Сегодня, 18 марта 2022 состоялось очередное заседание Совета директоров ЦБ РФ. Банк России сохранил ключевую ставку на текущем уровне — 20%. Следующее заседание СД Банка России по ключевой ставке запланировано на 29 апреля 2022.
Еще минимум на два месяца экономика России брошена в режим выживания с самой высокой ключевой ставкой в истории, а также в условиях беспрецедентных санкций.
Предлагаем разобраться, чем это обернется для всех нас и для рынка недвижимости.
Сложно переоценить влияние ключевой ставки ЦБ РФ на нашу жизнь
Год назад, когда ставка была 4,25%, рынок недвижимости показывал невиданный рост. Население без проблем получало потребительские и ипотечные кредиты. Высокий покупательский спрос был поддержан кредитованием, и это обеспечивало возможность стабильно развиваться и другим отраслям бизнеса, не только рынку недвижимости.
Еще в 2021 стало ясно, что Банк России заинтересован в сдувании пузыря на рынке недвижимости
Г-жа Набиуллина заявляла об этом неоднократно. Например, 22 октября 2021 Интерфакс опубликовал статью, в которой позиция главы ЦБ по этому вопросу была чётко изложена. Постепенное повышение ставки должно было не позволить сформировать ипотечный пузырь и прекратить перегрев цен на рынке недвижимости. О последствиях действий ЦБ мы неоднократно писали в наших статьях.
До 28 февраля 2022 все изменения ключевой ставки еще можно было уложить в определенную позитивную логику. Ведь спекуляции застройщиков с ценами, действительно, создавали большие риски невозврата выданных кредитов.
Безусловно, это негативно влияло на всю экономику страны — об этом писали многие экономисты. Однако, если смотреть на это сквозь призму рынка недвижимости — то ограничение возможности спекуляций с ценами можно было только приветствовать.
Затем единовременное повышение ключевой ставки до 20% произвело мощный эффект
Это произошло 28 февраля 2022. В этот день мы написали статью с прогнозом о том, какие будут последствия. ЦБ РФ повысил ключевую ставку до 20% | Ипотека умерла — ИПОТЕКИ БОЛЬШЕ НЕТ? | Что дальше? | Журнал Новицких про недвижимость |. Естественно, на момент написания статьи мы не знали масштаба санкций, которые введут против нашей страны в последующие 18 дней.
Вспомним и подытожим — какие последствия уже наступили? Заодно, посмотрим, что из нашего прогноза подтвердилось, а что нет.
Какие последствия уже наступили?
После повышения ключевой ставки до 20% банки, фактически, перестали выдавать потребительские кредиты и ипотеку. Да, на сайтах банков висят предложения о том, что ипотечные кредиты предоставляются. Например, Сбербанк на своем сайте указывает рекламную ставку «от 19%» годовых», а ВТБ «от 22,4%».
Даже с учётом приставки «от», значение которой знает каждый из нас, ипотечный кредит получить уже невозможно. Банки серьезно изменили систему оценки заемщика в сторону ужесточения. И это логично. Ведь с учётом текущих цен размер ежемесячного платежа становится просто запредельным. Увеличен размер первоначального взноса и сокращен срок предоставления кредита.
Воплотился в реальность наш прогноз о том, что ежемесячный платеж за 1-комнатную квартиру в Москве стоимостью 13 млн рублей будет 197 000 рублей. Фактически, сейчас ипотека выдается только по действующим льготным программам, чего явно недостаточно для обеспечения стабильного спроса на рынке. (По данным портала «Нмаркет.ПРО: Ипотека» фокус внимания для банков в текущей экономической ситуации – комиссионные доходы, а не заработок на ипотечных кредитах).
При этом, спрос на ипотеку остался. Однако, не растет число заемщиков, которых банки смогли бы кредитовать
В наших предыдущих статьях мы публиковали данные Росстата о том, что только 20% населения получает доход выше 60 000 рублей в месяц. И о том, что каждое пятое домохозяйство уже имеет на руках выданный ипотечный кредит.
Эти данные отлично коррелируются друг с другом и не оставляют пространства для маневра по выдаче более дорогих ипотечных кредитов. Для расширения масштаба кредитования требования к заемщикам должны снижаться, а стоимость ежемесячного платежа — уменьшаться. Сейчас всё происходит наоборот. Кредиты становятся неподъемно дорогие, а к качеству заемщиков требования повысились.
В результате этого, наиболее здравомыслящие участники рынка уже начали снижать цены на недвижимость в рублях
В статье Субсидий по ипотеке больше не будет | Субсидированные ставки больше не выгодны застройщикам | Что будет с ценами на недвижимость | Журнал Новицких про недвижимость | мы рассказали о том, что происходит на рынке новостроек. Да, рынок вторичного жилья более разнонаправленный в результате разобщенности собственников. Тем не менее, уже снижают цены и дают серьезные скидки те владельцы, которым реально нужно продать.
Все основные выводы из нашего прогноза от 28 февраля подтвердились. Радости или какой-то гордости от этого мы не испытываем. Мы пишем наши статьи не для того, чтобы сказать «я же говорил», а для того, чтобы наши читатели могли ориентироваться в происходящем на рынке недвижимости. Надеемся, что сопоставление прошлых выводов с реалиями текущей ситуации поможет вам правильно оценивать наши дальнейшие выводы.
В текущих условиях решение ЦБ РФ нельзя назвать спасительным
Масштаб санкций, который был не ясен на момент 28 февраля, на 18 марта уже предстал перед нами во всём своём страшном объеме. Совершенно очевидно, что без поддержки банков ни одна из отраслей экономики, в том числе недвижимость, не смогут нормально развиваться.
Как это можно сделать при ключевой ставке в 20% — решительно непонятно. Эти полтора месяца до нового решения ЦБ о ключевой ставке окажутся вечностью для рынка недвижимости и любого другого бизнеса.
Кандидатура Эльвиры Набиуллиной вновь представлена на пост главы ЦБ РФ — следовательно, текущая политика будет продолжена.
Застройщики ожидают помощи от государства — это возможно в условиях ключевой ставки 20%?
Теоретически, они могут получить поддержку в виде льготного кредитования. В условиях текущей ключевой ставки и цен на недвижимость, его размер окажется настолько велик, что вряд ли будет принят.
Ведь обсуждаемое снижение ставки до 10-12% означает компенсацию государством разницы между льготной и текущими ставками банков. Это чудовищный размер компенсации, который мы не в состоянии оценить.
16 февраля 2022 г-н Хуснуллин заявил, что на льготную ипотеку в 2022 потребуется 140 млрд рублей (по материалам РИА Новости Недвижимость). Тогда действовала ключевая ставка в 9,5%. При этом, Хуснуллин также отметил, что за прошлый 2021 год потребовалось 8 млрд рублей на финансирование льготных программ ипотеки. В 2021 средний размер ключевой ставки не превышал 5,5% в течение года.
Триллионы рублей на поддержку покупательской способности в 2022?
Рост ключевой ставки на 4 процентных пункта вызвал увеличение необходимого размера гос. поддержки в 17,5 раз. По этой арифметике, единовременное увеличение ставки на 11,5% пункта вызовет необходимость задействовать триллионы рублей на поддержку покупательской способности, даже с учётом повышения ставки по льготному кредитованию до 10-12%.
Как Банк России может помочь экономике России и рынку недвижимости?
Ответ один — своими прямыми действиями. В составе Банка России существуют различные службы, которые способны оценить текущую экономическую ситуацию в стране. Снижение ставки до 0% или 1% годовых позволило бы запустить экономику в условиях тяжелейших санкций.
Мировой опыт это только подтверждает. Например, ФРС США сочло достаточны повышение ставки с 0,25% до 0,5% - для борьбы с инфляцией.
На портале Глазьев.Ру 14 декабря 2021 опубликовано интервью с Сергеем Глазьевым, в котором он дает оценку действий ЦБ РФ по повышению ставки. Вне зависимости от отношения к этому экономисту, нельзя найти ошибок в его выводах, изложенных в интервью. Более того, они подтверждаются практикой.
Текущая позиция ЦБ РФ не оставляет никаких иллюзий
Покупатели отрезаны от кредитного ресурса высокими ставками и требованиями банков — поэтому они не могут больше приобретать недвижимость по текущим ценам. Такая ситуация заставляет государство в тяжелый период изыскивать гигантские дополнительные средства на поддержку отрасли.
Этого можно было избежать при проведении иной политики. Даже небольшое снижение текущей ставки могло бы дать надежду на то, что процесс кредитования перезапустится в ближайшее время.
В этой ситуации мы можем прогнозировать следующее
- не будет масштабной поддержки строительной отрасли в виде доступного льготного кредитования для всех — ввиду гигантского объема затрат в условиях нестабильной ситуации. Для отдельных категорий граждан оно сохранится и может быть расширено дополнительно. Но это не системный фактор;
- если Государственная Дума поддержит кандидатуру г-жи Набиуллиной на пост главы ЦБ РФ, то изменений в политике ЦБ не произойдёт. А это значит, что можно будет забыть про кредитование, как инструмент поддержки покупательской способности на рынке недвижимости. Поскольку бизнес тоже не оздоровится, то платежеспособных покупателей будет всё меньше и меньше.
- те собственники, которые ждут наступления «лучших времен», чтобы продать свою недвижимость, сильно проиграют. Дальнейшая ситуация покажет, что лучшие времена — это сегодня, пока у населения еще есть деньги. Санкции только ввели и их влияние на нашу жизнь еще не наступило в полной мере.
- снижение цен на жилье началось и будет продолжаться до нахождения баланса между предложением и спросом, минимально поддержанным кредитованием. Поскольку предложения будет много, а покупателей, способных платить — мало, то снижение цен на 25-30% в ближайшее время представляется нам самым безобидным вариантом. Что бы ни кричали хейтеры — факты есть факты.
P.S.
Да, как и все, мы надеемся на лучшее и на то, что наше правительство сможет справиться со всеми трудностями, в которые попала наша страна. Как только нам станут известны реальные действия, благодаря которым ситуация может улучшиться, мы с вами этим сразу поделимся.
Надеемся, что разбор текущей ситуации и наши рекомендации избавят от иллюзий, что скоро «всё само собой рассосется». Сейчас крайне важно мыслить трезво.
Желаем вам принимать только правильные решения.