Пару месяцев назад я написал статью о том, что раздуто три "пузыря": фондовый рынок (акции), криптовалюта и недвижимость, особенно в Москве. Мне эту статью заминусовали, также как и другую о падении стоимости недвижимости в Москве на 50%. В этих статьях я приводил доводы, почему они "сдуются", но реальность оказалась даже более жестокой для "инвесторов". Часть моих знакомых уже зафиксировали убытки в акциях и криптовалютах, а остальные ещё ждут и надеются на что-то (?!).
Со стороны ЦБ и раньше были предпосылки о том, что рынок недвижимости перегрет, поэтому они настаивали и на отмене льготной ипотеки, и одновременно повышали ключевую ставку. Последний рост ключевой ставки до 20% фактически поставил крест на ипотеке, она стала практически недоступна всему населению России. Напомню, что по разным экспертным оценкам 60-70% сделок были ипотечными и на первичном, и на вторичном рынках недвижимости. Из оставшихся 30-40% сделок часть была осуществлена также благодаря ипотеки, т.е. продали, например, однокомнатную квартиру ипотечнику, добавили 1-2 миллиона своих денег и купили уже двухкомнатную без ипотеки. Таким образом, можно смело утверждать, что ипотека была основой всего рынка недвижимости. В текущей ситуации это означает падение спроса на 70 и более процентов.
Конечно, кто-то скажет, что сейчас ажиотажный спрос в связи с последними событиями, но я в это не верю. Во-первых, кто хотел квартиру, купил её в 2020-2021 году; во-вторых, отдать 15-30 миллионов за квартиру в Москве без привлечения ипотеки могут единицы (но у таких людей скорее всего уже и так квартир накуплено достаточно), да и считать они умеют хорошо, поэтому вкладывать в убыточные проекты не будут. Вижу огромное количество рекламы от застройщиков, постоянно поступают звонки по телефону с предложением купить квартиру в Москве или в Подмосковье, мольбы застройщиков на всех уровнях о помощи (возврате льготной ипотеки и т.д.). По моему мнению, государство сейчас помогать им не будет, т.к. сейчас более важные проблемы встали перед страной.
Косвенно проблемы на рынке подтверждает падение арендных платежей (мой друг снизил платеж со 105 тысяч до 80 тысяч одним звонком владельцу, он снимает трехкомнатную квартиру в Москве и его в своё время выбирали из нескольких претендентов, а сейчас очень боятся потерять, так как желающих снимать за такие деньги очень мало или даже уже и нет таких), также ввели кредитные каникулы для ипотечников до сентября (тоже непросто так это делается). Безусловно властям сейчас невыгоден обвал рынка недвижимости, т.к. банки уже потеряли денежные средства в акциях (они активно участвуют на фондовом рынке), а если ещё и выданные ипотеки будут приносить убытки (ипотечник отказывается платить и передаёт на баланс банка обесценивавшееся жильё, которое по стоимости уже ниже выданной ипотеки), то удержать на плаву банковскую систему станет очень проблематично. Америка это уже проходила, когда властям пришлось скупать "плохие" ипотеки, а Китай отказался это делать в том году, допустив банкротство Evergrande (второй по величине застройщик в Китае), Modern Land и Fantasia Holdings (люксовая недвижимость).
Падение стоимости на 50% приведёт к застою рынка недвижимости на несколько лет, что безусловно будет сильнейшим ударом по строительной отрасли, в которой занято более 1,5 миллиона человек. Хорошим вариантом для застройщиков будет обвал на 30%, но это уже кажется слишком маленьким, слишком оптимистичным вариантом в текущих условиях. Помимо ключевой ставки в 20%, у нас ещё и смертность высокая из-за пандемии (в 2021 году у нас стало одних только пенсионеров на 970 тысяч меньше, а это значит, что скоро на рынок недвижимости хлынут "наследственные" квартиры), также многие ипотечники выставят свои квартиры на продажу (международные компании массово покидают страну или останавливают деятельность на несколько месяцев, компании, занимающиеся импортом, банкротятся, останавливаются российские предприятия, которые зависят от импортного сырья или комплектующих, и т.д.), да и в целом падение экономики страны не будет способствовать инвестированию свободных денежных средств в "бетон".
Исходя из того, что банки предлагают депозиты в 20% на 6 месяцев, то, скорее всего, раньше этого срока ЦБ не снизит целевую ставку (возможно, что ещё и увеличит). За такое длительное время слово "ипотека" из нашего обихода будет постепенно уходить, также уменьшится количество "инвесторов", желающих заработать на недвижимости. Ежемесячно дешевеющие квартиры будут покупать только те люди, которые в них действительно нуждаются и смогут каким-то образом их приобрести.
Как вы думаете упадёт ли стоимость квартир на 30% и более в Москве? Как будут покупать квартиры без ипотеки обычные наши граждане?
Спасибо, что прочитали статью до конца! Ставьте лайки и подписывайтесь на канал.