При покупке приватизированной квартиры возможны четыре типа рисков:
- Жильцы, отказавшиеся от приватизации. Самый распространенный вариант. Такая ситуация возникает тогда, когда кто-то из зарегистрированных и пользующихся квартирой по договору социального найма жильцов отказывается от участия в приватизации. По закону, даже не обладая правом собственности на часть квартиры, у такого человека есть право на бессрочное пользование жильем. Особенно неприятно будет узнать об этом после покупки. Обычно всё оканчиваются судом, по итогам которого сделка может быть и отменена.
- Скрытые собственники. Менее распространенный вариант. Главная проблема со скрытыми собственникам в том, что они могут быть не указаны в выписке ЕГРН. Такие скрытые собственники «возникают» из-за ошибок или умышленно, когда продавец нарушает закон. Это могут быть:
- Наследники, по какой-либо причине не вступившие в права наследства;
- Супруги продавца, не получившие свою долю;
- Дети, которым может причитаться обязательная доля.
Как и в предыдущем случае, проблему придется решать в суде. Не исключен вариант, что внезапно объявившемуся собственнику придется компенсировать его долю в квартире.
- «Мертвые души». Достаточно частый вариант. Так специалисты называют тех людей, которые проживали в квартире до ее приватизации, но потеряли с ней правовую связь, т.е. фактически выехали или были сняты с регистрации. Ими могут быть те, кто на момент приватизации находился на действительной службе или в местах лишения свободы. Поскольку от них не был получен письменный отказ от участия в приватизации, их права нарушены, приватизация проведена за их спиной, и они могут требовать права бессрочного пользования квартирой или компенсации доли. Решение по их претензиям тоже будет принимать суд.
- Несовершеннолетние на момент приватизации дети. Сделки, касающиеся прав и собственности несовершеннолетних считаются по умолчанию сложными. В данном случае родители часто временно выписывают из квартиры детей, чтобы не дробить при приватизации квартиру на множество долей. Дальше дети вырастают и уже совершеннолетний человек, который когда-то остался без причитавшейся ему по закону доли в квартире, может обратиться в суд с требованием выделить ему часть жилья в собственность.
Срок исковой давности по всем подобным делам составляет 5 лет, но он может быть и продлен. Чтобы избежать всех перечисленных рисков, нужно внимательно исследовать соответствующие документы на квартиру. В первую очередь – договор о передаче квартиры в собственность и всех, кто имеет право или может претендовать на долю в недвижимости, а также нотариально заверенные отказы от участия в приватизации, если такие будут.
Узнать состав жильцов помогут следующие документы:
- Справка о регистрации – она же «форма 9». В ней указываются все зарегистрированные в квартире жильцы.
- Выписка из домовой книги. Данные в ней совпадают с данными из «формы 9».
- Справка по форме 12. В этом документе перечислены все, кто когда-либо был зарегистрирован в продаваемой квартире – именно так выясняется, если ли в ней жильцы, снятые с регистрации на время службы в армии или нахождения в местах лишения свободы.
Также не лишним будет просто поговорить с соседями. Иногда узнать детали, касающиеся квартиры, у них бывает быстрее и проще, чем из документов.