Рассмотрим различные варианты действий собственников помещений в МКД при сложившейся ситуации, когда в Росреестре поставлено на учет виртуальное помещение, "сформированное" силой мысли инвентаризатора ПИБ (БТИ), в чердачном пространстве, названное в выписке из ЕГРН "чердаком" и "нежилым помещением".
Ни при каких обстоятельствах нельзя вводить на ОСС в состав общего имущества, "сформированные" в чердачном пространстве какие-либо помещения, будь они виртуальными или существующими фактически. Ввести в состав общего имущества можно любое помещение в МКД, не имеющее по данным выписки из ЕГРН зарегистрированного собственника. Однако потом избавиться от этого помещения можно будет только через реконструкцию при 100% согласии всех собственников помещений в МКД. Вводя в состав общего имущества данное помещение, вы подтверждаете, что оно фактически существует, даже если его нет на самом деле. Доказать в дальнейшем факт его первоначального отсутствия будет невозможно. Собственникам помещений в МКД необходимо демонтировать все стенки (фасадные, фронтальные) созданных помещений в чердачном пространстве, чтобы не было следов от каких-либо перегородок, их крепления, обшивки потолка, пола, чтобы все было единообразно и не отличалось от других частей чердачного пространства. С другой стороны, помещение имеет кадастровый номер, поставлено на учет, указана площадь, назначение и в связи с этим ОМСУ могут через ст. 225 ГК РФ оформить на это помещение право муниципальной собственности, даже если его нет в наличии.
Здесь необходимо срочно принять следующие меры. На ОСС принимаем решение о проведении инвентаризации чердака (пока он так называется в выписке из ЕГРН) на предмет отсутствия сформированных помещений в чердачном пространстве, выбираем ответственное лицо, которое может заключить договор с кадастровым инженером, определяем порядок финансирования данных работ (как лучше это оформить в решении ОСС узнаем у кадастрового инженера). Кадастровый инженер должен фиксировать то, что видит и не обозначать объекты, которых нет в наличии и никогда не было. Он должен зафиксировать чердак как пространство и измерить его объем в кубических метрах. Росреестр обязан на основании данных кадастрового инженера снять с учета виртуальные помещения "б/н" в чердачном пространстве и убрать из своих документов слово "чердак", поскольку пространства не подлежат регистрации в Росреестре. Далее на ОСС принимаем данное чердачное пространство с размерами в кубических метрах в состав общего имущества, принимаем решение о включении плана чердака после инвентаризации с новыми размерами в состав общего имущества как документацию на МКД с включением данных инвентаризации в технический паспорт МКД. Далее на ОСС принимаем решение будут ли собственники помещений в МКД передавать чердак как общее имущество в обслуживание и управление УО или будут сами следить за состоянием воздуха в чердачном пространстве, не позволяя данному пространству уменьшаться в объеме, т.е. не уменьшать размер общего имущества, размещая там различные предметы. Обязанности передавать в обслуживание УО весь состав общего имущества, который определили собственники, в НПА нет.
С инвентаризацией следует поторопиться, поскольку законодатель скоро закончит этот затянувшийся проект по превращению чердаков в мансарды и для этого достаточно одного небольшого изменения в определении, что считать мансардным этажом (мансардой). Достаточно в СП и Инструкции № 37 изменить высоту фасадной стенки помещения в чердачном пространстве с 1,5 м на 1,6 м (как на плане вторичного объекта) и данное помещение автоматически станет мансардой, выйдя из состава общего имущества. Красиво и элегантно, как шахматная партия.