Всем добрый вечер! Вы на канале "Инвестиции Поколения Z" и сегодня мы с вами поговорим о таком активе для инвестиций как недвижимость. На мой взгляд, сейчас стоит обсудить именно данную сферу, так как я вижу, что россияне массово стали нести деньги на рынок недвижимости, пытаясь как-то пристроить свои сбережения. Я уже частично затрагивал данную тему в Телеграмм канале, но считаю, что ее стоит осветить более подробно.
Краткое описание текущей ситуации
Немного повторюсь о том, о чем писал в Телеграмм канале. Сейчас у многих людей наступила паника. Такой ситуации со многими просто не бывало, так как они толком не помнят 90-е годы, в силу возраста. Многим, кому сейчас около 40 лет, тогда было 10-15 лет, а про более молодых людей и говорить нечего, они не помнят даже 1998 года. В такие моменты паника - естественная реакция.
Когда у человека наступает стрессовая ситуация, он старается сохранить свои сбережения. Логично, что с учетом невысокого проникновения информационных технологий в России, да и в целом, опираясь на инстинкты вложить деньги во что-то осязаемое, что можно потрогать, недвижимость становится вполне логичным вариантом. На первый взгляд, это очень хороший вариант, что вполне подтверждается динамикой цен в последние две недели.
Если опираться на статистику Москвы, как своеобразного бенчмарка, то можно констатировать, что застройщики существенно подняли цены на квартиры. В целом, все повышения попадают в диапазон от 2% до 20%. То есть статистика говорит нам о том, что спрос крайне высок и как раз по этой причине поднимают цену, но если копнуть немного поглубже, оказывается, что недвижимость не такое хорошее вложение.
1. Спрос пройдет
В качестве первой причины скажу, что на текущий спрос не стоит обращать внимания. Это аномалия, так как люди забирают деньги из одного места и несут в недвижимость. В середине/конце марта этот ажиотаж закончится и все вернется к более размеренным продажам, но задайте вопрос, если все, кто хотел купить квартиру сделали это в 20-21 годах, все "паникеры" переложили деньги в 22 году, ставка по ипотеке составляет около 20%, то как в таких условиях расти рынку.
Как правило, рынок растет за счет новых денег. В общем неважно, это собственный капитал или заемные средства, главное, что они приходят в отрасль. Логично, что при ставке в 20% на заемные средства рассчитывать не стоит, за исключением молодых семей, которым доступна льготная ипотека. Собственные средства все кто хотел и кого вынудили уже вложили. Получается, что рынку больше не на чем расти. Наиболее вероятно, что наступит стагнация в секторе.
2. Снижение покупательской способности
Теперь мы подходим к более важному фактору - покупательская способность. В текущих условиях наивно полагать, что инфляция кого-то не коснется и это касается не только России. Инфляцию почувствует каждая страна и все это безусловно приведет к снижению покупательской способности населения.
Люди будут очень аккуратно подходить к тратам и будут стараться сберегать. Если вы немного проходили экономику в институте, то должны были слышать о модели IS (Инвестиции - сбережения). Она прекрасно описывает текущую ситуацию повышения ставок и поведение рационального потребителя.
Исходя из того, что люди смогут меньше купить, ведь зарплаты явно будут расти медленнее чем цены, даже если государство будет сильно вмешиваться в рыночные процессы. Получается, что в такой ситуации люди будут стараться отложить крупные покупки, такие как автомобиль и квартира. Также вполне логичным будет увидеть снижение среднего чека. Люди будут делать выбор в пользу малогабаритных квартир, так как для более крупных покупок точно не будет хватать денег. В итоге застройщики будут вынуждены снижать цены, чтобы поддерживать продажи.
3. Рост стоимости материалов.
Я писал, что такие материалы как сталь, бетон и древесина могут поставить российские компании, но в строительстве также присутствует высокая доля импорта. Не нужно быть гением, чтобы догадаться о том, что совокупные издержки из-за валютного курса вырастут. Многие застройщики, особенно с маленькими балансами будут вынуждены замораживать свои проекты, так как маржинальность будет отрицательной, а спрос низким.
Ко всему прочему добавьте ко всему проблемы в сегменте элитного жилья. Эти проблемы будут вызваны не только плохой экономической ситуацией, но и проблемами с ПО. Как я выяснил в выходные, небезызвестная для нас компания Autodesk поставляет ПО для проектов недвижимости. Несмотря на тот факт, что несколько аналитиков считают, что мы можем моментально заменить этот софт, я в этом сомневаюсь.
Если бы могли, то уже давно сменили, но раз этого не было сделано, то в отечественном софте явно есть какие-то дырки, которые предварительно необходимо будет залатать. Да и сам перенос проектов с одной платформы на другую крайне проблематичен.
Вывод:
На этом, думаю, все. Это были три основные причины, почему я бы на данном этапе воздержался от покупок недвижимости и лучше бы имел кэш. В такие моменты иметь ликвидные активы (кэш) крайне важно, так как никто не знает, как дальше будет разворачиваться ситуация и насколько быстро вам будет необходимо вытащить ваши деньги.
Подписывайтесь на канал и ставьте лайки! Более оперативно о новостях я пишу в своем телеграмм канале
Читайте также:
Полиметалл. А есть ли предел падения?
#сбережения #накопления #инвестиции #финансы #деньги #экономика #вложения #недвижимость #финансовая независимость #финансовые советы