Полностью исключить все риски в сделке с квартирой невозможно. Вернее, можно. Если не пойти на сделку.
Если же мы на сделку идем, то придется смириться – риски здесь есть. Наша задача – уметь их распознавать и защищаться от них. А это вполне посильная задача для каждого. И кто, прежде всего, должен об этом позаботиться?
Как говорил классик: «Спасение утопающих – дело рук самих утопающих». То есть вникать в технологию проведения сделки купли-продажи квартиры нам все-таки придется.
Другими словами, нам нужно, во-первых, уметь выявлять риски конкретной сделки, и во-вторых – знать, как снизить их уровень (т.е. вероятность их реализации). Что касается самого понятия риска в сделках с недвижимостью и отношения к такому риску:
О рисках сделок с квартирами:
• Что такое риск, и как к нему относиться?
• Что такое снижение риска?
• Типовые риски в сделках с квартирами/
Что такое риск, и как к нему относиться?
Что такое риск? В данном случае, риск проведения сделки с недвижимостью?
Вообще, риск – это вероятность неблагоприятных последствий в результате проведения сделки. Выше вероятность – выше риск. Ниже вероятность – ниже риск.
Что значит принятие риска?
Не каждый человек отдает себе в этом отчет, планируя совершить сделку купли-продажи недвижимости (например, квартиры). Знать о существовании риска и, зажмурившись, ввязаться в сделку с единственной мыслью «авось, пронесет» – не говорит о принятии риска.
Практика показывает, что в этом случае многие Покупатели и Продавцы квартир, столкнувшись с негативным исходом, воспринимают это как нежданную катастрофу, и оказываются к ней совершенно не готовы. Отсюда возникают серьезные финансовые и психологические проблемы.
Принятие риска означает, что человек смирился (подготовился морально и материально) с тем, что возможность негативного исхода существует, но оценив ее вероятность как невысокую, все-таки решил действовать. Т.е. принятие риска – это именно готовность к негативному исходу. То же самое выражено и в народной поговорке: «Нужно надеяться на лучшее, но быть готовым к худшему».
Важно также понять, что риск – понятие субъективное.
Поясним это на примере. Два человека идут по дороге, один молодой, другой – старик. Они видят поперек дороги глубокую канаву, мешающую проходу. Для молодого перепрыгнуть эту канаву не составляет труда, а для старика – это почти непреодолимое препятствие.
Другими словами, для молодого – риск преодоления препятствия минимален, а для старого – очень высок. При том, что, объективно, канава – одна и та же для обоих!
То есть риск – всегда субъективен.
То же самое касается и сделок с недвижимостью:
Чем лучше Вы будете представлять себе процесс подготовки и совершения сделки с квартирой, тем меньше лично для Вас будет риск неблагоприятных последствий.
Еще одна важная аксиома, с которой нужно смириться, это то, что абсолютно безрисковых сделок в природе не существует. Так же, как не бывает и идеального здоровья или абсолютно безупречных людей. Поэтому, наша цель в сделке с недвижимостью – это не пытаться исключить риски совсем, но максимально снизить их уровень. А для этого необходимо эти риски видеть и понимать.
Когда начинаешь риски контролировать, они становятся уже не такими опасными. Так же охотник, идущий в лес на зверя, всегда подвергается риску. Но чем опытнее охотник, тем меньшему риску он подвергается.
Что такое снижение риска?
Снижение риска – это действия, позволяющие уменьшить вероятность его реализации, и/или нейтрализующие последствия его реализации.
Другими словами – при подготовке сделки купли-продажи квартиры, мы стараемся обходить возможные «засады», и заранее предусматриваем возможные проблемы. При таком подходе, риски сделки для нас снижаются, а если неприятность все же случится, то ее последствия для нас будут менее болезненными, а то и вовсе незначительными.
Тут надо заметить, что при совершении сделки с недвижимостью, риски Покупателя всегда значительно выше, чем риски Продавца.
Оно и понятно, ведь для Продавца единственный риск это – НЕ ПОЛУЧИТЬ ДЕНЬГИ за свою квартиру. Но при существующей на рынке и давно отработанной технологии наличных и безналичных расчетов в сделках с недвижимостью, этот риск сводится к минимуму.
В то время, как Покупатель получает в результате сделки не просто квартиру, но «право собственности» – некое условное юридическое понятие, которое должно быть подтверждено рядом документов и регистрационных записей. Это право может быть оспорено, ограничено, недействительно, ничтожно и т.п. Причем, обнаружиться это может после завершения сделки, когда Продавец уже получил деньги за квартиру, и благополучно испарился.
Снижение риска покупки квартиры достигается вполне конкретными действиями:
· сбор информации о квартире, о ее собственниках и пользователях (в т.ч. путем личного общения с ними);
· анализ документов и соответствующие выводы для совершения тех или иных юридически значимых действий;
· консультации с профильными юристами (по необходимости);
· сбор дополнительных документов (помимо тех, что необходимы для регистрации сделки);
· выстраивание последовательности действий (алгоритма) будущей сделки;
· избегание сомнительных (рисковых) предложений и условий сделки;
· правильные и достаточные формулировки в Договоре купли-продажи квартиры (шаблонный договор не может учесть всех нюансов конкретной сделки);
· организация безопасных взаиморасчетов (с привязкой их к регистрации сделки и переходу права собственности);
· грамотная подготовка всех этапов сделки с квартирой (включая организацию альтернативной сделки).
Профессиональный риелтор должен владеть этими приемами в совершенстве. А кто нам мешает стать профессиональным риелтором? Наше методическое пособие строилось именно по этому принципу.
Примечание.
Специально для ипотечников, которые по наивности полагают, будто банк будет о них заботиться и сам проверит квартиру по полной программе, мы деликатно заметим, что это не совсем так. А как? Об этом можно почитать отдельную заметку, которая поуменьшит чрезмерное доверие к банкам и заставит призадуматься: «Проверяют ли банки квартиры при ипотеке?»
Для лучшего контроля ситуации и обеспечения «юридической чистоты» сделки мы должны предусмотреть дополнительные консультации юриста. Эти консультации необходимы только в некоторых сложных случаях и только в отдельные моменты, по отдельным вопросам.
Все остальное – то есть большую часть работы – каждый участник сделки способен выполнить самостоятельно.
Кроме того, существуют дополнительные пути снижения рисков при покупке и продаже квартиры.
Это, например, проведение сделки через нотариуса (нотариус, в отличие от риелтора, несет материальную ответственность за свои действия). Правда, нотариус контролирует не все риски, возникающие в сделке с квартирой, но польза от него определенно есть.
Ну а те, кого грызут смутные сомнения, и кто живет по принципу «лучше перебдеть, чем недобдеть», могут обеспечить себе «железобетонную» защиту в виде страхования сделки. На страховом рынке существует такая услуга – «Страхование титула».
Типовые риски при покупке квартиры.
Какие риски при покупке квартиры возникают у Покупателя? Как их снизить, а лучше бы вообще с ними не сталкиваться?
Мы вынуждены сразу огорчить некоторых оптимистов – полностью избежать рисков в сделке купли-продажи квартиры еще никому не удавалось. Оно и понятно, ведь на первичном рынке всегда есть шанс, что новостройка может быть не достроена. А на вторичном рынке другая сторона договора всегда может оспорить совершенную сделку, такое право ей дает закон. А значит, риск есть всегда. Но далеко не каждое оспаривание ведет к признанию сделки недействительной.
Риск Покупателя квартиры – это возможная потеря или ограничение права собственности, которое он приобрел в результате сделки купли-продажи. Именно эта возможность потерять свое право и пугает тех, кто покупает жилье на рынке недвижимости. Но эта возможность (или вероятность) вполне поддается оценке и контролю.
Чтобы снизить риски, возникающие при покупке квартиры, их нужно, как минимум, знать. Как максимум – уметь оценивать (или измерять).
Под знанием рисков подразумевается наше понимание, что конкретно может нам грозить в том или ином случае. Под оценкой рисков подразумевается наше решение — стоит ли принимать риск (идти на него) или нет. А это как раз и зависит от нашего знания этих самых рисков и понимания, как от них защищаться.
Что касается Продавца, то у него забота одна – как получить деньги при продаже квартиры, а этот вопрос уже давно и вполне безопасно решается на рынке недвижимости (как именно – см. по ссылке). Поэтому все риски Продавца при продаже квартиры, устраняются всего лишь грамотной подготовкой взаиморасчетов.
Другое дело – Покупатель! Риски Покупателя в сделке несравненно выше и разнообразнее, как при покупке новостройки, так и при покупке квартиры на вторичном рынке. Чтобы право собственности, за которое Покупатель отдал деньги, не оказалось ограниченным, аннулированным, или вовсе не оформленным (как в новостройке, например), ему следует знать те моменты, в которых такая опасность существует.
Основные риски первичного рынка жилья (при покупке новостройки) сводятся к надежности и добросовестности компании-застройщика. Если Девелопер доказал свою финансовую и профессиональную состоятельность, и заслужил достойную репутацию, то можно сказать, что риски Покупателя здесь близки к нулю.
Но так как идеалов в природе не бывает, и с девелоперской компанией всякое может случиться, то риски покупки квартиры в новостройке все же присутствуют:
· «Долгострой» или «недострой». Существенное нарушение сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию, а также «замораживание строительства» на неопределенное время. Связано это, как правило, с финансовыми и/или административными проблемами компании-застройщика.
· Банкротство Девелопера/Застройщика. Это когда строительная компания официально признает невозможность выполнения своих обязательств перед дольщиками/соинвесторами. Хотя это не «конец света» – часто бывает, что недостроенный объект вместе с долгами Девелопера перед дольщиками, забирает другой Девелопер, и достраивает дом до конца. Кроме того, государство позаботилось о создании специального компенсационного фонда застройщиков как раз на такой случай, а с 2019 года для защиты дольщиков от банкротства Застройщиков введены обязательные расчеты через эскроу-счета (подробнее – по ссылкам).
· «Двойные продажи». Продажа одной и той же квартиры в процессе строительства несколько раз разным Покупателям (этот риск исключается при покупке новостройки по договору ДДУ).
· Покупка новостройки у дольщика по переуступке прав требования. Здесь включаются риски, связанные с личностью самого Продавца (как на вторичке). Например, риски, связанные с недееспособностью владельца, с нарушением прав супругов, с наследственными спорами, долговыми обязательствами Продавца и др.
· «Серые схемы» продажи квартир в новостройках. Применение Девелоперами договоров на привлечение средств со инвесторав в обход федерального закона ФЗ-214, что существенно ограничивает права Покупателя в части требования оплаченной им квартиры. Этот риск устраняется при покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ).
· Уступка несуществующих прав. Неисполнение своих обязательств подрядчиком или со инвестора строительства, который продает квартиру в строящемся доме по Договору уступки прав требования.
· Ненадлежащее качество жилья, передаваемого в эксплуатацию. Несоответствие заявленного качества квартиры по проекту, реальному качеству строительства. Дольщику здесь следует знать, как правильно принимать квартиру в новостройке. А обнаруженные дефекты и недоделки дольщик имеет право предъявить Застройщику и потребовать их устранения, в соответствии с ФЗ-214.
Казалось бы, после создания в 2017 году компенсационного фонда и введения в 2019 году обязательных счетов эскроу, риски покупки квартиры в новостройке должны были приблизиться к нулю. Но нет! Практика показывает обратное – число обманутых дольщиков продолжает расти. Вот официальные данные:
В первом квартале 2021 года в целом по стране список обманутых соинвесторов строительства жилья пополнился более чем на 5 тыс. человек, подсчитал “Ъ” на основе данных Единого реестра проблемных объектов (ЕРПО).
…в первом квартале 2020 число обманутых дольщиков увеличилось на 25% год к году, в 2019 году — на 35%. Всего по стране в восстановлении прав сейчас нуждаются около 162 тыс. дольщиков.
Выходит, что несмотря на эти защитные механизмы от государства, степень риска вложений в долевое строительство зависит, все-таки, от стиля работы (деловой репутации) и административно-финансовых возможностей отдельной девелоперской компании. Поэтому грамотный выбор Застройщика – это и есть основной путь снижения рисков покупки новостройки.
Помимо этого, на «первичке» существуют, т.н. системные риски. Это риски, которые не зависят от добросовестности Застройщика, а являются отражением текущей экономической ситуации в отрасли или в экономике всей страны (например, кризис, аналогичный 2008 году, резкое повышение ставки рефинансирования ЦБ, и т.п.). Тут уже никуда не денешься – приходится смириться с тем, что такие неприятности иногда случаются, но эти риски смягчаются тем, что государство всегда (хоть и медленно) стремится поддержать дольщиков первичного рынка жилья.
Типовые риски при покупке квартиры на вторичном рынке.
Абсолютное большинство рисков вторичного рынка жилья для Покупателя квартиры сводятся к одному – возможному признанию сделки недействительной по решению суда, вследствие нарушения прав участника сделки, нарушения прав третьих лиц, или нарушения закона.
Причин этому может быть множество. Основные группы рисков покупки квартиры на вторичном рынке перечислены ниже:
· Нарушение прав несовершеннолетних (в т.ч. детей, которые только прописаны в квартире и не являются ее собственниками), нарушение правил использования материнского капитала.
· Нарушения прав наследников (как по завещанию, так и по закону).
· Нарушение прав так называемых «третьих лиц», в т.ч. отсутствие согласия на сделку супруги Продавца, получателя ренты или залогодержателя.
· Нарушение преимущественного права покупки (при покупке комнат или долей квартир).
· Недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки (со стороны Продавца).
· Нарушения, допущенные при приватизации жилья (в т.ч. права тех, кто отказался от приватизации).
· Нарушения, допущенные в процедуре покупки квартиры у юридического лица на вторичном рынке (особенности покупки квартиры у компании – см. по ссылке).
· Непогашенные долги Продавца квартиры, претензии кредиторов, возбуждение исполнительного производства и/или банкротство Продавца, как физлица (по иску кредиторов суд может отменить продажу квартиры).
· Умышленный обман Покупателя Продавцом, в т.ч. продажа квартиры по поддельным документам.
· Нарушение прав предыдущих собственников квартиры.
· и другие случаи, делающие сделку оспоримой или ничтожной.
По любому из этих оснований Покупатель может лишиться приобретенного права собственности на квартиру. Правда, это может произойти только по решению суда, а значит, Покупатель всегда имеет возможность защищать свое право.
Кроме того, на «вторичке» (в отличие от «первички») еще присутствуют риски, связанные не только с правами собственности на квартиру, но и с правами пользования (правом проживания в квартире). То есть Покупатель, в результате судебного спора, может не лишиться своего права собственности, но получить существенное его ограничение в виде дополнительного персонажа, имеющего право проживания в той же квартире.
Сравнение рисков покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке.
Вообще, с точки зрения покупки квартиры, количество рисков для Покупателя на «первичке» значительно ниже, чем на «вторичке», но основной риск «первички» (недострой дома и банкротство Застройщика) слабо поддается контролю. Например, для рядового Покупателя не представляется возможным предсказать, как поведет себя руководство компании-застройщика в будущем, в т.ч. при возникновении финансовых или административных проблем. Можно только прогнозировать вероятность его действий – будет ли оно изо всех сил стараться выполнить свои обязательства, или быстро с хлопнется и исчезнет, оставив дольщиков с носом.
Поэтому снижение рисков покупки новостройки – это, прежде всего, ответственный выбор компании-застройщика. Остальные риски «первички», по сути, являются производными от главного.
А с введением в действие единого компенсационного фонда застройщиков и специальных эскроу-счетов, риски «первички» сводятся к минимально возможному уровню.
С покупкой квартиры на вторичном рынке ситуация обратная. Количество рисков на «вторичке» гораздо выше, но они больше поддаются анализу и контролю. Все дело в том, что здесь Покупатель приобретает право собственности сразу (!), в отличие от «первички», где деньги инвестируются в будущий результат. И это право собственности на квартиру может быть обусловлено не только большим количеством оснований (в отличие от новостройки), но и самих субъектов права (владельцев и пользователей квартиры) может быть несколько, причем, не всегда явно обозначенных в титульных документах.
Поэтому снижение рисков на вторичном рынке – это тщательный анализ документов для изучения юридического статуса прав на квартиру, а также для изучения личности и полномочий самого Продавца.