Всем здравствуйте!
Вот о чем хочу вам поведать. Конечно про недвижимость в Геленджике. Постараюсь не очень длинно, но и с необходимыми подробностями. А в комментах, если хотите, можем продолжить обсуждение.
Естественно, что я сужу исключительно со своей профессиональной точки зрения. Т.е. со стороны риелтора.
Т.е. с той стороны, с которой я вижу и продавцов, и покупателей, и спрос, и предложение, и много еще «и». Ну ипотека туда же, например.
Так вот, в связи с началом недавних событий рынок недвижимости у нас опять разделился на 2 фронта.
Нет, не полностью, а «в среднем по больнице».
Первые - это те, которые считают, что т.к. доллар подорожал, моя квартира/дом/гараж в пересчете на доллар подешевела на много-много тысяч американских денег. И задирает цену до небес.
Вторые - это те, кто думают, что вот, сейчас доллар скачет, рынок не понятен, сниму ка я вообще с продажи «до лучших времен».
Теоретически и первые и вторые немного правы. Но и конечно же не правы в большей степени.
Сообщу вам, что это мой взгляд на рынок недвижимости в Геленджике. Я его хорошо вижу и знаю. А мой опыт, возраст и образование дают возможность (и право) анализировать и немного предугадывать развитие ситуации.
Реклама кончилась, поехали дальше.
В чём же они не правы?
Критика первых:
У нас в стране давно уже нет привязки к доллару при покупке обычной, не суперэлитной, недвижимости. Даже наши самые дорогие квартиры в ЖК Акватория или дорогие дома в районе гольф клуба не привязываются к доллару или евро.
Кроме этого, обычно недвижимость продают для того чтобы что-то за эти деньги купить. Вложить в бизнес, купить квартиру в Геленджике или дом побольше, или вместо одной квартиры две. Просто «для денег» продаёт в лучшем случае 5% собственников. И то, они понимают, что деньги не должны просто так лежать и их куда-то перенаправляют.
Так вот, в любом случае (кроме покупки чего-то в других странах за доллары/евро) вы дальше тоже будете использовать рубли. Да, вы можете сказать, что там тоже цены подняли. Ну да, может кто-то и поднял. Но тот, кто понимает реальную ситуацию этого делать не будет. Почему? Расскажу ниже.
Если «там» тоже подняли цену, найдите адекватное предложение и адекватного продавца.
Потому что, подняв цену до небес вы просто не продадите вообще! Это тоже самое что просто снять квартиру с продажи.
Критика вторых:
Так, что там делают вторые? Снимают с продажи? До тех времен, когда якобы что-то и где-то нормализуется?
А что нормализуется? Курс? Зарплаты? Инвестиции? Когда первая звезда загорится на небе? Когда голос свыше что-то скажет?
Так вот я вам отвечу, что делать это не совсем правильно. И вот почему.
1-3 месяца и покупательская способность упадет минимум в 2 раза. Сейчас те, у кого есть наличные деньги в рублях (а это 70%) людей пытаются скорее вложить их в недвижимость. У нас весь январь, февраль и март очень активные по продажам. А после 24 февраля, так в 2 раза больше продаж. И первички, и вторички. И у покупателей не возникает даже вопроса на счет цены или типа "хочу купить квартиру в Геленджике недорого". Недорого не было никогда.
Наличные деньги (в рублях) у людей кончатся, а те, у кого валюта, останутся сидеть с валютой. Как минимум еще год, а может и больше.
Ипотек по той ставке, по которой предлагают банки, пока не предполагается. Когда они откатят ставки не понятно. А чтобы у вас было понимание, то последние 2 года больше 50% сделок с использованием ипотеки. И если раньше этих людей мало, то сейчас, людей которые хотят купить квартиру в ипотеку в Геленджике, очень много.
Вот о чём я и говорю. Что покупательская способность в ближайшее время упадет более чем на 50%.
И, в итоге, вы свой объект не продадите точно по той цене что себе рисуете (ну плюс 30-40-50%), мало того, многие объекты упадут в цене ниже того уровня что был до 24.02.22 года. Это конечно речь о вторичном жилье.
Что дальше.
Дальше новостройки. Ну цены то подняли наши застройщики. Хотя это конечно смешно. У нас квартиры от застройщика в Геленджике остались только в 4х жилых комплексах. ЖК Акватория, ЖК РЕАЛ, ЖК Черноморский 2 и ЖК Гринченко.
ЖК Реал вообще остановил продажи, ЖК Черноморский 2 поднял на 15%, ЖК Акватория и ЖК Гринченко тоже подняли свои цены.
Вот как раз застройщики и продают квартиры ради денег. Деньги им нужны чтобы вложить дальше и заработать. В ЖК Реал осталось 4 квартиры. Куда вкладывать деньги с этих 4х квартир? Это микроскопические деньги для застройщика. С двумя другими ЖК ситуация та же. Новых строек в Геленджике нет и в ближайшее время не будет. Конечно у них есть другие инвестиционные проекты, но это не те деньги для застройщика, ради которых он будет снижать цены обратно.
Так что купить квартиру в Геленджике от застройщика становится тоже не очень то и выгодно...
Возможно, они будут устраивать акции на какие-нибудь низко ликвидные квартиры, если кому-то из них захочется новый автомобиль, ну или залатать пробел по выплате ЗП на стройке или в офисе. Но так, чтобы взяли и все цены вернули на прежние значения точно нет. Им спешить некуда.
Вот и получается, что если вы сейчас снимаете квартиру с продажи или сильно завышаете на неё цену, то вы скорее всего останетесь с этой квартирой еще минимум на год. Если конечно не снизите цену.
Есть еще один довод чтобы не продавать квартиру сейчас. По крайней мере от одного продавца, который развалил сделку и вернул двойную сумму задатка, я слышал.
Примерная цитата: «да ну, Андрей, я не буду продавать сейчас точно. Я её сдавал в прошлом году за 5000 рублей в сутки, сейчас границы закроют, рубль упадет, народ ломанётся к нам, и я ее буду сдавать по 10 000 за сутки, а то и больше.»
На мой взгляд это проигрышная позиция.
Откуда у людей возьмется больше денег на отдых? На аренду? С учетом того что жизнь, дорога и питание, обслуживание транспорта и товары станут дороже? С учетом того что повысится безработица? С учетом того, что многие кто работал дистанционно, и получал зп в валюте, теперь этого делать не смогут. Откуда у людей вдруг (при ухудшении общей экономической ситуации) возьмётся больше денег?
Да, и не забывайте, что недавно все были на удалёнке из-за пандемии и многие разорились, закрылись и потеряли существенную часть дохода. И конечно же, до сих пор не восстановились.
А те, кто категорически не ездил отдыхать к нам на побережье и не поедут. Они выберут отель подороже в Турции или Египте, вместо Монако, и полетят туда.
В общем, если вам надо продать свою недвижимость, именно НАДО, а не «хочу»-«думаю», то делать это надо именно сейчас.
А если вам нужна профессиональная помощь чтобы продать квартиру в Геленджике или хотите оценить и выставить на продажу дом у моря - обращайтесь. Для вас это будет выгодно, безопасно и в нужные сроки.
Спасибо за то, что дочитали до конца.
Выгодных и безопасных вам сделок.
Будьте здоровы и приезжайте к нам на море!
17.03.2022г.
Андрей Компас недвижимости.
