Ключевая ставка прямо влияет на условия по новым кредитам — за исключением субсидированных программ, банки всегда устанавливают ставки выше стоимости заемных денег Центробанка.
Ставки по действующим ипотечным договорам не могут быть изменены, это требование законодательства.
Ставка определяется на момент заключения договора, по общему правилу и не может быть в дальнейшем в одностороннем порядке пересмотрена банком ни в лучшую, ни в в худшую для потребителя.
В ст. 29 ФЗ О банках и банковской деятельности - устанавливается запрет на увеличение размера процентов по договору, а именно:
- в одностороннем порядке изменять процентные ставки и (или) порядок их определения;
- в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора, увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения;
- увеличение или установление комиссии за операции по договору.
Согласно постановлению Высшего арбитражного суда РФ (в 2014 году объединен с Верховным судом РФ) «О свободе договора» допускается пересмотр банком ставки в одностороннем порядке — но только в сторону снижения.
Банк может включить в договор следующие условия, предусматривающие его право на одностороннее изменение договора в одностороннем порядке:
- право на уменьшение постоянной процентной ставки;
- уменьшение или отмена платы за оказание услуг, предусмотренных индивидуальными условиями договора;
- уменьшение размера неустойки (штрафа, пеней) или ее полная либо частичная отмена;
- установление периода, в течение которого неустойка не взимается;
- изменение общих условий кредитного договора, если это не приведет к увеличению размера платежей клиента по существующим отношениям с банком.
Стоит учитывать, что банк обязуется заранее уведомить об этом клиента и разъяснить смысл и назначение таких изменений.
Банк может в одностороннем порядке повысить ставку, если это предусмотрено договором - когда в договоре предусмотрено добровольное страхование обязательств заемщика по ипотеке- в этом случае банк может в одностороннем порядке увеличить ставку. Ставка при этом может быть увеличена до уровня, действовавшего на момент заключения сопоставимых договоров, но не выше той максимальной ставки, которая действует на момент увеличения. «То есть верхний предел новой ставки в этом случае определяется действующей ключевой ставкой», т.е. если 30 дней с момента отказа заемщика от договора страхования истекут, когда ключевая ставка повышена, банк вполне может приравнять к ней ставку по уже заключенному с данным заемщиком договору.
Банк изменить условия по вашему кредитному договору может, только если это предусмотрено в кредитном договоре. Так же в вашем КД должно быть указано в одностороннем порядке банк может вносить изменения или нет. Если такого нет, то внесение изменений в действующий кредитный договор возможно только с вашего согласия.
Если у вас есть одобренная ипотека, но кредитных договоров ещё не подписан - банк может внести изменения в размер % ставки, сроку решения или сумме кредитных средств.
Если Вы сомневаетесь в правомерности действия банка , обращаемся к ФЗ N 395-1 от 02.12.1990(ред. от 30.12.2021) "О банках и банковской деятельности".
А теперь ложка дегтя.
По закону «о потребительском кредите(займе)» кредитор имеет право изменить ставку только в меньшую сторону, а увеличить ее не может, но существуют исключения:
— ставка может быть повышена по решению суда;
— по согласованию с клиентом, например в договоре закреплена плавающая ставка;
— когда заемщик отказывается от страхования и этот пункт является неотъемлемой частью кредитного договора.
