Добрый день, уважаемые собственники, директора, бухгалтеры застройщиков, а также начинающие девелоперы!
Хочу поделиться своим опытом работы в долевом строительстве в качестве главного бухгалтера.
Думаю, не все застройщики догадываются какие приятные сюрпризы налогообложения может преподнести официальное долевое строительство по 214-ФЗ и Налоговый кодекс.
- Налоговое законодательство позволяет малому и среднему бизнесу при долевом официальном строительстве платить всего 3% от прибыли применяя Упрощенную систему налогообложения. Причем не важно какая будет рыночная стоимость объекта строительства, хоть 500млн.руб. или 1,5 млрд.руб., ведь доходом в целях налогообложения будут считаться только услуги застройщика и экономия от строительства объекта, так как средства дольщиков являются не облагаемым целевым финансированием, даже прошедшие через эскроу счета.
Нужно заметить: не важно, что застройщик может выступать генподрядчиком и строить собственными силами или частично силами субподрядчиков. Его строительно-монтажные работы не будут считаться реализацией и облагаемым доходом. Главное, чтобы он соблюдал ограничения и лимиты для применения УСНО.
Основные лимиты по УСНО на 2022 год выглядят следующим образом:
- По доходам = 219,2 млн.руб.
- По средней численности = 130 чел.
Исходя из лимита по доходам, при нынешней экономической ситуации, многие застройщики со своей невысокой прибыльностью объектов вполне могут применять льготный режим налогообложения (УСНО). При чем выгоден будет именно с объектом налогообложения "доходы".
Так же, с таким лимитом по средней численности, застройщик уже вполне может себе позволить нанять плотников-бетонщиков, каменщиков, сварщиков и возводить фундамент и коробку здания собственными силами, а остальные работы отдавать на субподряд. Это позволяет сэкономить, не переплачивая другим строительным компаниям, и наработать страховые взносы, которые на 50% будут уменьшать налог по УСНО.
При стандартной ставке налога по УСНО 6% такой застройщик будет по факту платить с прибыли только 3%, а если региональные власти воспользовались своим правом и установили пониженную ставку налога, то по факту может доходить и до 0,5% с прибыли.
Скажите, при таком варианте, есть смысл застройщику придумывать какие-то сомнительные схемы занижения облагаемой базы?
- До 2009г. я уже имел опыт работы в строительстве многоквартирных домов и нежилых зданий, но каждый объект строился по заказу одного конкретного государственного заказчика и долевое финансирование отсутствовало.
- В 2009 году я перешел работать к частному застройщику, работающему на промышленных объектах и в долевом строительстве многоквартирных домов на Общей системе налогообложения (ОСНО). В связи с прекращением промышленного строительства передо мной стал вопрос, а можно ли оставшееся долевое строительство перевести на Упрощенную систему налогообложения (УСНО)?
И тут я начал разбираться и задаваться вопросами:
- Почему до моего прихода все средства дольщиков включались в облагаемую базу как доходы, даже если застройщик выступал одновременно генподрядчиком?
- Что тогда будет облагаемым доходом для нас при применении УСНО?
- Можно ли в долевом строительстве застройщику-генподрядчику на УСНО уменьшать налог по УСНО (6% с доходов), который будет начисляться на экономию от долевого строительства, на страховые взносы с ФОТ рабочих занятых непосредственно строительно-монтажными работами?
Правда ли интересен третий вопрос?
Много перечитал на полях интернета и даже консультировался с аудиторской фирмой, которая меня заверяла, что у застройщика- генподрядчика в долевом строительстве, выполняющего СМР собственными силами, даже частично своими и частично субподрядными, облагаемым доходом, помимо услуг застройщика или экономии, будет весь объем СМР по дому.
Что-то мне такой подход не нравился, так как в цепочке договоров мы никому не выполняли СМР и деньги за него не получали, да и подп. 14 п. 1 ст. 251 НК, исключающий из налогооблагаемых доходов аккумулированные на счетах организации застройщика средства дольщиков и (или) инвесторов, не ставил это в зависимость от способа строительства застройщиком объекта собственными силами или с привлечением подрядных организаций. Не могли мы сами себе в бухгалтерии отражать реализацию СМР. Ведь по 214-ФЗ средства дольщиков направляются на компенсацию застройщику затрат по строительству объекта и на оплату услуг застройщика, ни о каких СМР речь в нем не идет.
Но как говорится, если есть сомнение, тем более при желании применять УСНО, для спокойствия лучше иметь страховку от Минфина, куда и были направлены вопросы. Если насчет первого и второго вопроса я был уверен в положительном ответе на них, что и произошло, то по третьему вопросу были сомнения. Все-таки у самого закрадывалось сомнение, как это можно налог по УСНО 6% с экономии от долевого строительства уменьшать еще в два раза на страховые взносы, которые включались в СМР, ведь СМР не облагались налогом по УСНО? С одной стороны, НК это не запрещал, с другой стороны, кто знает, что там может взбрести в голову Минфиновцам. Как говорится "наглость второе счастье", да и за спрос денег не берут.
И тут Минфин на конкретно поставленный развернутый третий вопрос дал конкретно нам ответ со ссылкой на норму НК позволяющую уменьшать налог по УСНО с доходов не более чем на 50% на страховые взносы, при чем не сделал ни каких исключений для взносов с ФОТ рабочих СМР.
Естественно я взял "под козырек" разъяснения Минфина, и мы платили всего 3% налог по УСНО с экономии от долевого строительства несмотря на взятые на себя функции генподрядчика, выполняя СМР частично собственными силами.
Ну и как "вишенка на торте", наше предприятие, как Упрощенец имеющий льготу по страховым взносам, вместо 30% страховых взносов от зарплат всех рабочих и персонала АУП, платило всего 10% страховых взносов на протяжении многих лет, пока эта льгота не была отменена. Каждый застройщик может прикинуть в своем случае о каких миллионах экономии идет речь. Про то, что мы естественно не платили НДС, Налог на прибыль, Налог на имущество – это я думаю само собой все понимают.
Каково было удивление налоговых органов при выездной проверке, когда они видели поступления на расчетный счет от дольщиков в несколько раз превышающие лимит по доходам для УСНО в то время, когда мы платили налог только с экономии и только 3%. Оказывается в нашем городишке застройщики так не "наглели" и налоговикам пришлось растолковывать нормы налогового кодекса со спецификой налогообложения в долевом строительстве.
Если вас заинтересовала моя статья, то я могу:
- Провести консультации, разработать план счетов под долевое строительство.
- Провести анализ бухгалтерского и налогового учета.
- Откорректировать облагаемую базу прошлых периодов.
- Настроить проводки под необходимый учет объектов долевого строительства, прибыли по ним, средств дольщиков, для снижения налоговой нагрузки.
Спасибо за внимание!
Пишите, звоните, буду рад сотрудничать.