Санкт-Петербург всегда был индустриальным центром страны. На территории «серого пояса» находится множество исторических зданий-предприятий, поэтому важно сохранить промышленную архитектуру города. Но на сегодняшний день наблюдается обратная тенденция — на превалирующей доли этих территорий планируется жилищная застройка, что в дальнейшем может привести к дисбалансу спальных районов и общественных пространств.
«Серый пояс» – промышленная зона, сформированная вокруг исторических центров городов. Практически любой большой город в Европе имеет подобную структуру: Старый город, за ним индустриальная полоса, оставшаяся в наследство от позапрошлого века, а дальше — город XX века. Петербург не является исключением. Многие города Европы, да и России, в разной степени столкнулось с этой проблемой. Сначала возводилось жилье, потом городские окраины застраивались промышленными кварталами. Когда город уже не мог развиваться внутри территории, ограниченной промзонами, его застройка начиналась уже за их пределами. Так и возникал тот самый «серый пояс». Исторически «серый пояс» всегда был «задворками» города. Здесь располагаются заводы, дороги, склады, железнодорожные депо и кладбища. Дальнейший процесс урбанизации привел к превращению исторически сложившихся промышленных зон в буфер между центром и периферией. Так образовались большие изолированные и дисфункциональные пространства, обладающие градостроительным, пространственным, научно-техническим, экономическим, культурным потенциалом. Таким образом, промышленный пояс Петербурга сегодня, во многом, представляет собой депрессивную зону с большим количеством требующих капитальной реконструкции или просто аварийных зданий.
В Санкт-Петербурге площадь территорий «серого пояса» занимает более 5 тыс. га, что составляет около 40% территории всего города. В то же время в европейских городах этот показатель составляет около 10%.
В существующем состоянии территории «серого пояса» Санкт-Петербурга характеризуется целым комплексом проблем:
· огромная территория «серого пояса» создает разрыв между историческим центром города и районами современной застройки;
· концентрация мест приложения труда в центральной части города и дефицит их в «сером поясе» провоцируют маятниковую миграцию населения из жилых районов на юге в центр города;
· значительную часть «серого пояса» занимают разрушенные, неблагоустроенные, заброшенные территории, дисфункциональные пространства, здания и сооружения, находящиеся в неудовлетворительном состоянии;
· функциональная структура соединяет фрагментарные черты 39 исторически сложившейся промышленной зоны и свойства стихийного, неконтролируемого освоения территорий, зданий и комплексов под современные потребности;
· городской архитектурный пейзаж формируется, в основном, промышленными зданиями, инженерными и транспортными сооружениями конца XIX - начала XX века в сочетании с обширными незастроенными территориями и имеет характер своеобразного «индустриального ландшафта»;
· территории имеют плохую экологическую ситуацию, высокую степень загрязнения воздуха и почвы;
· практически отсутствуют территории зеленых насаждений общего пользования;
· не развита транспортная инфраструктура, система общественного транспорта;
· для большинства горожан это эстетически непривлекательные и социально неблагополучные территории, которые ассоциируются с деградацией.
На сегодняшний день территории «серого пояса» представляют собой большие возможности для Санкт-Петербурга - огромные территории в центральной части города, на которые не распространены строгие запреты, действующие в историческом центре, ограничивая реализацию инновационных проектов.
В последние годы власти Санкт-Петербурга все более настойчиво говорят о необходимости редевелопмента старых городских промзон. отмечая, что обновление территорий «серого пояса» является одной из наиболее острых урбанистических задач Северной столицы. Именно поэтому в последнее время повышается интерес девелоперов к территориям бывших промышленных предприятий. Однако в городе существует ряд проблем, которые тормозят процесс редевелопмента. Среди них сложность вывода наиболее крупных предприятий, которые часто якорем удерживают от редевелопмента и территории вокруг себя, недоработанность правил развития «серого пояса», недостаточное участие города в процессе, а также консолидация собственности, поскольку участки, здания и даже части зданий в этой локации часто принадлежат разным физическим и юридическим лицам. Попытки сбалансировано подойти к реорганизации промзон возникают постоянно. Редевелопмент постепенно станет главным инструментом развития центра города. Свободных пятен под застройку в старых районах уже не осталось.
В 2016 году был проведен международный архитектурно-градостроительный конкурс на разработку Концепции (Master plan) и стратегии преобразования «серого пояса» Санкт-Петербурга.
Город установил для развития территории соотношение «30:30:40»: 30% должны занимать рекреационные зоны, 30% – коммерческие и промышленные, а 40% – жилая застройка. Каждый из участников предлагал общую концепцию преобразования всего серого пояса – 4000 гектаров между Невой, Обводным каналом, портом и жилыми кварталами на юге города, – а также детальный план реконструкции одного из трех небольших участков – пилотных зон.
Активные проекты:
В Санкт-Петербурге проекты редевелопмента активно реализуются с 2010 года. Лидерами в этом направлении являются Калининский, Невский и Московский районы, где на месте бывших заводских земель построено жилье различной ценовой категории и апартаменты. Перспективные локация для развития таких проектов – участки на Выборгской набережной, крупные промзоны в Московском и Приморском районах, Петровский остров.
Так называемый «серый пояс» Санкт-Петербурга расположен вокруг исторического центра и насчитывает 26 промышленных зон. В последние годы активно ведется процесс их редевелопмента. В аналитическом центре Циан «Мойке78» рассказали, что по состоянию на конец 2020 года почти все промзоны, а именно 25 из 26, вовлечены в процесс редевелопмента. Речь идет о сносе или реконструкции промышленных объектов с последующим появлением на их месте новых жилых корпусов или апартаментов. Сейчас таким образом реализовано и реализуется 226 проектов: 112 относятся к коммерческой недвижимости и 114 к жилой.
Подобные успешные проекты:
ЖК «Тапиола»
Проект финского застройщика , жильё бизнес-класса. Построен на месте завода "Петмол". На переднем плане расположен исторический забор предприятия - всё, что осталось от него после реновации
«Севкабель»
Еще одна радующая локация – завод «Севкабель». Предприятие находится на задворках Васильевского острова.
Открывшись в 2017 году, это креативное пространство стало новой городской достопримечательность, несмотря на свое весьма неудобное местоположение (далеко от метро, вокруг пространства сплошная промзона, территория поблизости явно не для прогулок).
До момента реконструкции набережная была закрыта. Сейчас по ней могут гулять все желающие. Сегодня здесь проводятся самые разные мероприятия: от показа мод, демонстрации коллекции дизайнера до концертов звезд первой величины. Подобное общественное пространство смогло появиться благодаря тому, что действующий завод провел модернизацию, в результате которой освободилось 4 га его территории. Кстати, набережная выполнена в виде гигантской барной стойки длиной в 160 метров. Собственно, она как барно-перекусочная стойка гуляющими и используется. В общем, это еще один удачный пример реновации промышленной территории.
«Новая Голландия»
«Новая Голландия» - это два рукотворных острова в центральной части города площадью 7,8 га, все постройки на которых являются памятниками промышленной архитектуры. Изначально на островах размещались военные склады. А в постсоветское время локация потихоньку пришла в запустение. Здесь базировались различные мелкие офисы и фирмы. Но в конце нулевых началась планомерная реновация территории. Большую часть арендаторов выселили, аварийные здания снесли, более-менее крепкие - отремонтировали.
В итоге, острова обрели совершенно новый вид и новую репутацию. Здесь появились общественные пространства для отдыха горожан, различная уличная мебель. Заработали, магазины и кафе, появилась большая детская площадка.
Пути решения проблемы:
1. Организация межвузовского студенческого городка
Студгородок – это комплекс строительных сооружений, для комфортного проживания студентов Санкт-Петербурга, число которых с каждым годом растет. Он включает в себя студенческие общежития, с удобным расположением вблизи центра города, оборудованные коворкинги, совмещенные с современной библиотекой, спортивный комплекс, отдельные помещения для досуга студентов и для проведения различных мероприятий. Также в отдельностоящих зданиях могут расположиться мед. пункт, столовая, продуктовый и канцелярский магазины. Такая экосистема обеспечит комфортную среду для эффективного обучения и развития студенческой инициативы.
Строящийся проект в Санкт-Петербурге: ITMO HighPark
Главный учебный корпус «ИТМО Хайпарк» будет состоять из девяти зданий общей площадью 30 тыс. кв. м. Помимо преподавательских и учебных аудиторий, он будет включать в себя коворкинги, фабрику-лабораторию для научных разработок, цифровую библиотеку, фуд-корт, книжные и сувенирные магазины, а также парковки для каршеринга и кикшеринга.
Расположение: Московский район
2. Открытия новых лофт-пространств
Оформленные пространства для мероприятий – очень универсальный вариант решения проблемы, так как такие площадки привлекут многих людей из самых разных сфер. Здесь могут проводится мероприятия самых разных масштабов: фотосъемки, тематические вечеринки, музыкально-поэтические вечера, свадьбы, выпускные и другие.
Реализованные проекты
«Третье место»
Что это? Летом 2020-го — самый модный винный двор, а в будущем — общественное пространство с галереей современного искусства, двухэтажным баром, ресторанами, книжным магазином, клубом настольных игр и лекторием. Кто идеолог? Ольга Звагольская, юристка по образованию, заинтересовавшаяся современным искусством. Ее семья владеет гостиничным бизнесом The Faces — их гостиница разместится в части особняка Лопухиных-Нарышкиных, не находящейся под охраной.
Авторы проекта двора — главные на сегодняшний день реформаторы ресторанных пространств Петербурга, DA bureau Бориса и Анны Львовских и Федора Горегляда. Они же работают над проектом приспособления здания под современное использование.
Расположение: Литейный просп., 62
3. Парк развлечений для всей семьи
В нашем городе почти нет больших крытых парков развлечений, не только для детей, но и для взрослых. Самым большим из таковых является Maza Park, по адресу ул. Бухарестская 30/32. Единственный адрес на юге Петербурга, к сожалению, не всегда удобен к посещению для всех желающих. Чтобы создать новую точку притяжение горожан и гостей города необходимо либо обратиться к данной организации с предложением о сотрудничестве, либо создать новый конкурентоспособный проект, который станет любимым местом досуга многих.
Реализованные проекты
Остров мечты
Крупнейший крытый тематический парк развлечений в Европе, включающий в себя торгово-развлекательный комплекс и ландшафтный парк с набережной. Находится в Нагатинской пойме, в районе Нагатинский Затон Южного административного округа Москвы. Расположение: просп. Андропова, 1, Москва. Раньше эта территория была заброшена, не альтернативно использованная, государство решило использовать 1 км2 , и правильно сделало, сейчас это самое прибыльное место + это находилось не далеко от центра , и государство правильно поступило, что сумело убрать серую зону в городе.
В России мало крытых парков аттракционов и для Санкт-Петербурга это идеальная возможность пополнить бюджет города и разумное решение проблемы серых зон.
4. Открытие иммерсивного театра
Продолжая тему культурного Петербурга обратимся к новым тенденциям в театральном искусстве. Иммерсивность, или, проще говоря, технологии погружения, сегодня окружают нас всюду: это дополненная и виртуальная реальность, компьютерные игры, фильмы. Новые веяния подхватил и театр. В иммерсивном спектакле зрители из пассивных наблюдателей превращаются в участников событий. Ещё одна особенность формата в том, что несколько сюжетных линий могут разворачиваться одновременно в разных частях зала. Зритель сам выбирает, за какой историей ему следить, и может свободно гулять по пространству, буквально создавая свой спектакль самостоятельно. Территории уже недействующих заводов обладают ценным ресурсом для таких мероприятий – большой площадью с высокими потолками, где могут быть воздвигнуты объемные декорации. Такой способ решения проблемы активизирует творческие коллективы Петербурга, которые в силу своей заинтересованности могут стать потенциальными инвесторами.
Реализованные проекты
VR-пространство KOD
Расположен: Санкт-Петербург, ул. Комсомола, 2
Раньше это было заброшенное здание, теперь это крупнейший клуб в Санкт-Петербурге. Его площадь составляет 800 квадратных метров, а вместимость зала до 1000 человек. Здесь расположено 20 VR-кабин, в которых проходят различные выставки в виртуальной реальности, релизы игр и фестивали.
Вывод:
Точечный редевелопмент территорий, а тем более комплексный — это непростой, долгосрочный и финансово затратный формат ведения бизнеса. Сейчас заниматься такими проектами в городе могут лишь крупные компании. Однако даже тяжеловесы рынка способны успешно развиваться в данном направлении исключительно при условии поддержки со стороны государства. Реновация земель предполагает реализацию комплекса мероприятий, от которых зависит себестоимость строительства, а значит, экономика проекта в целом. Особенностью подобного девелопмента также является кардинально различная себестоимость строительства в зависимости от конкретной площадки. Сделать все это на адекватных по цене условиях без господдержки почти невозможно.