Ипотека в России – это спасение для молодых семей. Часто у россиян нет денег не только на квартиру, но и на первоначальный взнос, поэтому они ищут другие, обходные пути решения проблемы с жильем. Например, предлагают продавцу продать квартиру по завышенной стоимости. Но они не подозревают, что последствия такой сделки могут быть плачевными как для покупателя, так и для продавца.
В статье мы рассмотрим, что такое продажа квартиры в ипотеку с завышением ее реальной стоимости в договоре, зачем покупатель просит продавца прибегнуть к такой уловке, к каким негативным последствиям это может привести.
Для чего завышают стоимость квартиры при ипотеке
Молодые семьи не могут накопить на собственное жилье, поэтому решаются купить его в кредит. Одно из условий – внесение первоначального взноса – символической суммы, которая подтверждает платежеспособность клиента.
Первоначальный взнос – это в среднем 10% от стоимости квартиры. Если жилье стоит 3–4 миллиона, то эта сумма достигнет 300–400 тысяч. Такие деньги сможет найти не каждая семья. Поэтому заемщики решаются на хитрость – просят продавца завысить стоимость квартиры.
Заемщики, которые не могут внести первоначальный взнос, предлагают продавцу схему – завысить реальную стоимость жилья. Тогда им не придется вносить эту сумму.
Недвижимость по завышенной цене привлекает покупателей, которые не могут или не хотят вносить первоначальный взнос. Если продавец соглашается на эту авантюру, заемщик сможет оформить кредит на выгодных условиях.
Эта схема работает так: покупатель просит продавца увеличить стоимость квартиры по договору купли-продажи. Ценник завышают в размере первоначального взноса по ипотеке, то есть на 10% от общей стоимости жилья. Заемщик использует эту сумму, чтобы внести первоначальный взнос в банк.
Когда сделка зарегистрирована, кредитор выплачивает продавцу оставшуюся сумму по договору – реальную стоимость квартиры, без повышения ценника.
Завышение стоимости квартиры в интересах покупателя. Человек решается на авантюру, потому что у него нет средств и возможностей, чтобы внести первоначальный платеж, или он хочет использовать разницу в цене в личных целях.
Причины повышения стоимости квартиры:
- сделать ремонт;
- погасить задолженность за ЖКУ;
- потратить деньги в личных целях.
Правомерна ли сделка с завышением стоимости квартиры
Сделка с завышением стоимости квартиры неправомерна. Чтобы ее организовать, покупателю нужно убедить собственника в повышении цены в договоре купли-продажи и отчете. Согласно опросу, 78% продавцов, которым предлагали такую авантюру, сразу отказались от нее. Остальные 22% согласились или задумались.
Если мошенничество раскроют, сторонам придется отвечать в суде. Самое простое наказание – признание сделки недействительной. В кредитную историю заемщика делают пометку о том, что он участвовал в мошеннической схеме.
Худшее наказание – уголовная ответственность. Кроме того, продавцу придется вернуть сумму, указанную в договоре. В результате ему придется отвечать не только в суде, но еще и терять деньги.
Риски при продаже квартиры в ипотеку по завышенной стоимости
Продажа квартиры выше кадастровой стоимости – опасная сделка. Соглашаясь на авантюру, рискуют обе стороны.
Риски для продавца:
- Потеря денег. Сделку купли-продажи недвижимости могут признать недействительной. В этом случае кредитор возвращает банку квартиру, а сам получает деньги. Если жилье продавалось с завышением реальной стоимости, продавцу придется отдать больше, чем он получил. Это невыгодно.
- Потеря времени. Кредитор может признать сделку недействительной. Практика показывает, что продавцам возвращают не полную стоимость недвижимости, а лишь 80–90%. Чтобы вернуть свои деньги, продавец будет вынужден договариваться с оценщиками недвижимости. Специалисты, которые аккредитованы банком, не согласятся на это. Придется нанимать оценщиков «со стороны», а это потеря и денег, и времени. Еще один вариант – банк может отказать заемщику в кредите. Тогда продавцу придется ждать, пока покупатель договорится с кредитором, и они придут к консенсусу. Отказаться от сделки не получится, потому что между продавцом и покупателем уже есть обязательства (они подписали договор купли-продажи).
- Уголовная ответственность и штраф. Продажа недвижимости по завышенной стоимости – противозаконная схема. Оба ее участника – и продавец, и покупатель – признаются мошенниками. И отвечают по закону одинаково. При этом неважно, какая из сторон стала инициатором мошенничества. Согласно закону, нельзя предоставлять кредитору недостоверные данные. К ним относят и продажу квартиры по завышенной стоимости. Если кредитор раскроет обман, покупателя и продавца привлекут к финансовому наказанию – выплате крупного штрафа. В более серьезных случаях – к уголовной ответственности.
- Уплата налогов. Размер налогового вычета с продажи недвижимости в России зависит от срока эксплуатации жилья. Если продавец владеет квартирой меньше 5 лет, то НДФЛ составит 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Выходит, продавцу придется отдать 13% от стоимости, которую завысили за 300–400 тысяч рублей. Например, если квартира стоит 3 млн рублей, то налоговый вычет составит 390 тысяч рублей. По завышенной стоимости (3 млн 300 тыс. рублей) НДФЛ составит 429 тысяч, то есть продавец потеряет 39 тыс. рублей. При этом покупатель, наоборот, сэкономит. Когда он зарегистрирует права собственности на жилье, то сможет вернуть 13% от ее стоимости.
Завышенная стоимость квартиры в договоре при ипотеке создает риски не только для продавца, но и для покупателя.
Риски для покупателя:
- Отказ в ипотеке и попадание в черный список. Как показывает практика, сотрудники финансово-кредитных организаций раскрывают мошенничество при рассмотрении долгового соглашения. Например, работники банка могут сравнить кадастровую и рыночную стоимость недвижимости и обнаружить несоответствие. В этом случае заемщику откажут в кредите и занесут в черный список.
- Потеря денег. Хитрый продавец может не вернуть покупателю деньги, вырученные с повышения стоимости. По правилам, кредитор перечисляет средства от продажи квартиры на счет продавца. Сюда входит и первоначальный взнос, на который была завышена стоимость. Продавец может заработать на мошеннической схеме, которую предложил покупатель. Например, не вернуть ему «лишнюю» сумму. Покупатель не сможет защитить свои права, поскольку продавец действовал в рамках закона.
- Уголовная ответственность. Законопослушные заемщики действуют по такой схеме: копят деньги на первоначальный взнос, оформляют ипотеку и вносят ежемесячные платежи в установленном порядке. Если человек хочет жилье, но не может накопить даже на взнос, вероятнее всего, он не умеет планировать бюджет. На второй или третий месяц платежи по ипотеке могут стать для него неподъемными. В результате банк инициирует возврат средств: это создаст проблемы и продавцу, и покупателю. Кроме того, кредитор может раскрыть подлог документов, и обе стороны привлекут к уголовной ответственности.
Чтобы уменьшить риски при покупке квартиры по завышенной стоимости, нужно следовать рекомендациям специалистов. Например, составлять несколько расписок.
Первая расписка составляется для банка. В ней указывают, что владелец недвижимости получил аванс от покупателя.
Вторая расписка предназначается для участников договора – собственника и покупателя. В ней указывают, что реального перевода средств не было. Этот документ помогает обезопасить деньги сторон-участников, если они передумают заключать сделку.
По статистике, безопасность покупки квартиры с повышением стоимости зависит от продавца и покупателя. Если стороны-участники порядочны и доверяют друг другу, никаких несоответствий быть не должно. Поэтому предлагать такую сделку желательно родственникам, знакомым или коллегам.
Продажа квартиры в ипотеку с завышением ее реальной стоимости – это сделка, к которой прибегают недобросовестные покупатели. Они просят продавца повысить цену квартиры, потому что не могут внести первоначальный взнос или просто хотят сделать ремонт, заплатить за коммуналку либо потратить деньги в личных целях. При продаже квартиры по завышенной стоимости больше всего рискует продавец. Он может потерять деньги и время, а еще – быть привлеченным к уголовной ответственности. Для покупателя такая схема грозит судебным разбирательством, отказом в кредитовании и попаданием в черный список банков.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.