Мы довольно часто сталкиваемся в процессе работы с риэлтерскими компаниями, и можем сказать, что лишь немногие риэлторы действительно проводят глубокую проверку объекта недвижимости. Именно поэтому во многих случаях целесообразно обращаться к юристам, которые специализируются на проверке объектов недвижимости, так как проверки со стороны риелторов часто носят заинтересованный характер. Кроме того, необходимо проверять договор и с самими риэлторами.
Новостройка
Приобретение новостройки непосредственно у застройщика - это тот случай, когда теоретически можно обойтись без риэлтора. С новостройкой меньше хлопот, чем со вторичной недвижимостью. Все документы оформляет сам застройщик.
Однако проверить застройщика всё же необходимо. Рекомендую выехать на место застройки и посмотреть на окрестности – могут быть «сюрпризы» по соседству с будущим жильем (ЛЭП, ЖД, охранные зоны и т.п.).
Кроме того, застройщика следует проверить хотя бы по следующим критериям:
- наличие судебных процессов;
- наличие исполнительных производств и заявления о банкротстве застройщика;
- финансовое состояние застройщика, наличие решений ФНС о блокировке счетов.
Кроме того, необходимо:
- проверить доверенность представителя застройщика, подписывающего договор;
- проверить проектную декларацию;
- детально изучить проект договора на предмет рискованных условий, а также на предмет наличия адекватных заверений и гарантий со стороны застройщика;
- изучить характеристики земельного участка под застройку на предмет разрешенного использования земельного участка и категории земель.
Вторичная недвижимость
Далее рассмотрим покупку недвижимости с «историей» (любая недвижимость, у которой уже был собственник).
При покупке недвижимости с «историей» необходимо проверить массу документов, в том числе некоторые документы запросить непосредственно у продавца. Как минимум, нужно проверить:
- наличие заявлений о банкротстве и исполнительных производств в отношении собственника;
- наличие судебных споров в отношении объекта недвижимости;
- является ли собственник учредителем ООО и зарегистрирован ли он в качестве индивидуального предпринимателя (это поможет проанализировать финансовое состояние собственника и дать оценку перспективы проведения сделки и возможных рисков);
- изучить характеристики земельного участка, а также узнать виды разрешенного использования земельного участка и категорию земель (это больше касается апартаментов);
- получить новые выписки из ЕГРН об основных характеристиках на объект недвижимости и о переходах прав;
- запросить у собственника справку из ПФР (это позволит понять, использовался ли при покупке квартиры материнский капитал, даже если в других документах эта информация не содержится, к примеру, не выделены доли детей);
- запросить у собственника расширенную выписку из домовой книги (в ней указано кто, в какое время и по какой причине был снят с регистрационного учета (выписан) из недвижимости, и кто в ней еще числиться);
- выяснить, были ли «отказники» от приватизации.
И это далеко не полный перечень проверочных мероприятий.
Грамотные риэлторы, а также юристы и адвокаты, специализирующиеся на проверках недвижимости могут проводить проверки по нескольким десяткам критериев.
Если вы всё же не хотите привлекать специалиста для проведения сделки купли-продажи, то вам следует помнить о рисках, которые следуют за подобным решением. Без должной подготовки обыватель может не в состоянии проследить всю цепочку перехода прав на недвижимость от одного собственника к другому, особенно если она не просто продавалась, а переходила по наследству, разменивалась, приватизировалась, переходила по договорам ренты, дарилась и т.д. К примеру, это может привести к тому, что в квартире могут остаться люди, которые имеют право пожизненного проживания в ней, и выписать вы их никак не сможете.
Без риелтора вам также не обойтись при проведении альтернативных сделок (когда имеет место цепочка продавцов и покупателей).