Начну со страшного: покупая квартиру в России, быть уверенным на 100% в ее чистоте нельзя. Разве что покупать с нуля у застройщика – но там другие риски.
Это присказка, сказка - впереди ⤵️
Андрей искал квартиру для покупки.
А Михаил и Галя разводились. Была у них квартира, купленная в браке, и оформленная на Мишу.
После развода Миша квартиру продал своему родственнику. Почему родственнику? А потому что тот не спросит: а Галя-то в курсе, что ты вашу общую квартиру мне сливаешь? Он и сам знает, что Галя не в курсе. Это и есть часть схемы.
Запоминайте: схема до смешного легкая.
Если квартира оформлена на одного из супругов, то после развода он ее легко продаст, потому что ПИСЬМЕННОЕ согласие БЫВШЕГО супруга на продажу совместной собственности не требуется!
Незнакомый покупатель спросил бы, был ли Михаил в браке на момент покупки квартиры. Хотя и обмануть покупателя легко – перепроверить самому, был ли продавец в браке, невозможно.
У Мишиного родственника Андрей и купил квартиру. Юридическая чистота ее вроде бы очевидна.
А через пару лет Андрею прилетел иск от Гали.
⚖️ Сначала Галя отсудилась с мужем, признала недействительной продажу квартиры родственнику без ее согласия.
⚖️ А потом суд признал за Галей право собственности на ½ квартиры, купленной Андреем (!).
5 лет судов. Нервы, деньги и здоровье - в топку.
Все инстанции признали право Гали на 1\2 долю квартиры – ЧЕСТНО купленной Андреем - с проверкой чистоты. Насколько обычному человеку доступна такая проверка. Ибо проследить всю цепь собственников еще можно. А вот проверить, кто из них когда состоял в браке – невозможно.
В Гражданском кодексе есть п. 1 ст. 302: если имущество приобретено у продавца, который не имел права на продажу, о чем добросовестный приобретатель не знал и не мог знать, то собственник (Галя в нашем случае) ВСЕ РАВНО вправе истребовать это имущество от приобретателя (Андрея), поскольку квартира утрачена помимо ее воли.
И как жить?
Вы на чьей стороне – Андрея или Гали?
Андрей ухватился за последний шанс – обратился в Конституционный суд о признании п. 1 ст. 302 противоречащим Конституции РФ.
Столкнулись интересы двоих: бывшей жены, без согласия которой бывший муж продал квартиру. И честного покупателя, который не мог знать о семейном положении прошлого собственника.
⠀
Все суды сочли законными требования бывшей жены и отдали ей половину квартиры, принадлежащей новому покупателю.
Андрей (покупатель) обжаловал в Конституционном суде п. 1 ст. 302 ГК РФ, по которой у ДОБРОСОВЕСТНОГО приобретателя можно забрать честно купленное имущество.
И Конституционный Суд в Постановлении от 13.07.21 № 35-П указал:
⚖️ Собственность охраняется законом.
⚖️ Защищаться должны и права добросовестного покупателя, который ВОЗМЕЗДНО приобретает жилье и вправе полагаться на данные Единого государственного реестра недвижимосьи, где не упоминались права бывшей жены прошлого собственника.
⚖️ Покупатель не обязан выяснять, находилось ли имущество в общей собственности супругов. Иное подрывало бы доверие к государственной регистрации недвижимости.
⚖️ Закон защищает добросовестных участников сделки, которые проявляют осмотрительность и осторожность.
⚖️ Право бывшей супруги - не повод игнорировать законные интересы покупателя.
⚖️ Заботливость и разумная осмотрительность – в приоритете. А значит, бывший супруг, если заинтересован в сохранении имущества, должен сам принимать меры и делить имущество.
⚖️ Бывшая супруга имела возможность защитить свои права, разделив имущество. А покупатель - не имел. Поскольку в Росреестре не было информации о супруге прошлого собственника.
⚖️ Отсутствие действий бывшей супруги означает незаинтересованность в имуществе. Значит, недопустимо нарушать права добросовестного покупателя.
Вердикт:
Ст. 302 ГК РФ не противоречит Конституции.
Но по иску бывшего супруга у добросовестного покупателя забрать имущество нельзя - если этот бывший своевременно не защитил сам свое имущество.
Решения судов по делу Андрея подлежат пересмотру.
Выводы: бывшим супругам надо вовремя делить имущество.
А покупателей несколько защитит это Постановление.
Хоть какой-то свет в конце тоннеля 🙏
И (со стоном): делите имущество вовремя…
#оспаривание сделок
#раздел имущества супругов
#добросовестный приобретатель
#юридическая помощь
#юрист по разводам