Что делать если Вы подпадаете под действие новых ограничений, касающихся сделок с недвижимостью, которые влекут за собой переход права собственности и совершаются с иностранными лицами из стран, «совершающих недружественные действия» в отношении России?
Не паниковать!
Необходимо спокойно оценить ситуацию и принять верное решение.
Вот один из вариантов, который мы готовы предложить Вам в сложившейся ситуации - доверительное управление при аренде квартиры, даже если Вы находитесь в другом городе или в другой стране.
Рассмотрим подробнее,
Что такое доверительное управление?
Доверительное управление — услуга, которую агентства недвижимости и риэлторы оказывают арендодателям. Они берут на себя часть обязанностей хозяина квартиры — с Вас снимается необходимость искать жильцов, заключать договора, квартиру сдает агентство, забирает себе комиссию каждый месяц, а вы ежемесячно получаете фиксированный доход.
Благодаря доверительному управлению хозяин получает меньше забот, а риэлторы и агентства — дополнительный доход. Вот как все организовано.
То есть между собственником и нанимателем появляется посредник, который за процент от арендной платы выполняет обязанности собственника. Обычно это 10—15% от арендной платы за месяц.
Доверительное управление отличается тем, что услуги предоставляются собственнику на регулярной основе и длительное время. Цель оказания этих услуг — это заработать прибыль для собственника.
Доверительное управление особенно удобно тем, кто сдает несколько квартир.
Что необходимо для заключения Договора доверительного управления имуществом?
1. Данные по квартире, которая передается в доверительное управление, ее адрес и основания прав собственника — например, свидетельство о регистрации права.
2. ФИО и паспортные данные гражданина, в интересах которого осуществляется управление имуществом.
3. Размер и форма вознаграждения управляющему, если вознаграждение предусмотрено договором.
4. Срок действия договора. Если срок не прописан отдельно, считается, что договор действителен 5 лет.
5. Доверенность, Чтобы управляющий мог сдать квартиру, заключить договор и принимать арендную плату, собственник дает ему нотариально заверенную доверенность. В ней указывают все, что собственник доверяет управляющему.
Какие условия необходимо учесть при подписании Договора доверительного управления имуществом?
Собственник поручает доверительному управляющему выполнять определенные обязанности, например:
1. Искать жильцов и сдавать недвижимость - при этом необходимо указать, кого предпочтительнее собственник хотел бы видеть в качестве арендатора.
2. Ежемесячно принимать арендную плату;
3. Платить за коммунальные услуги;
4. Следить за сохранностью квартиры и докладывать собственнику о необходимости замены бытовой техники, мебели электроприборов и др;
5. Заказывать услуги клининга, чтобы привести квартиру в порядок после предыдущего арендатора и перед следующим заселением.
То есть все нюансы должны быть оговорены и прописаны в договоре.
Кто платит налоги при доверительном управлении?
Несмотря на то, что деньги собирает посредник, НДФЛ или налог на профессиональный доход платит собственник. Это нельзя переложить на посредника. При этом доходом собственника будет вся сумма арендной платы, без уменьшения на комиссию посредника. Потому что такой вычет не предусмотрен ни Налоговым кодексом http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/6e508f67e051bccbe249e6f0aebb2fa31f61a111/, ни Законом № 422-ФЗ об НПД http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_311977/
Минфин не разрешает наймодателям вычитать из арендной платы даже стоимость коммунальных услуг. Письмо Минфина от 15.03.2017 N 03-04-05/15280 https://www.v2b.ru/documents/pismo-minfina-rf-ot-15-03-2017-03-04-05-14570/
Но если Вы зарегистрированы в качестве ИП - на системе налогообложения «доходы - расходы», тогда на основании наших официальных договоров Вы сможете уменьшить Вашу налогооблагаемую базу.
И самый важный вопрос на сегодняшний день -
Как получить денежные средства от сдачи в аренду недвижимости, если Вы находитесь за границей?
Да, есть определенные трудности и в частности, со 2 марта 2022 г. запрещается вывоз из России наличной иностранной валюты и денежных инструментов в сумме, превышающей эквивалент 10 тысяч долларов США по курсу ЦБ на дату вывоза. Источник: Указ Президента РФ от 01.03.2022 № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности РФ».
Но и в этой ситуации есть варианты использования недвижимости, находящейся на территории России и получения дохода от сдачи в аренду.
В нашей практике уже есть такие варианты.
Например:
1. В России есть родственники - родители или дети, на обеспечение которых идут эти средства, в таком случае деньги перечисляются на счета Российских банков.
2. Если есть какие-то кредитные обязательства или ипотека - эти средства также можно использовать на погашение данных обязательств.
3. На сегодняшний момент нет ограничений на перевод валютных средств в размере 5000 $ в месяц родственникам, находящимся за границей.
Вопросов много, но все они решаются в индивидуальном порядке и конкретно под каждого клиента.
В нашей команде работают опытные специалисты, дипломированные юристы и финансисты, с опытом работы более 15 лет. Мы готовы работать с Вами в этой непростой ситуации.
Мы также готовы предоставить вам предварительные консультации, что бы Вы могли принять правильное решение.
Пишите, звоните:
Комарова Дарья
7-969-729-01-72