Управляющий партнер ГК «ПромСтройИнжиниринг» Виталий Москаленко – об особенностях проектирования достроя и использовании BIM.
BIM как правило
– Виталий Викторович, над какими проектами вы сейчас работаете?
– Мы работаем в нескольких регионах России: прежде всего в Московской области, Москве, Санкт-Петербурге, Нижегородской области и других субъектах Федерации.
В первую очередь занимаемся проектами социального назначения – преимущественно для Московской области. Из проектов четвертого квартала этого года отмечу детский садик на 200 мест и школу на 1550 мест в Московской области. На уровне обсуждения условий контракта находятся два больших ледовых дворца в ЦФО.
Что касается названных мной проектов детского сада и школы, то согласно ТЗ они проектируются целиком с использованием BIM-технологий. А детский сад – еще и пилотный проект Мособлгосэкспертизы по применению BIM-проектирования при формировании смет на строительство.
Наряду с этим у нас в работе более 40 проектов по дострою в Московской области.
– Там тоже используете BIM?
– При дострое BIM сейчас не используется. Здание уже в значительной степени «сформировано»: стоит задача разработать рабочую документацию. Кроме того, степень готовности объектов разная, и, пока будешь рисовать в BIM, потеряешь время, а в дострое важна скорость реализации.
Кроме того, не развито сканирование объектов, а это довольно дорогостоящая процедура, и сметами на дострой она не подразумевается. Однако если делать лазерное сканирование уже построенных объектов, подлежащих дострою, то применить 3D-технологии в дострое будет возможно.
Пока считается, что лазерное сканирование – это необоснованные затраты. Тем более что, еще раз повторю, важен фактор времени. Восстановить проект ради завершения строительства, как правило, проще в 2D – через «Автокад», чем пытаться сделать это в 3D.
По всем остальным объектам мы целиком перешли на BIM. Архитектура и конструктив уже лет пять выполняются исключительно в Revit. В 3D проектируются и инженерные сети.
– Какие проблемы вы видите в развитии 3D-технологий проектирования?
– Главным образом крайний дефицит библиотек семейств моделей конструктивных элементов, что негативно сказывается на сроках BIM-проектирования. Сейчас три четверти времени тратится на моделирование элементов, из которых потом собирается модель.
Очень важно, чтобы производители отделочных материалов, комплектующих, инженерного оборудования, выпуская свою продукцию, одновременно выпускали библиотеки семейств моделей своих элементов. На мой взгляд, стоит ввести соответствующее законодательное требование к производителям: это серьезно ускорит развитие BIM в проектировании и строительстве.
Справиться с бедой
– В чем специфика проектов достроя?
– В России недостроенное жилье – это беда номер один на протяжении, наверное, двух последних десятилетий. Если не брать заведомо мошеннические схемы, а рассматривать только ошибки, то причина проблем застройщиков состоит в том, что, приступая к строительству того или иного многоквартирного дома, они часто не могли оценить, смогут ли они построить его за те деньги, которые они заложили в бюджете на этот дом, уложатся ли в этот бюджет, и как сработает рынок: купят ли эти квартиры или нет.
Все эти риски и несовершенство законодательства привели к тому, что объем обманутых дольщиков у нас в стране оказался критически велик. По последней статистике, в России не достроено более 3000 МКД, возводившихся в рамках долевого финансирования, а значит, у нас десятки тысяч обманутых дольщиков.
Мы немало работаем в Московской области. Так вот, в одном только Подмосковье порядка 400 с лишним объектов с обманутыми дольщиками! В этом нельзя винить Правительство Московской области или застройщика – это рынок, он очень сложный, очень нестабильный.
Поскольку объем обманутых дольщиков в стране оказался критичным, государство обратило особое внимание на проблему: были приняты поправки в 214-й ФЗ «О долевом строительстве», предусматривающие эскроу-счета. Поправки вступили в силу с 1 июля 2019 года. И сейчас застройщики работают уже не с личными деньгами дольщиков, а, по сути, с кредитным продуктом. Деньги дольщиков являются залоговой «кубышкой» для застройщика.
Если застройщик все исполнил – он молодец: он эту «кубышку» вскрывает и забирает из нее деньги. Если нет, то у него возникают прямые взаимодействия с банком, а дольщикам возвращаются их вложения.
Но к моменту, когда данное законодательство вступило в силу, в стране накопились тысячи недостроенных домов. Мы знаем о случаях в стране, которые гремели: это и СУ-155, и Urban Group, и десятки других обанкротившихся застройщиков.
Для систематизации данной работы вышел 151-й ФЗ от 27 июня 2019 года, определяющий порядок действий Фонда обманутых дольщиков по обеспечению прав обманутых дольщиков в получении долгожданных квадратных метров или денежных компенсаций по рыночной стоимости недостроенного жилья.
Согласно этому закону во всех регионах, где есть обманутые дольщики, а они есть в каждом субъекте Федерации, созданы свои региональные фонды. Региональные фонды финансируются из регионального бюджета и через субсидии федерального бюджета, федеральный фонд в первую очередь пополняется из федерального и региональных бюджетов. И уже за счет бюджетного финансирования осуществляется дострой.
Мы обязаны реализовать проекты достроя, имея жесткие ограничения: реализовать их в рамках действующих на данный момент норм по энергоэффективности, по противопожарным и иным требованиям; при этом в рамках требований ДДУ и по правилам, распространяющимся на бюджетные объекты, то есть в рамках бюджетных лимитов и с согласованием с госэкспертизой смет.
– Какие нерешенные проблемы есть в сфере создания проектов достроя?
– Прежде всего учет изменений законодательства. Брошенные объекты относятся в основном к 2012–2015 годам. В то время действовали, например, нормы по сбросу ливневых стоков на рельеф. И если мы говорим о Московской области, то в ней мало развита система ливневой канализации.
Соответственно, при дострое приходится проектировать накопительные емкости, решать вопросы по очистке воды. А место для этих емкостей нужно еще поискать. Городская инфраструктура для создания таких емкостей не приспособлена. Дом уже частично стоит – мы не можем перенести его на другой, более свободный участок. Кроме того, согласно 151-му ФЗ, мы не можем выходить за границы участка. Мы ставим эту проблему перед Правительством Московской области, а оно – перед федеральным правительством.
Еще одна острая тема – новые пожарные нормы: эвакуация МГН, а также дымоудаление. Учитывать новые пожарные нормы в домах, которые мы достраиваем, крайне трудно.
Объекты стоят достаточно давно, пусть и недостроенные. Все это время жизнь шла своим чередом – и вокруг них сложилась иная инфраструктура, чем в момент получения разрешения на строительство. В результате парковки, детские спортивные площадки, предписанные современными нормами, строить просто негде.
Еще один блок вопросов: нагрузка на инженерные сети, предусмотренная в ТУ, за то время, пока дом стоит недостроенным, уже перераспределена между другими объектами. И сейчас требуются новое получение разрешений и зачастую строительство дополнительной инженерной инфраструктуры, например котельных или систем водоснабжения.
Набор уникальных компетенций
– Каких компетенций требует от проектной компании работа по программам достроя?
– Это проектная работа повышенной сложности. Она требует хорошего владения нормативной документацией, издававшейся за последние десять лет, то есть всей историей формирования и изменения нормативного поля.
Наше законодательство в области проектирования и строительства довольно часто меняется. За последние десять лет пожарные техрегламенты менялись трижды, СанПиН также несколько раз менялся, за десять лет мы перешли от СНиПов к СП. Объем изменений огромен.
И если владеть нормативными требованиями, которые действовали 10 лет назад по старому постановлению Правительства РФ №1047, то понятно, как учесть требования действующего постановления Правительства – №825. Проект запускаем сегодня и обязаны учитывать сегодняшние требования.
Кроме того, объекты достроя начинали реализовываться в разное время, проекты создавались проектировщиками, имеющими весьма разную квалификацию. Они проходили экспертизу в разных экспертных организациях, в том числе негосударственных: как правило, в негосударственных.
С 1 января 2018 года под эгидой Главгосэкспертизы России была введена система регистрации в едином государственном реестре заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства (ЕГРЗ): любое положительное заключение экспертизы в обязательном порядке загружается в ЕГРЗ, производится его проверка и присваивается номер экспертизы. Так вот, наибольший объем недостроенных объектов был спроектирован в эпоху до ЕГРЗ. Качество экспертизы никем не проверялось.
Разобраться в чужом проекте, оценить его с точки зрения современных норм, постараться привести проект к современным требованиям, а если это невозможно, то обосновать спецтехусловия – все это требует недюжинных квалификации и опыта.
Еще одна важная составляющая компетенций – соблюсти требования ДДУ, о чем я уже сказал выше. Наша задача – из всего многообразия ДДУ «собрать» дом. Чтобы каждая квартира в нем соответствовала ДДУ!
В обычном проектировании самые сложные моменты связаны с первым, вторым и последним этажами – «промежуточные» этажи просто нанизываются на конструкцию верхних и нижних этажей. В проектировании достроя головоломку представляют собой каждый этаж, каждая квартира.
Кроме того, поскольку дострой – бюджетное строительство, важными умениями проектной организации являются составление спецификаций и ведомостей объемов работ, затем осмечивание этих работ, чтобы при реализации этих проектов за счет бюджетного финансирования в условиях даже сильно меняющейся конъюнктуры рынка – изменения стоимости материалов и оборудования – у подрядчика была возможность достроить этот объект и ввести в эксплуатацию.
Характерный пример из нашей практики, в котором отражены все названные мной проблемы. В Нижнем Новгороде нами допроектирован 10-этажный дом. Согласно проекту, который был согласован в 2016 году одной из негосударственных экспертных организаций, там предусмотрен всего один лифт. Это нарушение норм: у дома выше девяти этажей должны быть два лифта.
– Пассажирский и грузовой?
– Совершенно верно. Однако дом по структуре помещений сформирован, в нем есть конечное число ДДУ. Но, так как строительство остановилось на этапе нескольких пробных свай, мы можем внести требуемые изменения.
Мы, сохраняя ДДУ, вынуждены встраивать в проект новый лифт. По сути, речь идет о перепланировке объекта. А в ДДУ ведь прописан не только метраж, но и ориентирование объекта по солнцу и набор помещений: комнаты, санузел, кухня с определенными параметрами. Потому, переформатируя проект в соответствии с действующими нормами, условия ДДУ для всех квартир мы обязаны сохранить.
Зачастую при перепроектировании дом становится чуть шире, чуть длиннее, меняются параметры наружных стен. Ведь изменились нормы по энергоэффективности. Сейчас не может быть согласован проект дома с коэффициентом энергоэффективности ниже В+. А зачастую застройщики экономили – было и С.
Хорошо, если к моменту, когда застройщик объявлен банкротом, объект не построен. При этом очень много объектов, которые построены: уже стоит коробка. И здесь включается важный фактор в дострое: обследование. Оно должно быть крайне качественное, содержать полный комплекс обмерных работ, потому что, только имея полную картину о том, что же собой представляет некое строение, которое в будущем будет называться жилым домом, мы как проектировщики можем дать правильные проектные решения по дострою этого объекта.
11 лет опыта проектирования
– А как давно вы занимаетесь проектной деятельностью?
– С 2010 года. В 2007 году мы с коллегами организовали в Санкт-Петербурге компанию «ПромСтройИнжиниринг», выполнявшую функции службы заказчика. Занимались комплексным сопровождением проектов: организовывали строительство, получали согласования, разрешения.
Первоначально проекты собственными силами не разрабатывали – нанимали проектные организации, ставили им задачи, проверяли и принимали у них проектную документацию. Со временем мы пришли к тому, что проще самим заниматься проектированием, чем исправлять чужие ошибки.
С 2010 года мы заключили договор на проектирование ледового дворца в Туле – на ул. Демьяна Бедного, 26Б. Это был наш первый проект как проектной организации – с частным заказчиком. Мы разработали проект и прошли экспертизу в негосударственной экспертной организации, причем в Санкт-Петербурге, так как для проектов, разрабатываемых за частные средства, как правило, не требуется прохождение государственной экспертизы.
С этого объекта началась история проектирования в компании «ПромСтройИнжиниринг». Таким образом, в этом году уже 11 лет, как мы занимаемся этим направлением.
После почти 10-летней работы в «ПромСтройИнжиниринге» мне предложили должность генерального директора в крупной московской проектной организации – ООО «ТРИДИКА». Компания занимается, на мой взгляд, важной темой для страны: подготовкой документации для завершения строительства по домам обманутых дольщиков.
Например, дострой для обманутых дольщиков ГК Urban Group. У обанкротившейся группы компаний было 120 объектов, из них 68 – жилые дома. Кроме того, в эти 120 объектов входят инженерное обеспечение и объекты социального назначения.
Именно для реализации задачи достроя мне в феврале 2019 года предложили возглавить данную компанию.
– С какими заказчиками проектных работ сотрудничаете?
– У нас широкий круг заказчиков: это и государственные, и частные заказчики. В портфеле проектных заказов группы компаний «ПромСтройИнжиниринг» 80% объема заказов – объекты, строящиеся за бюджетные средства: муниципальные, региональные, федеральные.
Мы проектируем жилые дома, школы, детские сады, инженерные сети, крытые катки. Относительно недавно реализовали два проекта крытых катков федерального значения, заказчик – Министерство спорта РФ.
Частное и государственное
– В чем специфика частных и государственных заказчиков?
– С частным заказчиком работать интересно и сложно одновременно. Интересно в том смысле, что частный заказчик «живет» проектом. У него есть масса консультантов, он привлекает множество экспертов. У заказчика каждый день, каждую неделю, каждый месяц новые идеи, поэтому проект «живой», в него постоянно вносятся изменения. Как я люблю говорить, заказчику ночью приснилась идея, а утром он нам ее выдал.
Если мы выходим на частный проект, мы формулируем некую концепцию – направление, в котором двигаемся, и в процессе проектирования в сотрудничестве с заказчиком формируется структура. Она постепенно обрастает деталями, далее она обретает итоговые очертания. Реализованный проект довольно часто сильно отличается от первоначального замысла.
Когда же мы говорим о государственном заказчике, есть четкое техническое задание: оно является приложением к государственному контракту и не может измениться, потому что рамки 44-го или 223-го федеральных законов определяют, что техническое задание – существенный критерий контракта. Любое его изменение – это новые торги.
В этом смысле реализовывать бюджетные проекты проще. Но здесь есть свои сложности, которые возникают во взаимодействии с заказчиком.
С государственным заказчиком ты получаешь техническое задание и уходишь на полгода на изыскания и проектирование. Коммуникация с заказчиком есть, но она, как правило, формализована и ограничена. По сути, проектировщик предоставлен сам себе.
Он выдает уже готовый продукт, сделанный по собственному разумению, который потом направляется в госэкспертизу. За те решения, которые были приняты в ходе разработки проекта, несет ответственность прежде всего сам проектировщик, заказчик видит готовый продукт (проект) после выхода из экспертизы.
Безусловно, в рамках государственного контракта есть процесс согласования. Если взять упоминавшиеся выше спортивные проекты, то Минспорт их смотрит, согласовывает. Если мы говорим о внешнем облике объектов, свои параметры согласовывают архитектурные ведомства субъектов Федерации, высказывают свою точку зрения по поводу внешнего вида объектов и встраивания их в окружающую застройку. Это все, разумеется, учитывается проектировщиком.
Далее в дело вступает госэкспертиза, которая проверяет данный проект на соответствие нормам и правилам, а также корректность применяемых материалов и технологий строительства с точки зрения их стоимости. Если мы, допустим, изначально заложили в проект дорогие отделочные материалы, то экспертиза в рамках своих полномочий, анализируя рынок, выдает замечания о нецелесообразности использования таких материалов. Зачастую предлагается замена материалов на экономически целесообразные.
К примеру, дверь: по типовой расценке для дверей она стоит 12 тыс. рублей, а мы хотели применить какую-то специальную дверь за 25 тыс. рублей. Мы обязаны это отдельно согласовать с заказчиком, обосновать необходимость именно такой двери, подтвердить цену с помощью конъюнктурного анализа. Если мы этого не сделаем, то мы не пройдем этап определения достоверности сметной стоимости, которая является неотъемлемой частью госэкспертизы проекта.
Когда мы работаем с частным заказчиком, зачастую бюджет реализуемого объекта не первичен – первична все-таки та цель, которую ставит перед собой частный заказчик, что он хочет: комфортабельную гостиницу, энергоэффективный жилой дом или ФОК. Если мы объясняем, что тот или иной материал более долговечный, но он стоит на 20% дороже, нередко частный заказчик согласовывает применение подобного материала, понимая, что это инвестиция в долговечность объекта в целом.
– В работе с государственным заказчиком первичен бюджет, а не цель?
– Именно так. В работе с государственным заказчиком изначально, при выходе на конкурс, при заключении государственного контракта определяется лимит стоимости. И дальше, что бы мы ни спроектировали – школу, детский садик или ФОК, мы должны вписаться в этот лимит.
Следовательно, решения, которые мы реализуем в процессе проектирования, ограничены лимитом. В этом главная сложность при проектировании объектов по государственному заказу.
На основании принятых проектных решений мы формируем сметную стоимость. Сейчас это выполняется через территориальные расценки базисно-индексным методом. Зачастую, если не иметь большого опыта работы по государственным контрактам, ты проектируешь, к примеру, жилой дом, тебе кажется, что все красиво, все правильно, но потом при формировании сметной стоимости проекта выясняется, что лимит завышен.
Следовательно, мы вынуждены возвращаться к доработке проекта, что-то убирать, что-то сокращать, подбирать более дешевые материалы.
Проектирование для государственных нужд идет, по сути, в два этапа: мы сначала проектируем то, что предусмотрено по техническому заданию, а потом корректируем получившееся под тот лимит, которым мы ограничены.
Но, лишь имея большой опыт в проектировании и укрупненно понимая стоимость материалов и технологий, можно минимизировать затраты на перепроектирование, закладывая те решения, которые точно впишутся в лимит и будут согласованы экспертизой.
– Однако стоимость материалов может резко измениться под влиянием конъюнктуры рынка.
– Если стоимость материалов изменилась в процессе проектирования и уже изданы новые ценовые индексы, то мы успеваем проиндексировать стоимость этого материала еще в процессе проектирования.
Если проект разработан, прошел государственную экспертизу, получил заключение о достоверности сметной стоимости, изменение параметра цены по тому или иному материалу – тому же металлу – возможно исключительно через корректировку (повторное рассмотрение) по инициативе заказчика. То есть государственный заказчик, понимая, что рынок изменился, должен в своем бюджете изыскать дополнительные средства и сказать: «Мы видим, что рыночная стоимость изменилась, мы нашли в своем бюджете дополнительно 20 млн рублей, чтобы учесть это изменение. Поэтому, уважаемый проектировщик, мы выделяем дополнительные средства, и скорректируйте свой проект с учетом удорожания материалов».
Когда речь идет о частном заказчике, этапа проверки достоверности сметной стоимости в экспертной организации нет, просто работает рынок. Если материал подорожал, и подрядчик честно приходит к заказчику и говорит: «У меня было 20 тонн металла, 20 тонн и осталось, только мы с вами договаривались год назад, когда металл был по 40 тыс. рублей за тонну, а сейчас он 78 тысяч». Эту разницу стоимости металла на рынке заказчик обычно компенсирует, поскольку в противном случае он просто не построит свой объект.
С государственным контрактом все сложнее. Тот же строитель выигрывает конкурс по 44-му Федеральному закону и получает свой ценовой лимит. Однако сейчас в 44-й ФЗ внесены корректировки, согласно которым с середины 2019 года стоимость строительства может меняться на 30 %, но лишь в случае изменения объемов работ.
Изменения конъюнктуры рынка строительных материалов или работ не могут быть приняты в качестве повода для корректировки проекта. Только добрая воля заказчика и возможность изыскивания им в бюджете дополнительных средств позволяют компенсировать данные потери. В противном случае это потери подрядчика.
Помню, в 2014 году, когда произошел резкий скачок цен, многие строительные компании, работавшие по госконтрактам, обанкротились. Потому что, например, холодильное оборудование для ледовых дворцов в начале 2014 года стоило порядка 10 млн рублей, а в декабре – уже около 18 млн рублей, так как оно почти целиком состоит из импортных комплектующих.
Многие подрядчики заранее не заказали оборудование – и все, к концу года они прекратили свое существование. Импортозамещение здесь не могло помочь, поскольку в нашей стране пока не научились делать насосы, которые могут работать по 25 лет, как немецкие, например.
То же самое с автоматикой: нет российской автоматики такой же надежности, как автоматика Siemens. Единственное спасение – то, что Siemens построила свой завод автоматики в России.
Специфика экспертизы
– С какими экспертизами вы взаимодействуете?
– С Московской, Санкт-Петербургской, Новгородской госэкспертизами, с Мособлэкспертизой и Главгосэкспертизой. Большой объем взаимодействия у нас с Мособлгосэкспертизой. Причем работаем с ней как по государственной, так и по негосударственной экспертизе.
Мы спроектировали порядка 10 коммерческих объектов в Московской области, пройдя экспертизу не в частной экспертной организации, а в Мособлгосэкспертизе.
Отличие от государственной экспертизы только в том, что не проводится оценка сметной стоимости.
– То есть главное, что беспокоит проектировщика при прохождении государственной экспертизы, – согласование сметной стоимости?
– Я бы сказал шире: моменты ценообразования в строительстве бюджетных объектов. На протяжении трех лет много говорят о переходе к ресурсно-индексному методу. Но, для того чтобы этот метод заработал, должна быть база ресурсов, единая по стране, с учетом плеча подвоза, то есть нужно учитывать транспортную составляющую. Не важно, будет ли это автомобильный, железнодорожный транспорт или водный.
Поскольку данных баз стоимостей у нас, по сути, нет, ряд регионов выпускает ежемесячно какие-то свои методички, анализируя рынок, на основе которых мы берем цены на материалы. Хотя в целом по стране эта история пока не реализована, и есть большие сложности в реализации. Однако ресурсно-индексный метод более правильный, более прозрачный: базисно-индексный метод не всегда в расценках включает тот набор работ, который по факту выполняется.
У нас был ряд объектов, где мы заказывали разработку расценок, индексов под конкретный вид работ, чтобы они соответствовали тому набору действий, которые производит подрядчик при реализации свайных работ. Например, Политехнический музей в центре Москвы, где мы занимаемся проектом реставрации и реконструкции. Два раза уже прошли по корректировке сметной стоимости Главгосэкспертизу, сейчас, скорее всего, пойдем третий раз, потому что по ряду видов работ мы будем заказывать разработку расценок под те мероприятия, которые были связаны с усилением фундаментов, сваями, поскольку там в рамках реконструкции углубились почти на 12 м ниже отметки земли, выкопав еще два исторических подвала, и теперь на самом деле вход в музей будет организован на отметке минус 4 м от поверхности земли – из музейного парка.
И первый этаж будет уже, по сути, вторым пользовательским этажом здания. А под ним есть еще полтора этажа, где спрятано огромное количество коммуникаций, инженерного оборудования, поддерживающих функционирование этого огромного объекта.
– Как давно вы сотрудничаете с Мособлгосэкспертизой?
– Мы познакомились и с Мособлгосэкспертизой, и с ее бессменным директором Игорем Евгеньевичем Горячевым в 2012 году, когда мы совместно с Федерацией хоккея Московской области начали разрабатывать первые современные ледовые дворцы в Подмосковье.
На тот момент в Московской области крытых ледовых катков было порядка 36. Сейчас их около 90. С гордостью могу сказать, что 14 из них – это катки, которые построены по нашим проектам и все до единого прошли Мособлгосэкспертизу.
В 2012 году мы пришли с первым проектом в Московской области к Игорю Евгеньевичу. Получили положительное заключение экспертизы, начали взаимодействовать, как я уже говорил, по контрактам на государственную экспертизу и по контрактам на негосударственную. У нас с Мособлгосэкспертизой за это время реализовано более 60 объектов.
Взаимодействие разное: и сложное, и интересное. Зачастую мы спорим с экспертами Мособлгосэкспертизы, доказываем свою точку зрения. Но в чем большой плюс Московской областной госэкспертизы, что основной девиз Игоря Евгеньевича: главное – результат. Благодаря такому подходу удается найти консенсус с экспертами: в каких-то случаях доказать свою правоту, в каких-то – согласиться внести изменения в проектную документацию. В результате получить положительное заключение, выйти на стройку и реализовать качественный проект.
Большая благодарность Игорю Евгеньевичу за то, как он смог организовать работу экспертизы. Он уже 20 лет возглавляет данное учреждение, лично проводит большинство совещаний, сам смотрит и вникает во многие проекты.
Игорь Евгеньевич в прошлом году, тоже где-то в конце января, показал мне интересный документ: была такая статистика по всей стране по государственным экспертизам, на какую сумму выданы заключения государственной экспертизы; каков процент отрицательных заключений экспертизы; и какой процент снижения стоимости от захода в экспертизу к выходу из экспертизы.
По стране Мособлгосэкспертиза занимает третье место по объему положительных заключений экспертизы именно в деньгах, но при этом она стоит практически на первом месте по объему снижения.
То есть стоимость от входа до выхода не срезается автоматически, как у некоторых других экспертиз, что приводит потом к новым и новым пересогласованиям. Задача – именно разобраться, определить оптимальную стоимость.
Все эксперты у Игоря Евгеньевича, особенно эксперты-сметчики, настроены на то, чтобы разобраться и понять правильность ценообразования и вывести ту оптимальную цифру, которая в первую очередь будет соответствовать бюджетному требованию, и второе: позволит реализовать этот объект в тех деньгах, которые заложены в положительном заключении экспертизы.
У нас был ряд объектов, когда мы по техническому заданию сформировали объект правильно, но превысили лимит, и, как бы мы его ни сокращали, какими бы способами это ни делали – на стоимости дверей или на стоимости ламината, все равно мы в лимит не вписывались. При этом проект спроектирован строго по техническому заданию. Тогда мы вышли на заказчика совместно с Мособлгосэкспертизой. МОГЭ составила справку о том, что все проверено, все правильно, соответствует техническому заданию, но денег действительно не хватает. Заказчик пошел навстречу и скорректировал лимит, понимая, что, наверное, на начальном этапе он не в полной мере оценил весь объем работ, которые он же заложил в техническое задание на проектирование. И таких случаев в нашей практике взаимодействия с Мособлгосэкспертизой было несколько.
Большой плюс работы с Мособлгосэкспертизой в том, что здесь слышат, здесь понимают. То есть нет задачи просто выпустить положительное или отрицательное заключение, просто проверить, соответствует или не соответствует. Задача у экспертов – разобраться, понять. Либо согласиться с нашими доводами, что эти решения правильные, обоснованные, либо нас откорректировать, но все-таки выпустить продукт в виде положительного заключения экспертизы, позволяющего построить данный объект. Это, наверное, основной положительный фактор работы с Мособлгосэкспертизой.
Безусловно, этот принцип на протяжении 20 лет закладывает Игорь Евгеньевич. Он понятен нам, проектировщикам. Мы ему за этот принцип очень благодарны.
Игорь Евгеньевич прекрасный организатор, обладает стратегическим мышлением. Он создал команду, нацеленную на результат. Сотрудники, коллеги, люди, хотя бы раз имеющие с ним дело, всегда отзываются о нем с огромным уважением.
Будущее – в цифре
– Какими вам видятся перспективы развития вашего проектного бизнеса?
– Развитие связано с BIM-технологиями, максимально широким использованием современных методов проектирования, формированием собственной библиотеки семейств элементов.
От 50 до 70% времени в проектировании уходит на описание элементов. Соответственно, чем более обширными будут наши библиотеки, тем быстрее мы будем проектировать.
Мы сейчас направили серьезные человеческие ресурсы на создание собственных библиотек – десятки чертежников занимаются исключительно описанием элементов. Кроме того, обучаем абсолютно всех специалистов компаний работе в Revit и Сivil. И активно взаимодействуем с компанией iBIM в части создания программного продукта, который читался бы и нами, и госэкспертизой: чтобы был один цифровой язык, понятный и проектировщикам, и экспертам. Существующее сегодня на рынке многообразие программного обеспечения приводит к разночтениям.
Это все весьма затратные направления, но для нас это стратегическое вложение, которое позволит в ближайшие пять лет максимально оптимизировать процесс проектирования без ущерба качеству. Мы рассчитываем заметно шагнуть вперед в части 3D-проектирования социальных объектов.
Спектр направлений развития нашего бизнеса большой. Мы постоянно расширяем штат специалистов и круг субподрядчиков. Штатных проектировщиков у нас более 90 человек. Плюс проектировщики в компаниях-партнерах, плюс самозанятые проектировщики – общее число более 200 специалистов. Это позволяет успешно решать серьезные задачи, идти в ногу со временем, предлагая заказчикам современные проектные решения с использованием современных материалов и оборудования.
Справка
МОСКАЛЕНКО Виталий Викторович родился 27 июня 1977 года в Луганске. В августе 1987 года с семьей переехал в г. Санкт-Петербург.
В 1999 году окончил Санкт-Петербургский государственный технический университет (ныне Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого) по специальности «Национальная экономика».
Трудовой путь начал в ОАО «Центр гуманитарного и делового сотрудничества» (позже ОАО «Талион»), г. Санкт-Петербург.
В апреле 2003 года был назначен на должность начальника инвестиционных программ.
С 2004 по 2007 год – генеральный директор ООО «Леокаспис», входившего в группу компаний ОАО «Центр гуманитарного и делового сотрудничества». Позже стал заместителем генерального директора ОАО «Талион».
В апреле 2008 года назначен менеджером проектов Управления по административно-хозяйственной работе в НОУ высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский гуманитарный университет профсоюзов».
В июле 2008 года основал и возглавил компанию ООО «ПромСтройИнжиниринг» (позже – группа компаний «ПромСтройИнжиниринг»).
Женат, воспитывает троих сыновей.