Геополитика диктует новые реалии рынка недвижимости. В последние дни февраля, на фоне резкого скачка курса доллара, все побежали спасать свои сбережения – начали скупать недвижимость. Сметали все, не глядя на ценник, не вникая в разницу апартаментов и квартир. Людей, способных за наличные купить недвижимость, в стране не так много. С поднятием ключевой ставки до 20% кредитная лавочка закрылась. Сейчас у застройщиков пока есть «труба» проданных метров, которые надо достраивать и пока есть кредитные покупатели с одобренными ранее кредитами. Нового притока покупателей в массовом секторе не предвидится. Начатые объекты достраивать будут и продавать их придется. Особенно много сейчас строится апартаментов, покупая которые люди, зачастую, даже не подозревают о скрытых ловушках, в которые тут же попадают. Что это за ловушки – разберем подробно.
Маркетинговая уловка: апартаменты ловко маскируются под квартиры
В 2021 году соотношение апартаментов к квартирам в Москве составляло 43% к 57%. Схожие цифры планируются и в 2022 году. Изначально апартаменты предназначались для сдачи в аренду и были интересны, скорее, инвесторам. Агрессивная реклама сформировала спрос на апартаменты не только у инвесторов, но и у обычных людей, которые начали покупать их для постоянного проживания. Вот только синонимами «апартаменты» и «квартиры» не являются. Апартаменты - это нежилое помещение, которое ловко маскируется под жилье. Лавина «правильных» заказных статей от экспертов достигли маркетинговой цели, размыв в восприятии потребителя минусы апартаментов и подтянув их на один уровень с квартирами.
Исчезло главное преимущество перед квартирами
Изначально апартаменты были раза в полтора дешевле квартир. В 2021 году, на ожиданиях принятия закона об апартаментах, стоимость апартаментов и квартир почти сровнялась - сейчас дисконт не превышает 5%. Закон в очередной раз перенесли, хотя он и так касался не всех апартаментов, а всего лишь тех, которые расположены в многофункциональных зданиях, а стоимость апартаментов все равно приблизилась к квартирам.
Это значит, что исчезло главное преимущество, на которое, как на наживку велись покупатели – относительная дешевизна. Получился парадокс: помещение по цене квартиры, но со всеми минусами апартаментов. Об этих самых минусах апартаментов продавцы не любят говорить – можно отпугнуть покупателя. Какие же минусы имеют апартаменты?
Сравниваем апартаменты и квартиры
1. Регистрация
Апартаменты – временная регистрация на определенный срок, и то лишь в апартаментах гостиничного типа. В помещениях офисного типа и эту регистрацию сделать нельзя.
Отсутствие постоянной регистрации – масса ненужных человеку проблем при устройстве ребенка в школу или в садик, получении кредитов и пр.
Квартиры – постоянная регистрация
2. Размер ежегодного налога на имущество
Рассчитывается от кадастровой стоимости:
Апартаменты – от 0,5 и до 2% если помещение в деловом комплексе. Налоговый вычет на 20 кв. м. не распространяется
Квартира – 0,1%, положен налоговый вычет на 20 кв.м.
И хотя кадастровая стоимость коммерческих помещений считается иначе, разница все равно существенная. Например, при кадастровой стоимости апартаментов 6 млн. руб. – ежегодный налог составит – от 30000 руб. до 120000 руб., а квартиры, кадастровой стоимостью те же 6 млн. руб. – всего 6000 руб.
Разница в сумме ежегодного налога может составлять от 5 до 20 раз.
3. Технические требования
Апартаменты не попадают под действие строительных нормативов для жилых помещений, поэтому такие важные для жизни людей «мелочи», как освещенность, приток воздуха, температурный режим в холодное время, влажность, звукоизоляция, качество строительных материалов и пр. при строительстве апартаментов не учитываются. Поэтому, «картонные» стены, через которые слышно, как сосед храпит – обычная ситуация для апартаментов масс-маркета.
Располагаться апартаменты могут в окружении промышленных предприятий, вблизи железных дорог, автомагистралей, в помещениях бывших предприятий и на загрязненных грунтах. Плотность застройки тоже не регламентируется, поэтому здания могут строить вплотную друг к другу. Для многих застройщиков это пункт - источник дополнительной прибили.
Квартира попадает под жесткие требования нормативов о жилых помещениях.
4. Налоговые вычеты
Апартаменты - налоговый вычет при покупке не предусмотрен.
Квартира – предусмотрен налоговый вычет от государства. При покупке можно вернуть 13% или 520 тыс. рублей если жилье куплено в браке и ранее подобным вычетом не пользовались.
5. Государственная поддержка
Апартаменты – не попадают под государственные программы поддержки, т.е. нельзя использовать для покупки материнский капитал, семейную ипотеку и пр.
Квартиры – попадают под государственную поддержку.
6. Изъятие за долги
Апартаменты могут изъять за долги даже если это единственное помещение для проживания, в том числе, малолетних детей.
Квартира – не могут изъять, за исключением долга по ипотеке.
7. Капитальный ремонт дома
Апартаменты – ежемесячные взносы в Фонд капитального ремонта не платят, но любые работы в доме 100% за счет собственников. Расходы делятся между собственниками.
Квартира – капитальный ремонт за счет взносов и поддержки Фонда
8. Содержание общего имущества
Апартаменты – решения принимаются без участия собственников. Управляющая компания сама решает, какое коммерческое помещение открыть в доме – магазин, ночной клуб, пивную точку или шашлычную.
Квартира – собственники участвуют в важных вопросах
9. Тарифы на обслуживание
Апартаменты – тарифы на обслуживание коммерческих помещений, в том числе, коммунальные платежи, значительно выше, чем в жилых помещениях. Отсутствуют льготы ЖКХ и субсидии.
10. Соседи
Апартаменты – коммерческое помещение. За стенкой могут быть офисы, куда постоянно приходят курьеры, может располагаться шумный караоке-бар, по коридорам могут ходить чужие люди.
Квартира – постоянный состав проживающих и контроль имеющих доступ на территорию дома.
11. Тишина
Апартаменты не попадают под действие закона о тишине, поэтому в соседнем помещении за стенкой ремонт имеют право делать 24 часа в сутки, круглые сутки может играть громкая музыка, регулярно могут устраивать шумные вечеринки, а сосед может завести собаку, вой которой из-за плохой звукоизоляции будет мешать вам отдыхать. Проживая в апартаментах, человек не может никуда пожаловаться на шум и вынужден мириться с ним.
Квартира – попадает под действие закона о тишине. На шум в неположенное время можно жаловаться и решать проблему.
12. Инфраструктура
Застройщик апартаментов не обязан создавать инфраструктуру для удобства жителей: школы, детские сады, игровые площадки, паркинги, аллеи, спортивные площадки. Жильцы апартаментов становятся дополнительной нагрузкой на уже имеющуюся инфраструктуру микрорайона, в которой, при этом, не обязаны выделять для них места.
Для многих застройщиков отсутствие социальной нагрузки - еще один существенный источник повышения маржинальности. Об удобстве жителей никто думать не обязан.
Квартира – застройщик обязан обеспечить инфраструктуру в соответствии с законом и инвестиционными условиями.
13. Риски на этапе строительства
Апартаменты – не попадают под 214-ФЗ о защите прав дольщиков, кроме того, застройщики работают в обход эскроу-счетов.
Квартира – попадает под 214-ФЗ о защите прав дольщиков, застройщики работают по эскроу-счетам, что гарантирует выполнение обязательств по строительству.
Покупать или не покупать апартаменты – личный выбор каждого, но знать о минусах данного типа недвижимости лучше до подписания договора.
О том почему застройщикам выгодно строить апартаменты я рассказала в этой статье:
#недвижимость #экономика #цены #апартаменты #общество #психология #политика #финансы #квартиры #защитапотребителей
