Друзья, привет!
С вами Леонид Мохов, рассказываю про деньги, про то, как нам с вами заработать. И сегодня эту статью меня заставила записать другая статья, которую я прочитал. В которой кто-то, опять без опыта, видимо, пишет, что в квартиры инвестировать не выгодно. Или люди, которые инвестируют под сдачу квартир, они не понимают, что это делают. Все это бред полный, я хочу с вами поделиться своим опытом, своим большим опытом инвестиций в квартиры. Итак, сегодня мы с вами рассмотрим следующие темы: стоит ли сейчас инвестировать в квартиры, в чем доходность, главная задача - дешевле купить, дороже продать. Какую недвижимость лучше покупать. Как искать недвижимость, как покупать недвижимость. Как сделать ремонт, когда лучше всего продавать. Какие есть риски. Что нужно от вас, чтобы этим заниматься.
Небольшое отступление, по этой статье я снял видео и кому легче заходит информация именно в видеороликах, приглашаю перейти по ссылке https://youtu.be/8TuSMQWfrAk. Кто любит больше читать, оставайтесь здесь.
Инвестиции в квартиры, я считаю- это один из самых таких крутых моментов, почему- потому что в 2021 году был очень хороший скачек на цены, на все материалы. Т.е. все материалы, они нереально начали дорожать. За счет подорожания в прошлом году цен, в 2022 году цены на новостройки, по моим прогнозам они будут только расти. И, скорее всего, это продолжится еще и в 2023 и в 2024. Изучая анализ стоимости квартир за последние 30 лет, почти не было периодов, когда квартиры бы дешевели. По крайне мере, в нашей стране, особенно в Москве. Были небольшие откаты, но в кризис и в дефицит квартиры вообще не стоит покупать, их надо продавать, а во всем остальном, всегда только дорожали. Всегда стоит инвестировать в квартиры. Если у вас есть возможность, если вам позволяют средства покупать квартиры, конечно же, занимайтесь этим.
В чем доходность. Я вам расскажу, мы рассмотрим с вами ниже несколько пунктов, на чем мы будем с вами зарабатывать.
Первое - это стоимость, наша задача, когда мы занимаемся квартирами, когда мы занимаемся ими, именно серьезно, во-первых, мы умеем хорошо находить квартиры, мы умеем их дешево покупать. Мы умеем в них дешево делать ремонт, мы умеем хорошо и дорого показывать их, и тогда наша доходность будет колоссальная. Мало того, с момента, когда мы будем покупать квартиру и до момента, когда мы будем продавать, а дальше в ролике мы еще поговорим о том, что покупать именно выгодно квартиры без ремонта, еще за этот период квадратные метры будут дорожать. Т.е. наша задача с вами будет не просто заработать на росте цен на квартиры, а заработать на росте цен, заработать на том, что мы умеем дешево купить квартиру. Заработать на том, что мы умеем дешево сделать ремонт. То, что мы умеем ее хорошо продать и то, что еще будет рост, т.е. у нас будет несколько пунктов, и мы будем зарабатывать с вами в год ни 5-10-15%, мы будем зарабатывать намного больше. Вот это самое интересное в квартирах. Там просто громаднейшие возможности, где можно заработать. Я не понимаю, как люди в них не инвестируют. Это ведь, настолько круто.
Первое что я хочу, чтобы вы научились делать , чтобы вы научились анализировать рынок. Т.е. вы должны понимать, есть специальные сервисы, на самом деле все не сложно, где можно смотреть среднюю стоимость квадратного метра по району. Сколько в этом районе должна стоить квартира, сколько в том районе. Вы должны открывать несколько сайтов, должны смотреть по стоимости квадратного метра. Только тех квартир, которые вы хотите купить. Вы должны анализировать, понимать, сколько вы, в последствии вложите в ремонт искать, естественно, нужно будет самые дешевые варианты, но, главное уметь их находить. Главное – не спешите. Если вы сегодня решили купить квартиру, это не значит, что ее нужно завтра уже купить. Нужно хорошо проанализировать, потому что главная наша задача- сегодня дешевле купить, чтобы завтра дороже продать. Запомните это.
Итак, вот здесь принцип, который я преследую, это первое, я покупаю всегда студии и однокомнатные квартиры, я не покупаю никогда двухкомнатные, трехкомнатные, четырехкомнатные квартиры. Их покупают инвесторы, которые, либо эти квартиры , потом, делят на несколько студий и продают, либо, чаще всего они делят их на несколько студий и сдают. Но это уже намного сложнее, у меня бизнес -модель, она совершенно другая, моя задача найти студию-однушку, потому что это самые ходовые квартиры. На них, за квадратный метр всегда самые высокие цены, и цена, она растет в пропорции, поэтому основная задача - это однушки и студии. Вторая задача, как вы уже поняли, я покупаю квартиры без ремонта, т.е. важно взять квартиру без ремонта, где мы, в последствии сами сможем сделать ремонт за наши деньги, ну, минимально дешево, сейчас я про это расскажу и потом продать ее уже с ремонтом, либо же сдать. И, так, как мы с вами говорили уже ранее, вы должны хорошо уметь анализировать. Нужно пользоваться всеми возможными вариантами, где можно найти квартиры. Т.е. хорошо, если у вас есть знакомые - брокеры. Вы должны пользоваться сразу всеми сайтами, это циан, это реалти -яндекс, это соп, это авито, нужно открывать все сайты, потому что, неизвестно где может выстрелить какой-то интересующий вас вариант. Очень хорошо если вы сами умеете находить эти дешевые квартиры. Если не умеете, конечно же, возможно придется привлечь риелторов. Но, это дополнительные расходы, которые могли бы быть вашими доходами. И, вы же помните, то, что главный принцип бизнеса- чем меньше расходов, тем больше доходов. Все расходы это наши невоплотимые доходы. Я не знаю, понятно я объясняю, или нет. Короче, меньше платишь, больше получаешь. Куда проще-то?!
Вот в этот пункт я хотел вложить сразу несколько смыслов,
Первое, когда вы выбрали готовый вариант - вы должны уметь торговаться. Это очень важно. Вот сколько денег вы сегодня сторгуете, столько вы заработаете завтра. Когда человек продает квартиру, например, за 10 миллионов, возьмем такую среднюю однушку в Москве, я по Московским меркам сужу. Соответственно, если вы находитесь в регионах, возможно у вас другие цены. Вот, берем какую-нибудь однушку где-то в Москве, внутри кольца, за 10 млн. Человека, на самом деле не сложно уговорить сбросить двести, триста , четыреста тысяч рублей. Особенно, у них бывают разные ситуации, к сожалению, мы этим пользуемся, когда-то им эти квартиры нужно продать срочно. Бывает даже, что - это какие-то инвесторы, которые накупили несколько квартир на стадии строительства и теперь им нужно несколько квартир продать. Поэтому, они в нас, как в покупателях - заинтересованы. И здесь, сегодня диктуем мы. Т.е. нужно уметь торговаться. Нужно, реально, уметь торговаться. Опять же, не умеете, должен быть человек, который за вас умеет торговаться. Но, чем больше мы сегодня сторгуем денег, тем больше мы завтра их заработаем. Однозначно, это 100% так. И второй момент. Очень важный момент, как я сказал, то, что я инвестирую в квартиры в новостройки, поэтому чаще всего я покупаю квартиру у застройщиков. Что мне это дает, это дает спокойствие. В том плане, что все чисто с документами. С документами все хорошо, их не надо проверять, но в случае, если я покупаю квартиру на вторичке, т.е. я покупаю квартиру, когда уже кто-то владел ей. Здесь, как я уже сказал, есть хорошая возможность поторговаться. Здесь мы, получается, зарабатываем деньги. Но здесь уже нужно чтобы вы умели проверять документы. Ничего в этом сложного нету, но просто нужно знать, как проверять документы, как составить ДКП (Договор купли продажи). Как его оформить, как деньги отнести, куда их отнести. Как это в банке все организовать. Аккредитив, не аккредитив это будет. Опять же, т.е. либо садимся, в интернете вся эта информация есть, изучить ее будет довольно не сложно. Либо находим себе специалиста, который за вас все это сделает. Это будут не такие большие деньги, но, зато, если вы сами не хотите в этом разбираться, находим специалиста и спим спокойно. Вот это два важных принципа.
Во-первых, ремонт, это, в принципе, та штука, как я уже сказал, основываясь на который мы должны заработать. Я не знаю, как другие это все делают, но ремонт для меня, всегда был таким жирным… я расскажу на примере. Смотрите, Петр Петрович с соседнего подъезда делает, как вариант, (предполагаем просто) покупает квартиру, такую же как у меня, однушку, ну скажем 45 квадратных метров и делает в ней ремонт в какой-то обычной строительной компании. Которая, в свою очередь, заработает на работах, заработает на материалах и я, когда я делаю ремонт в квартире, я сам считаю все материалы. Я знаю точно, какого материала сколько уйдет. Я сам этот материал заказываю, я смотрю, мониторю цены. Я знаю, какой материал заказать. Какую лучше штукатурку взять. Т.е. я всегда беру средние материалы, я не беру самые дешевые, которые там развалятся, но и не беру что-то дорогое. Я никогда не беру дорогие межкомнатные двери или дорогие люстры. А Петр Петрович он же изначально делал эту квартиру для себя, он взял какие-то крутые люстры. Заказал в этой компании ремонт и, в итоге, когда мы вдвоем будем продавать квартиру, а еще Светлана Сергеевна будет там продавать квартиру и Ильич Ильич. Они будут формировать вот этот рынок стоимости. Они выставят свои квартиры, скажем там, за 15 млн, все, что мне останется сделать, поставить свою квартиру тоже за 15 млн рублей. Но разница будет в том, что они хотят просто, хотя бы вернуть свои деньги, возможно, все-таки, немножко заработать на этой квартире. А я, который изначально, нашел ее намного дешевле, чем они, потому что я чуть - чуть поторговался, я сделал в разы дешевле там ремонт, именно на ремонте я заработал, потому что, занимаясь квартирами, я знаю сколько стоит, реально, ремонт. Я знаю, где и как искать бригады, я знаю, как покупать материалы, как их считать. И однозначно моя квартира, по - любому будет дешевле. И это я вам все говорю к тому, что не я знаю, ну, т.е. и я, конечно же знаю, а то что, как только вы начнете заниматься квартирами - вы все это узнаете. Сделав, ну вот так вот, пройдя опыт двух -трех - четырех квартир, вы все это поймете, вы вникнете в этот рынок, и вы поймете, то, что деньги там есть, и зарабатывать там можно много на чем. Т.е. еще раз, все, что вы экономите сегодня, возвращается вам завтра. И это - круто. Поэтому, ремонт, обязательно, делайте сами. Не надо уходить в какие-то компании и платить 15 тысяч рублей за квадратный метр, только за работы. Здесь ваша задача- заработать. А значит сделать, как можно дешевле. Ну здесь, в зависимости от того, как скоро вы хотите получить профит, доход, маржу свою вытащить, но я предпочитаю продавать квартиры, когда уже в доме хотя бы на 90 % закончен ремонт. Т.е. если вы купили квартиру, у меня бывали такие случаи, т.е. я беру квартиру, быстро в ней делаю ремонт, там 2-3 месяца и уже готов ее продавать, но дом только раскачивается, в нем, только начинают делать ремонт, вокруг дома - куча мусора, ходят много рабочих и в этом случае, когда вы будете показывать, продавать квартиру, её не получится, т.е. придется делать скидки. Ее не получится продать супердорого. Лучше, когда дом уже заселен. Лучше, когда мамы с колясками гуляют возле дома. Когда все тихо, спокойно. Нет уже никаких ремонтов. Бывают случаи, когда, если вы даже быстро сделали ремонт в квартире, лучше ее какое-то время посдавать. Главное чтобы ремонт ваш не убили. Лучше какое-то время посдавать, в это время вы тоже получите свой определенный доход и потом уже, в спокойном тихом доме продать квартиру. Тогда это будет выгодно.
А какие же риски? Народ, друзья, подруги, близкие, родственники. Я не вижу рисков, честно. Сколько времени я бы не занимался недвижимостью, реально ,ну кроме каких-то документальных оформлений, кроме того, что берешь иногда несколько миллионов, короче, много и тащишь их куда-то в банк, вот так вот, подмышкой. Такие стрёмные ситуации раньше были. Сейчас я не вижу никаких рисков. Вы покупаете, как мы уже сказали вначале, вы зарабатываете на нескольких вещах. Вы зарабатываете на росте цен на квартиры, т.е. если бы вы даже ничего не делали, вы просто бы заработали на вот этой шкале , которая растет из квадратного метра - бесконечно растет, но, вы еще зарабатываете на том, что вы умеете ее купить дешевле. Умеете, кстати, вы должны уметь или у вас опять же должен быть риэлтор. Вы должны уметь хорошо продавать квартиры. Это значит очень круто снимать. Это значит делать видео по квартирам. Кстати, по недвижимостям я скоро запишу ролик и, скорее всего размещу здесь статью, на данную тему. Смотрите и читайте, но чуть позже. Вы зарабатываете на покупке, ну, т.е. еще раз я повторюсь, то, что как можно дешевле вы купили, как можно дороже вы попытаетесь продать, кроме этой стоимости уже вот эта разница появилась .Вы делаете в ней сам ремонт. ,т.е. вы сами сделали ремонт и, соответственно, на ремонте вы тоже, по-любому, 100% зарабатываете. Поэтому, какие здесь могут быть риски? Это просто хорошее приумножение ваших денег. Это очень круто. Я рекомендую этим заниматься. Но, только в том случае, если вам это нравится. Я считаю, это очень важно. Что нельзя заниматься делом, которое вам не нравиться. Т.е. если я сейчас делюсь с вами личным опытом. Это потому, что мне нравится делиться с вами информацией. Если я раньше занимался, в смысле раньше, я и сейчас занимаюсь иногда, ну да, если я занимаюсь покупкой-продажей квартир, если я занимаюсь в них ремонтами, это значит- мне это нравится. Поэтому, что нужно от вас, во- первых, чтобы вам это нравилось, потому что это не совсем так просто. Вы взяли 10 млн. их кому-то отдали, вам через какое-то время принесли 15 млн. Нет! Это не так. Вы должны сами вникать в весь процесс. Анализировать рынок. Сами участвовать в сделке, сами торговаться, сами находить бригаду, покупать материалы, ездить контролировать ремонт, потом выбирать сантехнику и тоже ее ставить туда. Все это принимать. Выставлять объявления, показывать квартиру, продавать. Т.е. это не просто. Да, там есть деньги, но я бы не назвал это инвестициями, я бы назвал это своеобразным, наверное, бизнесом. Поэтому это не прямые инвестиции. Хотите прямые инвестиции? Найдите себе человека, не меня, но такого же, как я, в том случае если у вас есть много денег и вы можете позволить себе купить ни одну квартиру, а пять, шесть, семь квартир. Такие варианты, кстати, на рынке я тоже встречал, когда люди могут себе позволить купить 10, 20 квартир. Они, естественно, сами уже этим не занимаются, потому что они занимаются , зарабатывают другие деньги. Они находят себе человека, который занимается всем вот этим процессом. И там, денег хватает и ему и инвестору и всем. В этом случае это уже инвестирование. Когда мы говорим про бюджет на одну-две квартиры, это уже все- таки маленький бизнес, которым вы можете приумножать свои средства, но заниматься этим вы должны будете сами. Всё, ребята. Если что-то не понятно, в этом бизнесе, я обязательно вам отвечу. Я прошел весь этот путь и без всяких каких-то курсов, которые там устраивают все, я научу вас продавать квартиры. Я научу вас зарабатывать на квартирах. "Давайте мне 50 тыс. рублей и вы будете зарабатывать по пол миллиона" - да ну, нафиг. Я просто поделюсь с вами опытом, как это делаю я. Как я на этом зарабатывал. Задавайте ваши вопросы. С удовольствием на все отвечу.
Я вспомнил очень полезную штуку, которой я забыл с вами поделиться. Ребят, это реально, просто бомба. Я до этого не дошел, но, в свое время, я об этом мечтал. Смотрите, даже если у вас не так много денег, вы можете, как когда -то я инвестировать всего в одну или две квартиры, очень интересную штуку можно придумать. Вы зашли в этот бизнес, вы разобрались как я. Т.е. вы стали в нем полностью профессионалом. На этом моменте…ну, давайте так, я на этом моменте хотел, у меня была мечта, как раз находить вот этих инвесторов, которые будут давать мне деньги, они пускай даже на себе, т.е. они даже на себя будут регистрировать эти квартиры, но я буду помогать, покупать им эти квартиры, делать в них ремонты, все что нужно будет от них- это делиться со мной какой-то небольшой прибылью от этих квартир. Но, если, например, в одном доме вы покупаете одну квартиру или вы покупаете в этом доме десять или двадцать квартир, время вы будете тратить примерно столько же, но зарабатывать вы будете значительно больше. Вы можете создать ютуб канал, вы можете рассказывать, как вы делаете ремонт в этих квартирах, как вы на этом зарабатываете, сколько вы на этом зарабатываете. Люди с деньгами, будут сами к вам приходить, это будет происходить в совершенно любом городе. Я наверное такой, ну, какой-то не такой. Мне опять чего-то не хватило и я не смог дойти до этого бизнеса, но это просто бомба, то, что можно сделать. Вам немного нужно набраться опыта. Ничего в этом сложного нету. Т.е. я все прошел, я по себе знаю. Я сейчас могу взять любое количество квартир, но простоя не занимаюсь. Ну, не стал почему-то этим заниматься. А так, вы точно сможете. Вы сможете искать инвесторов и вы сможете зарабатывать. Вот вам такая моя личная бизнес идея. Всем удачи ребята. Обнимаю вас! Люблю! Пока!
И, по традиции, оставляю здесь ссылку на свой ютуб-канал, где разбираю разные интересующие вас темы. https://www.youtube.com/channel/UCCZmCLaAKpjmBg0BFALZJUA
Переходи по ссылке, подписывайся. Буду очень рад. Пока.
