Среди российских граждан бытует мнение, что если участок находится в собственности, то собственник может делать на нем все что пожелает. А вот и нет! Это заблуждение часто приводит к большим тратам на суды, юристов и экспертизы.
Не зависимо от категории земель и вида разрешенного использования есть множество зон, ограничивающих использование земельных участков и прежде чем выбирать место для строительства дома на своем участке или покупать земельный участок надо убедиться, что он расположен вне зон с особыми условиями использования. Зон с особыми условиями использования множество, а точнее их 28 согласно статье 105 Земельного кодекса Российской Федерации.
Как узнать, расположен ли земельный участок в какой-либо зоне с особыми условиями использования? Есть несколько способов.
- Если участок в собственности, можно получить Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) н сайте Госуслуг. Это займет несколько недель, и у Вас будет документ, где будет отражена область земельного участка, на которой можно строить дом с учетом всех градостроительных норм и охранных зон. Такой документ можно запросить у продавца земельного участка. Это самый простой способ.
- Для выяснения информации по любому земельному участку можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта» (ПКК). Это очень удобный и информативный ресурс, на котором можно узнать не только к какой категории и виду разрешенного использования относится земельный участок, но и о наличие зон с особыми условиями использования, несоответствия и наложения кадастровых границ и пр. Правда, в ПКК отражены не все зона с особыми условиями использования территорий.
- Один из самых надежных вариантов, это скачать «Правила землепользования и застройки территорий городского округа (название)» (ПЗЗ) по своему округу, городу или области со всеми входящими в них картами. В состав этого документа входят карты зон с особыми условиями использования территорий. Эти карты наиболее полные источники информации. Если вы обнаружили, что Ваш участок находится в той или иной зоне, рекомендую вернуться к пункту 1.
Ниже представлен фрагмент карты зоны с особыми условиями использования территорий деревни Бужарово Истринского района Московской области. Обратите внимание, какое большое количество земельных участков выделенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС – желтый фон) попадают в различные зоны с особыми условиями использования.
Например, в зоне объекта культурного наследия (красный круг) согласно статье 34.1 Федерального закона «Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации» от 25.06.2002 №73-ФЗ запрещается строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади).
Или согласно пункту 5.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий в санитарно-защитной зоне предприятий, сооружений и иных объектов» в санитарно-защитной зоне предприятий (штриховка коричневой сеткой) не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков.
И все подумали, как же так, участок под ИЖС, а строить этот самый индивидуальный жилой дом нельзя. Ну, вот как-то так! Разрешать эти противоречия можно в судебном порядке с участием экспертов в области экологии, гидрологии, геологии, строительства в зависимости от вида зоны. В некоторых случаях, как с зонами объектов электросетевого хозяйства (вдоль линий ЛЭП) или приаэродромных территорий достаточно получить согласование в соответствующем ведомстве или организации.
Часто бывает, что та или иная зона накладывается на земельный участок частично, в таком случае избежать проблем поможет правильное размещение дома на земельном участке.
А какие градостроительные, санитарные и противопожарные нормы надо учитывать для беспроблемного размещение дома на земельном участке расскажу в следующей статье.
#земельный участок #зоны с особыми условиями использования #строительство #водоохранная зона #санитарно-защитная зона #охрана памятников