У квартиры может быть сразу несколько собственников. Все вопросы, касающиеся такого жилья, должны решаться совместно. Продажа квартиры, принадлежащей двум людям, возможна, если этого хотят оба владельца. Оформление сделки при этом имеет несколько особенностей.
В статье мы рассмотрим, что важно учесть при покупке или продаже квартиры с несколькими собственниками, какие документы необходимы, как составить договор купли-продажи и оформить сделку, как передать деньги, порядок уплаты налогов.
Виды собственности на общую квартиру
Правовые отношения между собственниками одной и той же квартиры регламентируются законодательством.
Совместное владение жильем возможно в двух формах:
- Долевая собственность. В рамках подобных правоотношений предполагается, что за каждым из собственников закреплено право на управление конкретной долей имущества. Это может быть как ½, так и 3/7. Размер доли зависит от разных факторов, таких как наследование, дарение и т. п. Доли прописаны во всех официальных документах.
- Совместное владение. В таких правоотношениях доли сторон не определены, собственники распоряжаются недвижимостью, как единым целым. Обычно такое происходит, если речь идет об имуществе, нажитом в браке.
По желанию владельцев совместное владение можно перевести в долевое. Для этого нужно составить добровольное соглашение или обратиться в суд.
Как продать квартиру с несколькими собственниками
При продаже квартиры, принадлежащей двум и более владельцам, необходимо соблюсти ряд дополнительных формальностей. Важно помнить, что продажа всей жилплощади возможна только с согласия каждого из собственников.
Если продается квартира с долевой собственностью, возможны такие варианты развития событий:
- Собственники решали продать жилье одному и тому же покупателю. В этом случае формальностей минимум. Составляется стандартный договор купли-продажи, в котором в качестве продавца указывают обоих совладельцев. Договор подписывают оба продавца и покупатель.
- Один из собственников хочет продать свою долю, второй – нет. Первый владелец имеет право продать свою долю, но должен считаться с правом преимущественной покупки для второго собственника. Продавец обязан сначала предложить сделку содольщику. Предложение делают в письменной форме по установленному образцу. Если содольщик заинтересован в покупке, сделка оформляется. Если в течение месяца со дня получения уведомления содольщик на него не отреагировал, второй собственник получает право продать свою долю другому покупателю. Естественно, у продавца доли должно быть подтверждение получения уведомления содольщиком, но проще всего будет, если второй владелец оформит нотариально заверенный отказ от выкупа доли.
- Содольщики хотят продать свои доли разным людям. В этом случае каждый собственник должен «уважить» преимущественные права содольщика и сначала предложить выкупить доли друг другу. Далее оба владельца официально отказываются от выкупа и заключают сделку купли-продажи каждый своей доли.
При продаже квартиры, находящейся в совместной собственности, в роли продавца выступает тот, на чье имя оформлено жилье. При этом у него на руках должно быть нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу. Если один из супругов против, продавать такую квартиру нельзя. Необходимо обратиться в суд для определения долей, а затем продавать только свою часть, предварительно предложив ее покупку содольщику в соответствии с действующим преимущественным правом.
Документы для продажи жилья с двумя собственниками
Для оформления продажи квартиры с двумя собственниками требуется стандартный пакет документовплюс ряд дополнительных актов.
Стандартный набор включает в себя:
- Документ, подтверждающий право собственности (предыдущий договор купли-продажи, договор дарения и т. д.).
- Выписка из ЕГРН.
- Договор купли-продажи между продавцом и покупателем.
- Паспорта всех участников сделки.
- Паспорта на квартиру.
- Справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
- Выписка из домовой книги, где указаны прописанные и временно выписанные лица.
Дополнительные документы зависят от обстоятельств продажи.
Это могут быть:
- подтверждение реализации преимущественного права содольщика (в форме нотариально заверенного отказа или в виде подтверждения отправки уведомления с датой);
- нотариально заверенное согласие одного из супругов либо брачный договор;
- при продаже жилья, частью которого владеет несовершеннолетний или недееспособный гражданин, нужно согласие органов опеки.
Если одним из собственников выступает лицо в возрасте 14–18 лет, требуется также его письменное согласие на сделку.
Договор купли-продажи квартиры от двух собственников
Договор купли-продажи не имеет установленной законом формы и может быть составлен произвольно. Однако юристы рекомендуют помнить о ключевых моментах, которые важны для определения дальнейших правоотношений.
В договоре указывают:
- дату;
- полные персональные данные продавцов и покупателя;
- максимально полное описание квартиры, в том числе адрес;
- цена недвижимости и порядок внесения средств;
- права, обязанности и ответственность сторон;
- пункт, подтверждающий дееспособность сторон;
- подписи сторон.
Договор составляют в нескольких экземплярах: для каждого из продавцов, для покупателя, нотариуса и для передачи в Росреестр.
Нужен ли нотариус при оформлении сделки
Нотариус обязательно заверяет сделку, если продается квартира с долевой собственностью. При продаже жилья, находящегося в совместной собственности, участие нотариуса необязательно(но возможно по желанию одной из сторон).
Передача денег при покупке квартиры у нескольких собственников
Порядок расчетов должен быть прописан в договоре купли-продажи. Деньги могут быть переданы из рук в руки в присутствии нотариуса или без него. Возможна аренда банковской ячейки, при этом для каждого из продавцов арендуют отдельную ячейку.
Надежный способ расчетов – аккредитив на имя продавца, но при такой форме расчетов стороны договора несут дополнительные расходы на услуги банка.
Покупатель должен запросить у каждого из продавцов расписку.
Налоги при продаже квартиры несколькими собственниками
После заключения сделки продавец обязан уплатить подоходный налог в размере 13% от суммы. Собственник освобождается от уплаты налога, если он владел квартирой или долей более 5 лет или более 3-х лет в случае, когда она была получена им в наследство или по договору дарения.
Продавцы имеют право на налоговый вычет в сумме до 1 млн рублей. Если совладельцы оформили сделку одним договором, сумма вычета будет разделена между ними пропорционально долей. Если каждый из собственников заключил автономную сделку, право на вычет 1 млн рублей появляется у каждого из содольщиков.
Продажа квартиры с двумя собственниками сопряжена с соблюдением дополнительных формальностей. Алгоритм сделки и перечень документов для ее заключения зависит от формы владения имуществом.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.