Одной из мер поддержки строительной отрасли в условиях санкций правительство назвало отмену всех обязательных требований в строительстве — в течение месяца они будут переведены в разряд добровольных.
Требования в строительной сфере следует кардинально поменять, сделав их добровольными. Такой подход озвучил в середине марта премьер-министр Михаил Мишустин, комментируя ситуацию в экономике.
По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, действие положений законодательства, содержащих обязательные требования в строительстве, приостановлено. Он заявил, что решение уже принято и заверил, что оно не отразится на качестве и безопасности.
Михаил Мишустин заверил, что «безопасность объектов остается важнейшим вопросом и будет обеспечена на этапе экспертизы». Он также уточнил, что для поддержки сферы строительства готово более 100 предложений. Большинство из них связано с ипотечным кредитованием и деятельностью застройщиков.
Что говорят ведомства по поводу отмены обязательных требований?
— Процесс одобрения проекта упростится: публичные слушания, согласования проектов и прочие обязательные мероприятия, которые предшествуют старту строительства, будут проводиться быстрее.
— Участникам строительного процесса разрешат обращаться за финансированием к компенсационным фондам.
— В случаях неисполнения обязательств по контрактам, штрафы, пени и прочие материальные «мотиваторы» сохраняются, хотя в 2022 году могут устанавливаться по усмотрению правительства.
— Сроки депонирования денег дольщиков на эскроу-счетах разрешили продлить. Срок условного депонирования средств на эскроу-счете по заявлению дольщика может быть продлен по истечении шести месяцев, но не более чем на два года. Глава Минстроя Ирек Файзуллин добавил, что это правило также распространяется на ранее заключенные долевые договоры.
— Если увеличивается сметная стоимость строительства, будет проводиться государственная экспертиза — она проверит, обосновано ли подорожание.
— Кроме того, Минстрой собирается ввести мораторий на включение новостроек в реестр проблемных объектов: сроки ввода домов в эксплуатацию могут сдвинуться из-за нарушения логистических цепочек.
— А еще в правительстве обсуждаются возможные критерии поэтапного раскрытия эскроу-счетов: в ведомстве считают, что это не приведет к появлению новых обманутых дольщиков.
Отвечают эксперты
Юрист адвокатского бюро Asterisk Степан Хантимиров уверен, что в любом случае меры не окажут негативного влияния на безопасность строящихся зданий: «Главная цель государственной поддержки и снижений требований к строительству — сохранить темпы строительства в России и сдержать рост цен на жилье».
Могут ли новостройки остаться недостроенными?
Маловероятно: подавляющее большинство застройщиков работает по проектному финансированию, кредиты со всеми рисками уже набраны, контракты заключены. При этом застройщиков мотивируют не только штрафы, объясняет генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексей Бондарев. Основная мотивация девелопера — открытие эскроу-счета: именно в этот момент финансовые гарантии превращаются в деньги.
В целом риск задержки сдачи дома был всегда, поэтому нужно осторожно выбирать девелопера. Лучше досконально изучить историю застройщика и выбирать компанию полного цикла, которая производит не только дома, но и строительные материалы. И желательно с историей. Как правило, квадратный метр у таких компаний стоит дороже, но и риски минимизируются.
Рискуют те проекты, которые возводятся без привлечения эскроу-счетов, отмечает глава собственного агентства недвижимости Георгий Патанин. Это связано с тем, что застройщик уже потратил полученные от дольщиков деньги, а новый заем банк ему не дает (допустим, в Петербурге уже есть ряд проектов, которые банки отказались кредитовать).
Котлованы сегодня — риск: непонятно, как ситуация будет развиваться дальше. Оптимальным решением будет покупка квартиры в проектах со сдачей в течение ближайшего года (не более), которые возводят компании из топ-5 крупнейших застройщиков, советует Георгий Патанин.
Ждет ли нас волна обманутых дольщиков?
Однозначно нет, уверен Алексей Бондарев. На рынок новостроек действительно давят внешнеэкономические и политические обстоятельства, но сектору оказывает активную поддержку правительство. К тому же давление на отрасль возникает не в первый раз.
Квартиру в новостройке на стадии котлована надо немедленно продавать?
Продавать не стоит, рекомендует Алексей Бондарев: в ситуации волатильности рубля оставаться с деньгами довольно рискованно. Исторически недвижимость всегда была последним безопасным бастионом для парковки средств.
Если у вас возникли вопросы или вы хотите получить консультацию специалиста по недвижимости, это возможно сделать по телефону: 📞+7(903)792-48-86 или написав нам на форму обратной связи по адресу:
К каким еще неприятностям готовиться покупателям?
Например, к более низкому качеству отделки. Георгий Патанин не исключает, что у небольших застройщиков с не массовой аудиторией могут быть трудности. Возможно, они будут вынуждены удешевлять материалы, используемые при отделке. В итоге покупатель рискует получить не то, на что рассчитывал. В этом случае даже отбить вложенное при продаже готовой квартиры будет сложно.
Что думают застройщики?
Большинство опрошенных нами застройщиков опровергают панические настроения и считают, что сроки строительства не сдвинутся, а вот некоторые отделочные материалы точно придется заменить.
Комментарии юристов
Как возможную меру поддержки строительной отрасли Минстрой рассматривает мораторий на включение объектов в единый реестр проблемных объектов (сейчас объект включается в этот реестр автоматически, если застройщик не сдает его в установленный срок). При этом замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил: судебные разбирательства и штрафные санкции могут помешать застройщикам отдать ключи гражданам, которые их ждут.
Дмитрий Галанцев считает, что в случае введения такой антикризисной меры ответственность застройщика перед дольщиками может быть сдвинута по времени, но не отменена совсем.
«Обязанность сдать объект надлежащего качества, а также устранить недостатки, выявленные дольщиками при приемке, остается. С большой степенью вероятности дольщиков ждут задержки сдачи объектов».
ПО ЗАКОНУ
— Застройщик-продавец обязан передать квартиру в сроки, предусмотренные договором купли-продажи, в том числе договором участия в долевом строительстве (пункт 1 статьи 457 Гражданского кодекса РФ, часть 1 статьи 6 закона «Об участии в долевом строительстве»).
— За нарушение срока передачи квартиры застройщик-продавец обязан уплатить покупателю неустойку за каждый день просрочки (часть 2 статьи 6 закона «Об участии в долевом строительстве»). Размер неустойки зависит от цены квартиры, длительности нарушенного срока и иногда достигает нескольких миллионов рублей.
— По требованию покупателя/дольщика продавец должен устранить недостатки в квартире как до, так и после приемки квартиры (часть 2 статьи 7 закона «Об участии в долевом строительстве»).
— Более того, застройщик несет ответственность за нарушение сроков по устранению недостатков в виде неустойки за каждый день просрочки (часть 8 статьи 7 закона «Об участии в долевом строительстве»).
Степан Хантимиров,
юрист адвокатского бюро Asterisk
Резюме
· Да, задержки сдачи новостроек действительно не исключены, но связано это не с введением новых послаблений, а с особенностями экономической ситуации.
· Нет, на качестве строительства нововведения не отразятся (а вот на качестве отделки — вполне вероятно, но это уже не вопрос безопасности).
· Да, покупатель по-прежнему сохраняет за собой право требовать от застройщика устранения недостатков.