После начала спецоперации в Украине, банковские ставки сильно изменились. Выросли, как по вкладам, так по кредитам. Но что, если ипотеку взяли по доступной ставке, скажем, 6% годовых и есть возможность делать платежи вперед? А вклады сегодня приносят до 25% годовых.
В целом, мало кто относится к ипотеке, как к финансовому инструменту. Для большинства, ипотека это кабала или возможность хоть как-то купить жилье. Два полярных мнения. Между тем, у меня есть два прекрасных примера, когда ипотека использовалась, как инструмент.
Друзья, истории не сегодняшние, но их задача и не в том, чтобы дать конкретную схему. Скорее для того, чтобы включить мозг в нужный режим. В режим поиска возможностей.
Валютная ипотека
Знакомый купил квартиру в ипотеку. Нормальную распашную двушку. На тот момент, доллар стоил в районе 30 рублей. По крайней мере, банк рассчитывал по курсу в 36 руб. за доллар.
Весь следующий год, банк звонил ему и просил перевести ипотеку в рубли. Ставки предлагали гораздо ниже рынка. Причина простая, целый год доллар скатывался.
Спустя год, он все же согласился перейти в рубли по льготной ставке. На тот момент, доллар торговался в районе 26-27 руб. Выгода составила около 30%. При этом, ставка в долларах была крайне низкой, как это водится, из-за его стабильности.
В целом, можно попытаться эту схему провернуть и сейчас. Но нужно быть осторожным, слишком нестабильная ситуация. Конечно же, это не рекомендация.
Коммерческое помещение
Получить ипотеку на нежилое помещение практически нереально, скорее на 100% не реально. Но есть лазейка. Если банк-кредитор не против, вы можете перевести квартиру в нежилое помещение.
Схема простая: ищем помещение, которое удачно расположено на первом этаже и максимально приближено к первой линии. Покупаем в ипотеку и сразу подаем документы на перевод в нежилой фонд.
Здесь есть косвенные затраты. На перерегистрацию. На строительство входной группы. Но по итогу, помещение может само себя окупать доходом с аренды. При этом, стоимость помещения будет расти в цене.
Возвращаясь к теме ипотеки и вкладов
В журнале Тинькова, задались вопросом. Вводные такие:
Есть ипотека, остаток составляет шесть миллионов рублей. Человек может ежемесячно платить на 50 000 руб. больше, с целью минимизировать переплату. Ставка по ипотеке 8,2% годовых. Доступен пополняемый вклад в 18% годовых с ежемесячной капитализацией процентов.
Здесь важно отметить, что сегодня можно найти вклад со ставкой 20-25% годовых.
Расчеты показали, что при досрочном погашении, человек заплатит банку 6 144 048 руб. В случае со вкладами, за год удастся накопить порядка 661 500 руб, который можно пустить на досрочное погашение. Таким образом, общая сумма выплаченных банку денег составит 6 002 953 руб. Что на 141 тысячу выгоднее.
Это грубые расчеты, но плюс-минус соответствует действительности. Ответом на поставленный в заголовке вопрос будет: «Гораздо выгоднее воспользоваться вкладом для накопления процентов с последующим частично-досрочным погашением».
Что касается срока, на который открывается вклад, нужно быть внимательным. А именно, читать договор. Если договор не предполагает одностороннего изменения ставки, то вклад нужно открывать на максимальный срок. Действия правительства направлены на укрепление рубля, а значит ставки по вкладам поплывут вниз.
Если у вас был успешный опыт выстраивания схемы на ипотеке, поделитесь им в комментариях. Вполне вероятно, что поможете другим читателям.