Коллеги, привет.
Самый частый вопрос последних дней - что же будет с ценами на первичную недвижимость? Моё глубокое убеждение состоит в том что цены не могут опускаться. Да, есть сейчас переговоры между минпромторгом ии производителями, например, арматуры, для того, чтобы опустить цены на их продукцию, так как стоимость арматуры составляет более 30% в себестоимости строительства.
Помимо этого правительство обещает снова запустить программу субсидированной или льготной ипотеки для покупателей а также снизить стоимость проектного финансирования для застройщиков.
Но так как сейчас ставка по ипотеке объективно выше психологического порога в 10%, то освободившиеся средства застройщики будут вынуждены направить на самостоятельное субсидирование ставки по ипотеке. Я уже писал в предыдущем посте о том что если у вашего застройщика ставка по ипотеке ниже, чем в среднем по рынку - это значит что часть стоимости квартиры направляется в банк для погашения процентов по ипотеке и таким образом вы получаете скидку на ставку.
То есть вы в любом случае платите такую же ставку, как все остальные, просто часть этой стоимости скрыта в цене квартиры.
Для понимания математики этого процесса чтобы снизить ставку по ипотеке на 1 год на 2% застройщик должен отдать в банк примерно 1 процент от стоимости квартиры это значит что если вы видите что в течении 5 лет ставка на вашу квартиру на 4% ниже чем средняя ставка на рынке - значит застройщик платить банку порядка 10% от стоимости квартиры.
Это такой кэшбэк для банка за выдачу ипотеки. Он выдал кредит в размере 80% от стоимости вашей квартиры и 10% немедленно получил обратно.
Вы же не думали, что банки снижают ставку на квартиру конкретного застройщика, просто по доброте душевной - потому что они хорошие.
В следующем посте мы подробно разберемся схему эскроу, так как сейчас активно обсуждается ее отмена.