Любая перепланировка в квартире должна быть согласована с БТИ. Изменения конфигурации вносятся в техпаспорт. Если перепланировка не узаконена, при продаже такого жилья могут возникнуть серьезные проблемы.
В статье мы рассмотрим, что такое перепланировка квартиры, что важно учесть при покупке квартиры с перепланировкой, как проверить законность произведенных изменений, какие риски существуют для покупателя, порядок узаконивания перепланировки жилья.
Что такое перепланировка в квартире
Перепланировкой называют действия, результатом которых становится изменение первичной конфигурации объекта. Как правило, жильцы предпринимают шаги для увеличения жилой площади за счет присоединения лоджии, балкона, кладовки, прихожей.
Для выполнения этих видов работ нужно разрешение БТИ. Проектную документацию подают в бюро технической инвентаризации. Если изменения не противоречат строительным нормам, не создают угрозу для жильцов соседних квартир, государственная организация должна их одобрить и внести соответствующие изменения в техпаспорт объекта.
В каких случаях согласование не требуется
Не все изменения нужно согласовывать в бюро технической инвентаризации.
В каких случаях одобрение БТИ не нужно:
- при расширении площади санузла за счет прихожей;
- при установке дверей между комнатой и кухней;
- при монтаже перегородок и двойных дверей;
- при замене дверей и окон;
- при замене старых коммуникационных труб на новые;
- при увеличении количества секций батареи.
Можно сделать один дверной проем в несущей стене. Косметические ремонты также проводятся без согласования.
Когда требуется получить разрешение
При планировании изменений следует выделить моменты, для которых нужно одобрение БТИ.
Какие работы относятся к категории перепланировки, требующей согласования:
- полный или частичный демонтаж одной из стен;
- увеличение площади комнат за счет лоджии или балкона;
- совмещение ванной и туалета;
- перенос коммуникаций;
- установка батарей на балконе или лоджии;
- подключение системы «теплый пол» к централизованному отоплению;
- удаление подоконника;
- перенос мокрых зон (ванной, кухни, туалета);
- перенос газового оборудования;
- обустройство антресольного этажа.
Любые изменения, в результате которых нагрузка на стены увеличивается до критической, БТИ не одобрит. При подготовке проекта нужно ориентироваться на строительные нормы и правила, иначе вы получите отказ и зря потеряете время.
Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
Если перепланировка не узаконена, но при этом не несет в себе опасность для жильцов и соседей, такую квартиру можно продавать и покупать. Но покупатель должен быть поставлен в известность об отсутствии согласования. Как правило, в таких случаях стоимость жилья бывает ниже рыночной – таким образом продавец компенсирует новому владельцу расходы на узаконивание изменений и моральные издержки.
Категорически не рекомендуется утаивать от покупателя факт неузаконенной перепланировки. Если в будущем у нового владельца возникнут проблемы, он может подать на продавца в суд.
Минусы и риски покупки квартиры с неузаконенной планировкой
Покупатели охотно рассматривают выгодные предложения. Стоимость квартир с неузаконенной перепланировкой может быть на 10–20% ниже рыночной. Предполагается, что эта разница компенсирует покупателю хождение по инстанциям с целью согласовать изменения законным порядком.
И все-таки при покупке подобного жилья нужно учитывать риски. Некоторые виды перепланировки противозаконны и не могут быть одобрены БТИ в принципе. В таких случаях новому жильцу придется уплатить штраф и вернуть квартире первозданный вид, зафиксированный в техпаспорте.
Даже если изменения планировки не несут опасности для жильцов, БТИ может отказать в их легализации. В этом случае у владельца есть право подать в суд, но рассмотрение дела может продлиться несколько месяцев, и все это время покупатель будет переживать по поводу судебного решения.
Как узнать, узаконена ли перепланировка квартиры
При осмотре жилья нужно проверить соответствие его конфигурации техпаспорту БТИ. Делать это нужно внимательно, скрупулезно. Иногда имеет смысл пригласить специалиста с профильным образованием и опытом.
Как узаконить перепланировку в квартире
Владелец квартиры может узаконить перепланировку постфактум. Это возможно, если изменения не противоречат строительным и санитарным нормам, а также не вызывают протеста у других жильцов дома.
Что нужно сделать:
- Подать заявку в местную архитектуру.
- Пройти комиссию, которая должна подтвердить безопасность изменений и отсутствие нарушений.
- Получить разрешение в БТИ.
Согласование изменений может занять около полугода. Владельцу квартиры нужно будет оплатить разработку проекта и изготовление нового техпаспорта.
Какую перепланировку квартиры невозможно узаконить
БТИ не позволяет узаконить изменения, опасные для жизни и имущества жильцов дома.
Какие изменения относят к нарушениям:
- снос несущих стен;
- самовольное присоединение чердака или подвала;
- демонтаж систем вентиляции;
- перенос мокрых зон в места над жилыми комнатами соседей снизу;
- увеличение жилой площади за счет площади мокрых зон;
- подключение системы «теплый пол» к общедомовой электросети.
При выявлении факта нарушений владелец объекта обязан заплатить штраф и вернуть жилью первозданный вид.
Купля-продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой возможна и легальна, если покупатель знает об этом факте. Цена на такую недвижимость бывает намного ниже рыночной. После покупки квартиры новый владелец должен согласовать изменения в БТИ самостоятельно.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.