В законодательстве нет понятия «отмена договора купли-продажи». Его можно только расторгнуть или признать недействительным или незаключенным. В этих случаях договор прекращает свою силу, то есть, отменяется.
Сейчас расскажу, в каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи.
Первое. При его нарушении другой стороной
Такое бывает, если, например, покупатель не передал деньги за приобретенный товар, а договор уже составлен, подписан и прошел регистрацию в необходимых инстанциях. Это — основание для немедленного расторжения сделки.
Еще пример. При покупке квартиры продавец был обязан сняться с регистрационного учета и выселиться. Он этого не сделал. Договор расторгается.
Второе. Изменились обстоятельства, из которых исходили стороны при заключении сделки
Это основание для расторжения договора — самое популярное в судебной практике. Приведу пример его использования.
Продана квартира. Продавец уверял, что никаких обременений в отношении жилья нет. Но через пару месяцев после покупки неизвестно откуда объявляется родственник продавца. Мужчина только что освободился из мест лишения свободы и требует вернуть ему квартиру, в которой он был прописан до заключения. Суд принимает сторону истца, мужчина приобретает право регистрации и заселяется в квартиру.
Если бы покупатель знал об обременении, то не купил бы квартиру. Поэтому появление родственника-претендента на квадратные метры является основанием для расторжения договора и возврата денег приобретателю жилья.
Теперь поговорим о случаях признания договора недействительным. Когда это можно сделать? Я расскажу о самых популярных основаниях.
Первое. Собственник имущества не знал о договоре
Если злоумышленники подделали правоустанавливающие документы или доверенность на продажу, в этом случае договор можно признать недействительным. Ибо воли собственника на реализацию его имущества не было, а в отсутствии воли договор юридической силы не имеет.
Второе. Сделка совершена ограниченно дееспособным гражданином
Сразу приведу пример. Не так давно в суд обратился собственник элитной недвижимости. Он продал квартиру, получил деньги, а затем потребовал признать договор недействительным. Основание — его психическое заболевание. В итоге суд принял сторону истца, квартира вернулась продавцу. Теперь покупателю придется побегать, чтобы вернуть уплаченные за недвижимость деньги. Однако, гарантий возврата, к сожалению, у него нет.
Третье. Сделка совершена лицом, временно утратившим дееспособность
Если продавец в момент совершения сделки не мог полностью понимать последствия своих действий из-за состояния здоровья, алкогольного или наркотического опьянения, то этот факт — основание для признания договора недействительным.
Приведу пример.
Один мужчина продал свою недвижимость и через полгода скончался. Дочь, единственная наследница, обратилась в суд. Она требовала признать договор купли-продажи квартиры недействительным, так как при жизни ее отец страдал алкоголизмом. Суд назначил посмертную судебно-психологическую экспертизу. Специалисты установили, что умерший на момент заключения договора находился в состоянии сильного алкогольного опьянения и не мог осознавать последствий своих действий. Договор признали недействительным, квартиру вернули дочери-наследнице.
Четвертое. Договор не успели зарегистрировать в Росреестре
Если кто-то из участников сделки скончается или отменит доверенность на продажу квартиры до момента регистрации договора, он автоматически станет недействительным, если стороны заранее не подпишут акт приема передачи имущества.
Пятое. Одна из сторон была обманутой или находилась в заблуждении на момент подписания договора
Если мошенник обманным путем завладел квартирой, и это подтвердят материалы уголовного дела, договор будет считаться недействительным. Кстати, остальные сделки с участием злоумышленника постигнет та же участь – покупатели останутся без денег и квартиры.
Шестое. Квартира была продана организацией
Очень часто признаются недействительными договоры по продаже недвижимости юридическими лицами. Чаще всего сделка аннулируется из-за того, что подписи поставили неуполномоченные лица (например, бывшие гендиректоры) или при отсутствии одобрения договора учредителями. Такие сделки суд признает недействительными.