В это крайне нестабильное время наши подписчики задают много вопросов про будущее рынка недвижимости и что делать сейчас с текущей недвижимостью. Так же большой пул клиентов приходит на парковку своих средств в недвижимость. Итак, давайте посмотрим на статистику предыдущих «периодов колебания», я расскажу Вам что происходит сейчас, а также дам советы, что делать дальше.
Давайте коротко пройдёмся по двум последним кризисам 2008 и 2014 года. Через эту статистику я покажу Вам мы набирались опыта и всё оперативней выходили из периодов колебания.
Итак, начнём.
2008 - 2010 года.
Мировой экономический кризис и крах девелоперов.
Причины и предпосылки: ипотечный кризис в США, кризис ликвидности развивающихся стран, падение цен на нефть
Падение цен: на 30–35% в долларах, на 10–15% в рублях.
Кризис 2008 года, как и 1998 года стал следствием в основном внутренних проблем российской экономики, хотя спусковым крючком послужил ипотечный кризис в США. Ипотечный мыльный пузырь лопнул, что привело к снижению оборотов мировой торговли, а также падению ликвидности в развивающихся странах, в том числе в России.
По сравнению с 1990-ми годами рынок недвижимости сильно изменился. Наряду со вторичным рынком жилья образовался крупный сегмент строящихся домов. Экономический кризис ударил по всем источникам финансирования проектов застройки. Особенностью кризиса на рынке жилой недвижимости в 2008–2010 годах стало относительно быстрое восстановление, которое не наблюдалось после коллапса 1998 года. Объем сделок и темпы строительства начали расти уже в 2011 году.
Если говорить простыми словами, после обвала фондовых бирж в строительстве пропали длинные дешёвые валютные деньги. у государства пропала возможность поддерживать и без того сырой сектор новостроек своими средствами. Многие застройщики ушли в собственность к банкам. Но в отличие от 1998 года, объём строительства вышел на предыдущий уровень уже к 2011 году. Рынок начал стабилизироваться.
2014 -2016 года.
Причины и предпосылки: падение цен на нефть и рубля, антироссийские экономические санкции, введение контрсанкций.
Падение цен: на 55% в долларах, на 15–20% в рублях
Для статистики, в 2014 год мы зашли с курсом доллара 32,5 рубля.
Рынок недвижимости отреагировал на очередной виток кризиса так же, как и в предыдущие годы: сокращением спроса, снижением темпов строительства, уменьшением рублевых цен, которые с учетом падения уровня жизни фактически выросли для большинства покупателей. Новым явлением стал рост значения ипотечного кредитования, которое фактически спасает жилищное строительство в условиях рецессии.
Для справки, в Декабре 2014 ипотечная ставка взлетела до 17% и продержалась таковой до марта 2015 года. Почему она пошла вниз?
Государство стало поддерживать застройщиков, субсидируя ипотечные ставки на покупку нового жилья.
Программа ипотеки с господдержкой завершилась в конце 2016 года. В рамках этой программы заемщики могли оформить ипотеку на первичном рынке с фиксированной ставкой в 12% годовых. За время действия программы заемщики получили 513 тыс. жилищных кредитов на общую сумму в 928 млрд руб. Таким образом государство профинансировало строительство 25 млн кв. м жилья.
Если заканчивать с 14-16 годом, можно отметить уже более опытные ходы от государства и существенно меньшую зависимость строительного сектора от внешних, макроэкономических факторов. Мы больше научились работать без валютной помощи и иностранного сырья. Началось активное импортозамещение.
2022 год.
Давайте начнём с того, что глупейшее сейчас было бы сказать - я знаю что будет дальше. Ни один эксперт не сможет предугадать поведение рынка в ближайший год. Недвижимость может пойди вверх или вниз. мой преподаватель по высшей математике в университете любил говорить, что можно увидеть динозавра на улице ровно с 50%вероятностью. Либо ты его увидишь, либо нет. И с рынком сейчас так же.
Но. Я могу Вам сказать одно точно. мы всё больше умеем НЕ зависит от внешнего рынка. С каждым кризисом мы отходим от потрясений всё оперативней.
Давайте снимать страхи постепенно.
1. Из чего мы будем строить.
Совсем недавно закончилась «российская строительная неделя» в Экспоцентре г. Москва, где встречались девелоперы, правительство, банки.
Я подготовил некоторые приятные новости оттуда.
К примеру, Марат Хуснуллин, Заместитель председателя Правительства России заверил, что уже ближайшие дни будет утверждён антикризисный план, чтоб не допустить обвал рынка. Будут проработаны механизмы сокращения инвестиционного строительного цикла, контроль ценообразования и поставка строительных материалов.
Иными словами. у нас в стране есть из чего строить, правительство это направление контролирует и будет направлять поддержку в сектор производства строительных материалов. Мы будем развивать импортозамещение.
2. Деньги для Девелоперов.
Тут тоже есть план действий.
в2014 и 2020 годах объём кредитной задолженности застройщиков достигал 480-500 миллиардов рублей. Сейчас в 2022 году эта цифра колеблется в районе 3 триллионов. Это объясняется переходом на проектное финансирование и новую редакцию 214ФЗ. Но пусть вас не пугает эта цифра. Выданных лимитов существенно больше и банки готовы справляться с нагрузкой. У государства на это средства есть, об этом заверил Никита Стасишин, Заместитель министра строительства и ЖКХ России.
Так же, для поддержки девелоперов готовится редакция в 2014 фз, позволяющая поэтапное открытие эскроу счетов, что поможет держаться застройщикам на плавку и снижать свою кредитную нагрузку. Эту новость нам сообщил Сергей Пахомов, Председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ.
3. Ипотечная ставка.
В наших, профессиональных кругах уже около недели идёт активный диалог о появлении новой программы ипотечного кредитования с государственным субсидированием. Мы ожидаем до 10% снижения от ставки рефинансирования. Более того, готовится большой пул предложений по сниженным ставкам из которых можно будет выбрать максимально удобный продукт под себя. Такое было в прошлые разы, это же произойдёт и сейчас. Не переживайте.
Итак, если резюмировать. Мы сейчас в беспрецедентном положении. Но с каждым кризисом мы всё больше замыкаемся а внутренний продукт и в долгосрочной перспективе это хорошо. Строительный сектор понимает что делать и мы имеем большую поддержку от государства, более того, правительство рассчитывает на девелоперов в вопросе восстановления экономики.
Поэтому недвижимость всегда была, есть и будет самым безопасным капиталовложением в сложные времена.
Что я могу посоветовать в краткосрочной перспективе.
Если вы хотите продать свою недвижимость – не стоит этого делать, если Ваши причины не ультимативны. Взвесьте своё решение несколько раз.
Если Вы хотите купить недвижимость для себя - нужно всё хорошо просчитать.
Наличный расчет - берите. Ипотека - давайте считать - наши специалисты готовы Вам дать бесплатную консультацию.
Если Вы хотите припарковать деньги безопасно - добро пожаловать. На рынке много ликвидных объектов в новостройках и они только начали расти в цене.
Как видите всё не так плохо а рынке новостроек и план действий у нас есть. Сейчас есть много адекватных объектов, которые мы активно реализуем и есть возможность сделать адекватную ипотечную ставку.
Одно я могу сказать точно, с ипотечной ставкой мы сможем что-то сделать сейчас и в будущем, а вот цены вниз определённо не пойдут.
А теперь ход за Вами.
Получите подборку лучших квартир напрямую от застройщиков в Санкт-Петербурге и ЛО на сайте ниже.