ответственное дело: выбрать подходящий участок. Мы расскажем вам о том, как правильно выбрать землю, как убедиться в юридической чистоте сделки и как провести ее так, чтобы у государства не было к вам претензий.
КАК ВЫБРАТЬ УЧАСТОК?
При выборе участка ориентироваться нужно на то, для каких целей вы его приобретаете. Вся земля, как государственная, так и находящаяся в частной собственности, делится на определенные категории.
Категория является важнейшей характеристикой земельного участка – она отражает не только его свойства, но и правовой режим его использования, соблюдение которого обязательно для собственников. Статья 7 Земельного кодекса РФ определяет семь категорий земельных участков:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Категория конкретного участка обязательно указывается в его кадастровом паспорте. Государство строго следит за тем, чтобы каждый участок использовался в соответствии с определенным для него целевым назначением.
В контексте данной статьи нас интересуют две категории: земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов/поселений. Именно на этих землях частные лица могут строить дома и вести личное хозяйство.
Земли населенных пунктов подразделяются на два вида: земли для общего пользования, где строятся многоквартирные дома и объекты инфраструктуры, и земли под индивидуальное жилищное строительство, на которых разрешено строить частные жилые дома.
Земли сельскохозяйственного назначения также разделяются на несколько типов, и лишь один из них, а именно земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, годится для строительства частного дома и/или разведения огорода.
Вступивший в 2019 году в силу Федеральный закон № 217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», разделил участки для ведения личного подсобного хозяйства на два вида: садовые и огородные. В садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ) разрешено строительство жилых, садовых домов и хозяйственных построек. В огороднических некоммерческих товариществах (ОНТ) разрешено только выращивание фруктов и овощей к собственному столу, а вот жить и отдыхать, а значит, и строить жилые помещения на таких участках, запрещается. Исключение сделано лишь для хозяйственных построек: сараев, теплиц, душа, туалета, погреба и так далее.
Этот же закон года ввел новый порядок, согласно которому индивидуальный жилой дом, построенный на территории СНТ, дает право на прописку – то есть постоянную регистрацию по месту жительства. Для этого дом должен отвечать ряду требований:
1) участок должен находиться в пределах населенного пункта;
2) дом не должен быть 3 этажей и 20 метров;
3) дом не должен быть разделен на квартиры;
4) дом должен быть оформлен в собственность и иметь почтовый адрес.
Также, согласно Постановлению Правительства РФ № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» от 28 января 2006 года, «жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях и на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных».
ФИНАНСОВЫЙ ВОПРОС
Что влияет на цену земельного участка? В первую очередь, его расположение и транспортная доступность. При этом транспортная доступность в определенных случаях даже более важна, чем удаленность от города. К примеру, участок, расположенный неподалеку от хорошей скоростной магистрали в 100 км от Москвы и в шаговой доступности от железнодорожной станции, будет стоить дороже, чем участок вдвое ближе, но расположенный слишком далеко от крупных шоссе и железной дороги.
Влияет на цену и окружающий «пейзаж»: живописное, экологически чистое место, река или озеро, развитая инфраструктура – все это повышает цену даже отдаленных от города участков.
Еще одна важная составляющая ценообразования – инженерные коммуникации: электричество, газ, водопровод, собственная скважина, система водоотведения или оборудованный септик – словом все то, без чего невозможно комфортно жить в собственном доме.
Возьмем для примера два примерно равных по площади участка, расположенных по Минскому шоссе.
Участок площадью 13,5 соток, расположенный всего в 48 километрах от МКАД, продается за 905 тысяч рублей. Участок очень живописный, поросший красивым светлым лесом, но без каких либо коммуникаций, поэтому цена на него невысока, несмотря на близость к Москве.
В то же время, участок площадью 15 соток, расположенный в 115 километрах от МКАД, но расположенный прямо на берегу Москвы-реки, стоит уже 2,1 миллион рублей. В деревне, на территории которой находится участок, есть электричество, газ, водоснабжение и канализация.
Подбирая участок, следует иметь в виду, что развитие территорий не стоит на месте, поэтому учитывать надо не только имеющиеся дороги, коммуникации и инфраструктуру, но и планы на среднесрочные перспективы. Поинтересуйтесь, где в ближайшее время планируется прокладывать новые трассы, благоустраивать территорию и так далее. И учитывайте эти планы при выборе участка.
А вот подозрительно дешевые предложения лучше обходить стороной. Как правило, сбыть землю подешевле стремятся, если она «проблемная». Например, документы давно потеряны, и их восстановление потребует времени, сил и денег. Или на участок претендуют третьи лица – к примеру, наследники бывшего хозяина.
КАЧЕСТВО УЧАСТКА
Вдохновившись близостью леса, прекрасным берегом озера или живописными холмами, можно совершить большую ошибку, купив землю, очень сложную для строительства. На что стоит обратить внимание?
1. Уклон участка должен быть минимальным. Иначе перед тем, как закладывать фундамент, вам придется выравнивать землю, а это – довольно дорогое удовольствие.
2. Собственный пляж – это прекрасно, но прежде, чем его приобретать, вызовите для консультации специалистов: геофизика и гидрогеолога. Они смогут определить, не сползет ли дом, построенный на данном месте, прямо в воду. Также проконсультируйтесь у них о глубине грунтовых вод и типе почвы.
3. Если вы хотя бы примерно знаете, какой именно дом хотите ставить – проконсультируйтесь с маркшейдером, какого размера должен быть участок, чтобы установленный дом не просто поместился на нем, но и не нарушал никаких норм. Аналогичный расчет можно заказать также в строительной компании.
4. Оцените ситуацию с коммуникациями. Если они уже есть на участке, вызовите сантехника. газовщика и электрика для проверки их состояния. Если коммуникаций пока нет – поинтересуйтесь в местной администрации или правлении СНТ, насколько легко будет их подвести, и во сколько это вам обойдется.
5. Выбирать участок лучше всего в максимально плохую погоду – так вы сможете лучше оценить качество ведущей к нему дороги, а также понять, не заливает ли его водой во время сильного дождя.
ПРОВЕРКА РИСКОВ
Выбрав участок, узнайте о нем как можно больше информации. Для начала обратитесь в Департамент архитектуры и градостроительства местного муниципалитета. Там вам могут рассказать, не планируются ли поблизости стройки. Которые превратят вашу дачную жизнь в кошмар: например, это может быть скоростное шоссе прямо у вас под окнами, новое предприятие или большой коттеджный поселок, из-за которого возникнут пробки на вашей дороге. Также здесь стоит уточнить, не будет ли у вас проблем с использованием земли по назначению?
Следующий пункт проверки – Росреестр. Запросите там кадастровую выписку, чтобы узнать, не находится ли приглянувшаяся вам земля в залоге, аренде или под арестом. Также эту выписку можно получить в МФЦ или на Госуслугах.
В правлении СНТ или в УК, если вы покупаете участок в населенном пункте, необходимо получить выписку, которая подтвердит отсутствие долгов по коммунальным платежам и взносам.
Если продавец пожилой или кажется вам странноватым – рекомендуем подстраховаться и попросить его пройти медицинское освидетельствование на предмет вменяемости в день заключения договора.
ФИНАЛЬНЫЙ ЭТАП
Если с документами в порядке, пора готовить договор купли-продажи. Если все собственники взрослые и дееспособные, его можно составить в простой форме, если же нет – обязательно нотариальное заверение. Подписав его и оплатив госпошлину, можно будет зарегистрировать сделку в Росреестре. Для регистрации сделки вам нужно подать заявление, к которому прикладываются следующие документы:
1) паспорта покупателя и продавца;
2) документы на участок: свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРН;
3) договор купли-продажи – количество экземпляров по числу сторон сделки плюс еще один для Росреестра;
4) акт приема-передачи участка – количество экземпляров по числу сторон сделки плюс еще один для Росреестра;
5) квитанция об уплате госпошлины, а также ее копия;
6) нотариально заверенное согласие на сделку от супруга/супруги продавца, если он состоит в браке;
7) согласие опеки и попечительства, если у продаваемой земли есть несовершеннолетний или недееспособный собственник.
После подачи заявления в региональное отделение Росреестра или через МФЦ вам выдадут расписку, удостоверяющую, что документы приняты и сделка состоялась.
Срок государственной регистрации прав – не более 7 рабочих дней со дня подачи заявления в Росреестр и 9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ.
Если же регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, ее срок составляет 3 рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме - 1 рабочий день, а при обращении через МФЦ с нотариально удостоверенными документами - 5 рабочих дней.
По итогам вы получите выписку из Единого государственного реестра недвижимости, а также экземпляры договоров с отметкой Росреестра о проведенной регистрации.