Стоит ли вкладываться в апартаменты прямо сейчас, в это нелегкое время, когда хранить деньги просто на счету становится противопоказано? Стоит, если выбирать устойчивые проекты на долгосрочную перспективу.
Цены на квадратные метры в апарт-комплексах выросли ещё до геополитических изменений, которые происходят прямо сейчас. За 2021 год апартаменты в Петербурге подорожали на 42%. Чтобы понимать масштабы удорожания сравним две цифры: в январе прошлого года минимальный порог входа в апарт-проект составлял 2,5 млн рублей, в декабре он достиг 3,5 млн рублей.
Почему апартаменты в Санкт-Петербурге так сильно подорожали?
Основных причин две.
Во-первых, в 2 раза сократился объем предложения – тут свою роль сыграла пандемия. При этом среди этого уменьшенного предложения в продаже не хватало и качественных лотов – из-за повышенного спроса ликвидные объекты уходили с рынка стремительно. Не удивительно, ведь спрос в 2021 году вырос на 13%. За весь год было продано 5300 лотов общей площадью 161 млн кв. м, это исторический максимум за всё время существования рынка.
Во-вторых, 2021 год запомнились многим из нас заметнейшим удорожанием на рынке стройматериалов. По сведениям Росстата, стоимость строительных материалов и оборудования выросла на 23%. Причин несколько: увеличение мировых цен на сырье, рост стоимости издержек на логистику и слабое регулирование российского рынка изнутри.
Что будет дальше?
Ожидается, что в долгосрочной перспективе апартаменты ждёт дальнейший рост цен.
Во-первых, этому поспособствует вступление в силу законодательства о правовом статусе апартаментов. В этом смысле рынок находится в «выжидательной» позиции, что сдерживает какое-то количество спроса. А окончательное узаконивание сегмента апартаментов повысит их популярность еще сильнее.
Во-вторых, с ужасающим ростом курса валют строительные материалы всегда дорожают. И в этот раз разница может стать внушительной. А рост стоимости стройматериалов и оснащения незамедлительно влечёт за собой рост стоимости недвижимости.
В-третьих, на цену всегда влияет соотношение спроса и предложения. Так вот в ближайшее время может резко вырасти спрос – в такое нестабильное время никто не хочет рисковать накоплениями. Хранить их на счету как-то страшно, особенно если банк попал под санкции. Да и прогнозы по курсу рубля не обнадёживают.
Так, на днях телеграм-канал «Апартаменты России» провёл опрос «Что будет с ценами на недвижимость к концу года?». В голосовании поучаствовало более тысячи инвесторов в апартаменты. Оказалось, что более половины из них считает, что стоимость недвижимости вырастет в этом году на 10-20%. А инвесторские ожидания обычно сбываются, так как они же и формируют спрос.
А если смотреть на более долгосрочную перспективу, в какой-то момент на инвестиционный рынок хлынут разочаровавшиеся в отечественных ценных бумагах игроки фондового рынка, которые в конце февраля потерпели крах. Впрочем, об этом далее.
Что же касается предложения, гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов считает, что многие девелоперы могут занять «выжидательную позицию как минимум на полгода, чтобы оценить собственные риски и то, как будет развиваться ситуация в экономике далее». К чему это привело в пандемию, мы уже знаем – снижение объёмов предложение и стремительное вымывание самых ликвидных лотов.
Почему недвижимость так полезна в кризисные и волатильные периоды?
Хорошая недвижимость исторически является самым прочным активом, независимо от экономических ветров. В то время как каждый класс активов имеет свой набор плюсов и минусов, известно, что недвижимость веками является генератором богатства. Недавняя волатильность фондового рынка и слабая динамика золота еще больше укрепили статус собственности как стабильного класса активов.
Таким образом, многие эксперты сходятся во мнении, что сдаваемая в аренду недвижимость может действовать как естественная защита от волатильности рынка. Апартаменты, которые изначально создавались как инвестиционный инструмент, могут обеспечить стабильный поток пассивного дохода всегда. Даже когда многие рынки падают – особенно сильно волатильности подвержен фондовый рынок, в чём прямо сейчас убеждаются держатели акций, особенно российских. К 28 февраля обвал акций российских компаний на Лондонской бирже составил до 75%.
По данным РБК на 1 марта 2022 года, акции ПАО «Сбербанк» рухнули на 75%, до $0,97, это исторический минимум. Бумаги «Газпрома» упали на 60% — до $2,25. Ценные бумаги НОВАТЭКа упали на 54%, «Роснефти» — на 45,51%, X5 Group — на 36,25%, «Сургутнефтегаза» — на 19%, Evraz — на 18% «Полюса» — на 17%. А сейчас многие из них вообще не торгуются, так как брокеры боятся попасть под санкции и оценивают риски.
Таким образом, сочетание дохода от аренды с будущим ростом цен, с точки зрения устойчивости актива трудно превзойти. И в нынешних экономических условиях лучше всего обеспечить себе подобные долгосрочные инвестиции.
Какие проекты можно рассматривать, а какие нет?
Начнём с тех проектов, которые стоит обходить стороной. Плохие инвестиции могут быстро привести вас к потере прибыли, с чем явно не хочется столкнуться в эти трудные времена. Инвесторы в сервисные апартаменты должны быть в поиске красных флагов, таких как:
- отсутствие дохода;
- непрофессиональная управляющая компания без опыта работы с сервисной недвижимостью;
- плохое местоположение;
- и очевидное отсутствие технического обслуживания или содержания.
Подробный осмотр, проверка документации застройщика и изучение тенденций аренды в этом районе могут помочь вам оценить краткосрочный и долгосрочный потенциал инвестиционной собственности.
При этом даже в условиях глобального кризиса хорошая сделка остается хорошей сделкой. Для этого важно помнить, что инвестиции в недвижимость требуют большого количества анализа рынка и инвестиционных возможностей. А кроме того, не рекомендуется ожидать немедленных результатов и прибыли. Недвижимость, включая такой её вид, как сервисные апартаменты, не является активом, который можно легко ликвидировать и быстро обналичить. Это игра в долгую.
Если красных флагов у проекта не обнаружен, это еще не значит, что вы нашли идеальный инвестиционный инструмент. Вот признаки, которые вы тоже должны найти в проекте сервисных апартаментов:
- большой запас прочности – обычно это может доказать несколько объектов в портфеле, выручки от продаж которых должно хватить, чтобы покрыть на них все расходы и закрыть заемное финансирование, если оно было. Если проект обходился без него – еще лучше;
- высокая стадия готовности проекта – это значит, вы не рискуете заморозкой строительства;
- полная отделка – цены на стройматериалы сейчас будут расти. А делать дорогой ремонт, пока апартаменты будут простаивать, явно невыгодно;
- управляющая компания, которая берёт на себя головную боль по привлечению арендаторов, что особенно актуально в этот непростой период.
А теперь давайте рассмотрим конкретный пример – один из крупнейших в Санкт-Петербурге комплексов апарт-отелей VALO, расположенный на станции метро «Бухарестская». Итак, какие признаки инвестиционной привлекательности у него?
- Весьма надёжный застройщик ООО «ГАЛС». В его портфеле не только город апарт-отелей VALO, завоевавший массу наград с начала реализации, но и премиальные апартаменты UNO в центре города на Неве. Финансовая подушка у девелопера VALO формируется давно, так что прочность у него высокая.
- Высокая стадия готовности проекта. Первые две очереди VALO уже сданы и приносят инвесторам доход, в продаже осталось небольшое количество юнитов только из третьей очереди.
- Апартаменты VALO сдаются только с полной отделкой, ведь заточены они под то, чтобы сразу приносить доход собственникам, а не тянуть из них деньги на ремонт и обслуживание.
- Профессиональная управляющая компания VALO Service. Она предоставляет полный объем услуг – от гостиничной загрузки апарт-отелей до эксплуатации номеров. Сотрудники УК – это эксперты, имеющими колоссальный опыт работы в гостиничном бизнесе, и является действующим членом Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД).
На 3 марта 2022 года минимальные цены при 100% оплате или ипотеке без учета дополнительных скидок (а их в проекте много!) начинается от 5 550 048,20 рублей за 16,36 кв. м, это апартаменты в пятом корпусе VALO Affordable Luxury 4*.
Подробности о проекте, а также об актуальных скидках на апартаменты вы можете узнать на сайте комплекса апарт-отелей VALO по ссылке: https://valoapart.ru/. Не упустите шанс сделать выгодное вложение!
*Проектная декларация на сайте наш.дом.рф. Застройщик – ООО «ГАЛС». Посмотреть разрешение на строительство можно здесь.