Получили официальную выписку из ЕГРН на помещение б/н. Помещение б/н указано только в графе "Местоположение"; назначение - нежилое помещение; наименование - чердак; номер, тип этажа, на котором расположено помещение - чердак № чердак. Из этой выписки следует, что нежилое помещение б/н №..., называемое "чердак", находится на этаже под названием "чердак". Чердак не является этажом, у него нет номера - это пространство. Сформированное в чердачном пространстве помещение с кадастровым номером по действующему законодательству должно называться "мансарда" и соответственно этаж где расположено данное помещение - "мансардный". При этом не имеет значения занимает ли сформированное в чердачном пространстве помещение все это пространство или какую-то его незначительную часть, поскольку сам факт нахождения зарегистрированного помещения в чердачном пространстве автоматически превращает его в "мансардный этаж". В выписке из ЕГРН слово "чердак" присутствовать не должно, ни при каких обстоятельствах.
Этаж мансардный (мансарда) - этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной, ломаной или криволинейной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа (СП 118.13330.2012). Под фасадом мансардного этажа здесь понимается вертикальная стена мансардного помещения внутри чердачного пространства (фасадная стена), упирающаяся во внутреннюю обшивку ската крыши. Мансардный этаж обязательно должен состоять из одного или нескольких помещений, жилых или нежилых. Без помещений, образованных внутренними фактически существующими фасадными стенами, мансардный этаж не образуется. Поскольку площадь мансардного этажа учитывается при определении площади здания, возникает необходимость фиксации помещений мансардного этажа на поэтажном плане с указанием их фактических размеров. Метод измерения площади помещений мансардного этажа указан в п. 3.38 Инструкции № 37: "При определении площади помещений мансардного этажа учитывается площадь этого помещения с высотой от пола до наклонного потолка 1,5 м при наклоне 30 градусов к горизонту, 1,1 м - при 45 градусах, 0,5 м - при 60 градусах и более. При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции". Таким образом, высота фасадной стенки мансардного этажа не может быть выше 1,5 м и только в этом случае, образованное в чердачном пространстве помещение может называться мансардным этажом. Если высота фасадной стены выше 1,5 м, то такой этаж не может называться мансардным и должен стать полноценным номерным.
На плане помещения б/н в выписке из ЕГРН мы видим пунктирные линии с обозначением высоты виртуальных фасадных стен обычно 1,6 м. Это уже не мансардный этаж, но и полноценным номерным этажом чердачное пространство не стало, поскольку пунктирными линиями рядом со сплошными линиями, обозначающих стены на поэтажном плане показывается мансардный этаж, а фактически существующие фасадные стены полноценного номерного этажа показываются сплошными линиями различной толщины в зависимости от материала стен. Поэтому, если фасадные стены фактически отсутствуют, а их наличие только предполагается на определенных местах обозначенных пунктирными линиями, инвентаризатор ПИБ (БТИ) не имел возможности в натуре измерить площадь несуществующего помещения в чердачном пространстве. Без существующего в натуре помещения в чердачном пространстве не образуется мансардный этаж и полноценный номерной этаж. К тому же на плане выписки из ЕГРН отсутствуют цифровые обозначения длины и ширины помещения в чердачном пространстве, что делает невозможным определение площади данного объекта. В соответствии с п. 3.28 Инструкции № 37 на поэтажных планах проставляются следующие размеры в метрах с двумя десятичными знаками: на планах всех этажей, подвалов, мансард - размеры всех помещений (длина и ширина), а в помещениях непрямоугольной формы - размеры по всему внутреннему периметру стен. Техническая документация, изготавливаемая ПИБ (БТИ) (в том числе планы вторичных объектов недвижимости) не является правоустанавливающей и не влияет на правовой статус сформированного объекта, поскольку не устанавливает, не изменяет и не прекращает прав на него, а лишь констатирует факт его наличия в определенных границах. Эта документация не содержит сведений о правообладателе сформированного объекта и не устанавливает факта принадлежности сформированного объекта кому-либо. Формирование помещения в качестве объекта недвижимости представляет собой определение его физических границ и их фиксацию в технической документации. Так должно быть, но в рассматриваемом случае инвентаризатор ПИБ (БТИ) домыслил несуществующие фасадные стены, превратив чердачное пространство в помещение, которое по действующему законодательству должно называться либо "мансардный этаж (мансарда)", либо полноценный номерной этаж, тем самым вывел его площадь из состава общего имущества, поскольку этажи (мансардный, номерной) не являются объектами общего имущества. Такими действиями инвентаризатор прекратил права собственников помещений в МКД на часть чердачного пространства, изменив его статус и сделал возможным регистрацию права государственной собственности на вновь выявленный объект недвижимости.
Обозначенная на плане выписки из ЕГРН высота фасадной стенки 1,6 м, не позволяет признать сформированное в чердачном пространстве помещение мансардой (мансардным этажом), поскольку высота должна быть не более 1,5 м. Пунктирные линии на месте предполагаемых фасадных стен являются вторичным признаком мансардного этажа и должны быть проведены рядом со сплошными линиями. При высоте фасадной стенки 1,6 м можно было бы отнести данное помещение к полноценному номерному этажу, но без чердачного пространства над таким этажом и соблюдения многочисленных ограничений, сделать это практически невозможно. Таким образом, на плане выписки из ЕГРН мы видим только пунктирные линии, обозначающие по замыслу инвентаризатора ПИБ (БТИ), фасадные стенки виртуального помещения в чердачном пространстве, пересекающиеся со скатом кровли на высоте 1,6 м, при этом линейные размеры (длина, ширина) виртуального помещения на поэтажном плане отсутствуют. С таким комплектом грубейших нарушений законодательства регистратор вносит данные об этом виртуальном помещении в реестр. О такой лояльности Росреестра современные кадастровые инженеры могут только помечтать.
