Меня зовут Елена, мне 40 лет. Осенью 2021 года я начала подбирать себе новую квартиру. Процесс затянулся на полгода и завершился в марте 2022. Итогом стала покупка квартиры, которая изначально казалась мне сомнительной и рисковой, но я разрешила проблему. Рассказываю, как.
Вводные: большая кухня, ближе к центру, бюджет
Первой моей квартирой была однушка в хрущевке 70-х годов. Толстые кирпичные стены давали тепло зимой, прохладу летом, а еще гарантировали тишину – в отличие от новостроек, где слышен каждый соседский чих. Ложкой дегтя в этой бочке с медом была маленькая кухня, площадь которой составляла 5 кв.м. С течением времени я задумалась о покупке другой квартиры. Определяющими критериями были: большая кухня-гостиная, отдельная спальная комната. Еще хотелось сменить месторасположение квартиры на более близкое к центру города. На момент принятия решения рыночная стоимость моей квартиры колебалась в пределах 2,5-2,7 млн руб.
Варианты покупки
При таких вводных варианты были следующие.
Купить однушку в новостройке в диапазоне 5,5 – 6 млн руб. Продать свою квартиру и взять недостающие 3 млн руб. в ипотеку с господдержкой под 6,5%. Для подбора квартир использовала открытые доски объявлений. Мониторинг показал, что при таких условиях однушку купить можно, но с рядом «но». Если это квартира в уже сданном доме, то это будет вариант в более отдаленном районе. Если же это квартира в доме с подходящим месторасположением, сдача которого планируется через год-два, то здесь возникали риски. Во-первых, что сдача объекта может затянуться. Во-вторых, эффект «отложенный жизни»: я продаю свою однушку уже сейчас, чтобы мой первоначальный взнос был максимально большим, беру ипотеку, несколько лет снимаю квартиру – и все это с прицелом на лучшее качество жизни, которое будет только через несколько лет.
Я решила рассматривать квартиры во вторичке. Здесь были варианты с подходящим месторасположением, но параметры кухни по-прежнему оставляли желать лучшего. В этот момент я задумалась, а не замахнуться ли мне на покупку двушки? Бюджет при этом складывался следующим образом: у меня был первоначальный капитал в 450 тысяч, я планировала взять ипотеку в районе 4 млн, приобрести двушку, потом продать свою однушку и погасить большую половину ипотечного долга. Банк одобрил ипотеку и зафиксировал ставку в размере 11,4%. Ежемесячный платеж при этом составил около 40 тысяч руб.
Объект найден
В результате найденный объект имел следующие параметры: двушка в районе, приближенном к центру. Теплый пол, кондиционер, хозяйка оставляли кухонный гарнитур и стиралку. Изначально кухня была все те же 5 кв.м, но за счет объединения с большой комнатой была создана удобная зона кухни-гостиной. Плюс небольшая комната под спальную. Все, как я хотела.
Я занялась проверкой объекта самостоятельно.
Проверка объекта
Я заказала оценку квартиры. Хозяйка со своей стороны предоставила экспликацию помещения, заказав ее в БТИ. Согласно ей, перепланировка квартиры была согласована, соответствующие изменения внесены и план квартиры. Здесь все было в порядке.
Следующим шагом нужно было проверить квартиру по выписке из ЕГРН.
Как быстро получить выписку из ЕГРН
Я это сделала через сайт ЕГРН.Реестр, воспользоваться которым мне предложил знакомый юрист. Сказал, что сайт проверенный. Ну, в общем, да. Все оказалось довольно просто.
· Нашла квартиру по адресу.
· Выбрала самый подробный вариант выписки ЕГРН за 350 рублей.
· После оплаты пошлины часов через 5 выписка была на электронной почте.
И тут меня ждал сюрприз. Согласно выписке, у квартиры было два собственника, каждому из которых принадлежало по ½ доли. При этом в паспорте хозяйки страница о замужестве заполнена не была. На мои расспросы она ответила, что ничего не скрывает: согласно текущему законодательству штамп о браке в паспорт ставить необязательно.
Все выглядело гладко, но я решила посовещаться с юристами.
Что сказали юристы
Выяснилось, что действительно, согласно текущему законодательству, штампы о регистрации брака ставятся по желанию. Однако это влечет риски для покупателей квартир. Они могут остаться ни с чем, т.к. второй супруг может оспорить или отменить сделку. В таком случае покупателю придется судиться с продавцом, чтобы вернуть деньги. Поэтому так важно получить разрешение однако из супругов на проведение сделки. Это можно внести как один из пунктов договора купли-продажи либо в виде письменного заявления, которое прикрепляется к пакету документов.
В общем, с ситуацией разобрались. Необходимый пункт внесли в договор.
Что тут было важно – скорость. Сделка проходила в момент, когда ЦБ увеличил ключевую ставку и проценты по ипотечным кредитам начали расти – и в свете февральских событий все стремительнее. Чтобы запрыгнуть буквально в последний вагон и сохранить ставку в 11,4% надо было действовать максимально оперативно: быстро проверить объект и согласовать его с банком.
Благодаря ЕГРН.Реестру все получилось максимально быстро, так что рекомендую!
Сейчас готовлю к продаже свою старую однушку. И радуюсь тому, как все быстро и хорошо сложилось.