Сколько стоит ремонт комфорт-класса в кризис, что изменилось? Какой ремонт делать, с чем подождать, каков бюджет необходим. Мы подготовили инженерно-технический проект, и на его основе провели детальный расчёт полной стоимости ремонта, включая материалы черновой и чистовой отделки, мебель, климатическое оборудование и необходимую бытовую технику.
Цель проекта – переделка ремонта «от застройщика» в ремонт начального комфорт-класса. Заказчиками была поставлена задача обеспечить максимально комфортное проживание семьи из 2х человек с домашним животным (кошка), при этом оба работают удалённо, т.е. требуется обеспечить 2 полноценных рабочих места с соответствующим освещением. Спальня должна обеспечивать перепланировку при появлении ребёнка. Проект должен предусматривать возможность установки климатического оборудования (кондиционеры, проветриватели). В целях сокращения затрат было принято решение: кирпичные перегородки не демонтировать, отопление оставить "как есть", стяжку пола не менять, провести нивелировку.
Поскольку картинки могут быть плохо видны закрепляю ссылки на файлы в формате PDF:
Проект: https://disk.yandex.ru/i/yfsVSmghKDUcmQ
Смета: https://disk.yandex.ru/i/Vm3p3t4XxDhWKg
План производства работ: https://disk.yandex.ru/i/V4veRNcsHh138w
Видеоверсия статьи: https://youtu.be/dB1cHHlZ9Co
Планировка и 3D виды:
Как видно из представленных упрощённых визуализаций, в дизайне не используется никаких премиальных дорогостоящих решений:
1. Отсутствие заказной мебели. Вся комплектация должна идти из Ikea. Используемые в отделке материалы должны быть доступны в крупных торговых сетях (Петрович, Leroy Merlin, Castorama).
2. Электрическая сеть разделена на независимые контуры, но управление светом осуществляется обычными выключателями, без использования компьютера управления сценариями освещения либо импульсных реле.
3. Водопровод должен обеспечивать очистку воды от механических загрязнений при равномерном расходе из всех точек раздачи без перепада давления.
4. Водопровод должен быть оборудован стационарным проточным нагревателем воды.
5. Все вентиляционные каналы должны быть скрыты за потолком. Требуется добавить вентиляционный канал для кухонной вытяжки.
Проект электросети:
Проект водопровода и канализации:
Проект вентиляции:
На основе вышеприведённых чертежей можно перейти к основной части нашей статьи – стоимости ремонта. Все цены рассчитаны по состоянию на 10.03.2022 г.
Итак, общая стоимость ремонта, по статьям:
Итоговая цифра вызывает некоторую оторопь. Не торопитесь кидать в нас тапком, давайте разбираться постатейно.
Статья №1. Проект. 195 000 рублей, 3000 руб за м2. 6,09% от общих затрат.
Старые советские нормы отводили на проект 5-7% от общей сметной стоимости. При этом речь шла об обычной строительной документации, а не о полноценном полном моделировании будущего объекта. Огромный объём вопросов оставался с отметкой «смонтировать по месту». Если говорить непосредственно о проекте – то 6% от общих затрат при отсутствии жесткого контроля и чёткой сметы рассасываются в процессе ремонта за несколько дней. При подобном общем уровне затрат, экономия 7% бюджета на контроль – не выглядит разумной.
Статья 2. Техническое сопровождение. 2 месяца. 30 000 руб/мес. 1,87 % затрат.
Надзор со стороны дизайн-бюро «Квантум» за соблюдением технологии ремонта и контроль соответствия расхода материалов. Если Вы четко понимаете что и как должно делаться – на этой статье можно сэкономить.
Статья 3. Работы. 980 835,91 руб. 30,64% затрат.
Самая противоречивая часть нашего проекта. Наши запросы к компаниям из верхнего списка поиска Яндекса не дали никаких результатов. Ответов не было. Ни от «Домео», ни от «Небо», ни от остальных. Мы отправляли проект и детальную смету работ с проставленными объёмами. В ответ в лучшем случае получали: «мы так не работаем, мы васылаем обмерщика, и он на объекте составляет смету». Всё хорошо, но на подготовку данных для сметы у нас ушло более 3 рабочих дней, и это при наличии полной цифровой модели будущего ремонта. Если компания отказывается работать с сформированной открытой сметой работ, то скорее всего Вы столкнулись с типовой схемой работы с предварительной сметой и «догрузом» клиента по ходу ремонта. Обычные бригады же, работающие без договора подробные сметы не составляют, их услуги были заявлены примерно на 20% дешевле, точнее они сказать не могли.
Итак, смета работ:
Как видно из приведённой сметы, были учтены все возможные работы. Чисто теоретически может найтись что-то ещё не учтённое, но на этот случай предусмотрен резерв в 5% от общей сметы.
Статья 4. Расходные материалы к инструменту. 60 000 руб. 1,87% затрат.
На расходные материалы заложено 60 000 рублей. Сумма эмпирическая, составлена на основе предыдущих ремонтов. Включает буры, свёрла, правила, шпатели, алмазные коронки для керамогранита и дрелей алмазного бурения (железобетон) и т.д.
Статья 5. Черновые материалы. 76 489,00 руб. 2,39% затрат.
Самая спорная часть общей сметы. Главное условие, выдвигаемое к данному документу – максимальная точность списка работ, исключающая двусмысленное толкование при заключении договора, и окончательно определяющая стоимость работ, проводимых в ходе ремонта. Всё неучтённое – за счёт строителей.
Статья 6. Водопровод и канализация. 39 855,91 руб. 1,24% затрат.
Полная смета материалов для монтажа водопровода и канализации. Водопровод должен обеспечивать равномерный расход воды из всех точек водораздачи, без перепада давления при окткрывании дополнительной точки. Т.е. человека, принимающего душ, не должно ошпаривать при сливе унитаза в туалете. Выравнивание расхода воды обеспечивается за счёт использования полипропиленовых труб разного диаметра. Магистральная труба имеет диаметр 25 мм, отводные – 20 мм. Такая система обеспечивает расход воды аналогично системе с коллекторами (гребёнками) водораздачи.
Статья 7. Электрика. 158147,32 руб. 4,93% затрат.
Полная смета материалов для монтажа электросистемы. Электросистема строится по 3х контурной схеме подвода электричества в каждую комнату:
1. Розетки.
2. Освещение.
3. Вентиляция.
В отдельные линии выделены:
1. Балкон (свет + освещение на одной линии).
2. Холодильник.
3. Варочная панель.
4. Духовой шкаф.
5. Посудомоечная машина.
6. Стиральная машина.
7. Тёплый пол.
8. Проточный нагреватель.
Статья 8. Сантехника. 136745,00 руб. 4,27% затрат.
Полная смета чистового сантехнического оборудования квартиры.
Статья 9. Кухня. 120 000,00 руб. 3,74% затрат.
Кухня, производства FIX-Optima, 14 предметов (заказное изделие), срок изготовления 50 дней. По нашему мнению – один из наиболее оптимальных вариантов в ремонте комфорт-класса.
Статья 10. Мебель. 306 025,00 руб. 9,55% затрат.
Одним из требований заказчика к проекту была комплектация квартиры мебелью и оборудованием из Ikea, как оптимальных по соотношению цена/качество.
Статья 11. Двери и дверные откосы. 89 074 руб. 2,78% затрат.
Поскольку заказчик хочет иметь ремонт начального комфорт-класса, то использование дорогостоящих дверей из массива не оправдано. При комплектации использовано типовое решение – двери в экошпоне.
Статья 12. Материалы чистовой отделки. 147 951,40 руб. 4,62% затрат.
Материалы чистовой отделки. В целях экономии бюджета и возможности самостоятельной закупки материалов Заказчиком материалы чистовой отделке подбирались с учётом доступности в крупных сетевых магазинах (Петрович, Leroy Merlin).
Статья 13. Освещение. 60 715,00 руб. 1,89% затрат.
Задачи освещения: мягкое освещение в жилых комнатах, дополнительное освещение 2х рабочих мест, с минимизацией зон затенения. Освещение остальных помещений – минимизация зон затенения. Кухня – обеспечение минимальных зон затенения при верхнем освещении, мягкое освещение зоны обеденного стола, независимая заливающая подсветка рабочих зон и варочной поверхности. Расширенное логическое разделение зон света, постройка отдельных световых схем день/ночь, поддержка разных сценариев освещения – отсутствует. Требуется отключение света из 2х точек в прихожей.
Статья 14. Натяжной потолок. 10 368,00 руб. 3,13% затрат.
Типовой матовый натяжной потолок. Цена на 10.03.2022 г. Цена от проверенного поставщика с полотном и крепежом в наличии.
Статья 15. Бытовая техника обязательная. 92 110,00 руб. 2,87% затрат.
К обязательной бытовой технике мы относим: варочную поверхность, духовой шкаф, посудомоечную машину.
Статья 16. Холодильник и стиральная машина. 118 230,00 руб. 3,69% затрат.
Холодильник и стиральная машина.
Статья 17. Вентиляционные каналы и оборудование. 29 642,00 руб. 0,92% затрат.
К вентиляционным каналам и оборудованию относятся: короба вентиляционных каналов и вытяжные вентиляторы, включая кухонную вытяжку.
Смета идёт совместно со статьёй 18.
Статья 18. Климатическое оборудование. 281 798,00 руб. 8,79% затрат.
Климатическое оборудование. 3 кондиционера:
1. Гостиная.
2. Спальня.
3. Кухня.
2 установки принудительной приточной вентиляции:
1. Гостиная.
2. Спальня.
Статья 19. Резерв 5%. 152 649,28 руб. 4,76% затрат.
В связи с тем, что не возможно абсолютно точно рассчитать количество расходных материалов, а так же все накладные расходы, мы всегда закладываем 5% от общей сметы на непредвиденные расходы.
План производства работ.
План работ рассчитан с учётом технологических карт используемых материалов, общий срок работ - 2 месяца.
Итак, как видно из данной статьи, деда мороза всё-таки не существует, а ремонт комфорт-класса, даже с учётом материалов из самых распространённых торговых сетей - отнють не дёшев. Имеет ли смысл сэкономить на проекте 7% от сметы, с учётом того, что без подробной сметы данная сумма растворится в стройке за несколько дней, решать Вам.
ИТОГО: 3 205 634,91 руб.
Площадь: 64,9 м.кв.
Итого, за 1 м.кв: 49 393, 45 руб.
Напоминаю, итоговая цифра - квартира готовая к заселению, с мебелью и бытовой техникой.
С уважением, Терехов Павел.
Технический директор дизайн-бюро "Квантум"