В идеале покупатели приобретают квартиру без жильцов, по факту и в юридическом смысле. То есть в ней никто не живёт, не прописан. Но на практике такая ситуация встречается примерно в половине сделок купли-продажи вторички. При этом наличие прописанных жильцов в покупаемой квартире не является препятствием для заключения сделки, но несёт некоторые риски для покупателя.
В статье мы рассмотрим, что важно знать о купле-продаже квартир с прописанными в ней людьми, какие подводные камни могут ждать покупателя и продавца, где и как узнать о зарегистрированных жильцах перед покупкой, порядок сделки.
Можно ли купить квартиру с прописанными жильцами
Законодательно установлены два вида регистрации граждан по месту жительства: постоянная и временная. Эта та же самая прописка – термин, который использовали ранее. Регистрация считается постоянной, если человек фактически проживает по адресу, указанному в его паспорте. Временная – когда его актуальное место проживания оказывается иным. Например, гражданин А. постоянно зарегистрирован в г. Иваново по определённому адресу. И живёт он там же. А его сосед по лестничной площадке, хотя и прописан в Иванове, фактически проживает в Сочи, где у него оформлена временная регистрация.
Обратите внимание! Человек, прописанный в квартире, не всегда является её собственником. Это может быть жильё родителей, в котором проживает взрослый сын или дочь, или они купили детям жилплощадь, зарегистрировали их там, но оформили право собственности на себя.
Регистрация граждан в квартире просто подтверждает их право пользоваться всеми благами квадратных метров. При этом собственник может постоянно проживать в другом городе или стране.
Купить квартиру, где прописаны люди, можно. Закон не устанавливает никаких запретов. В самом простом случае продавец-собственник в соответствующем пункте договора купли-продажи обязуется полностью освободить жильё и выписать всех проживающих с ним людей в течение некоторого срока (например, 2-недельного или месячного). Этот срок отсчитывают с момента переоформления права собственности на покупателя. Но бывает, что к моменту заключения сделки квартира уже полностью свободна.
Более сложные действия приходится совершать продавцу и покупателю, если по ряду причин (рассмотрим ниже) в квартире остаются прописаны люди. Такая сделка также может иметь минусы для всех её участников, которые нужно предварительно взвесить.
Минусы для покупателя
Поскольку квартиру с прописанными гражданами продать сложнее, продавец обычно продаёт её дешевле, чем полностью свободные аналоги. Разница может доходить до 30%, что просто радует покупателя.
Но сразу же начинаются трудности. Выписать зарегистрированных жильцов без их согласия можно только по решению суда. Действующее законодательство не рассматривает смену собственника жилого помещения основанием для выписки проживающих в нём людей, если они постоянно зарегистрированы на этих квадратных метрах.
Важно! Продажу квартиры с жильцами по заманчивой цене часто предлагают мошенники. Дав обещание выписать всех проживающих сразу после получения денег, они сливаются, как только оговоренная сумма приходит на их счёт. Незадачливому продавцу достаются квартира и адская жизнь в попытках выселить навязанных соседей.
Минусы для продавца
Продавец также страдает, если в квартире остаются прописанные лица. Во-первых, цена продажи всегда будет ниже, чем рыночная. Во-вторых, очередь за таким жильём не стоит, скорее, наоборот: большинство граждан прекрасно понимают, с какими сложностями им предстоит столкнуться. Ведь есть категории жильцов, которых невозможно ни выписать, ни выселить, поскольку их права охраняются законом.
И умалчивать о такой «нагрузке» тоже смысла мало: суд сразу расторгает эту сделку. Более того, продавцу ещё придётся заплатить некую сумму покупателю в качестве компенсации.
Как проверить, кто прописан в квартире перед покупкой
Для покупателя очень важно узнать о прописанных в квартире ещё до выхода на сделку. Причём одних только заверений продавца, что всё законно и просто отлично, мало. Он должен предъявить соответствующие доказательства.
Чтобы узнать, кто прописан в покупаемой квартире, от продавца нужны следующие документы:
- Выписка из ЕГРН, которую заказывают в МФЦ или ближайшем отделении Госреестра. Помимо технических характеристик жилья она содержит информацию о собственнике, как он приобрёл жильё, какие имеются обременения, в том числе прописанные лица.
- Выписка из домовой книги, где указаны все зарегистрированные в квартире лица на дату запроса.
- Архивная выписка из домовой книги, где перечислены все лица, которые ранее были прописаны в данной квартире и выписаны из неё.
Выписки из домовой книги заказывают в УФМС или управляющей компании, обслуживающей дом.
Для жителей Москвы есть ещё одна возможность узнать историю квартиры: заказать в МФЦ единый жилищный документ. В нём сведены вместе сведения из Госреестра, домовой книги, а также данные финансового лицевого счёта.
Особенности и порядок купли-продажи квартиры с прописанными лицами
Процесс купли-продажи квартиры с прописанными жильцами аналогичен стандартному. Юридических отличий сделки не имеют, но есть некоторые особенности.
Что необходимо сделать при покупке квартиры с обременением в виде зарегистрированных жильцов:
- Продавец уведомляет всех прописанных о предстоящей продаже жилья и о необходимости выписки из него. Если в числе зарегистрированных лиц есть те, кто по ряду причин не может выписаться, он об этом сразу ставит в известность покупателя.
- Продавец и покупатель составляют предварительный или основной договор купли-продажи. В типовой форме предусмотрен пункт о сроке освобождения квартиры, его обязательно нужно проставить. Если на жилой площади остаются зарегистрированные лица, в договоре указывают срок выписки только продавца. Тем самым подтверждается согласие покупателя на решение проблемы с оставшимися жильцами своими силами. Договор купли-продажи обязательно регистрируют у нотариуса, если он касается покупки части объекта, находящегося в долевой собственности, или когда собственник – несовершеннолетний или недееспособный гражданин.
- Покупатель регистрирует право собственности.
- Участники сделки подписывают акт приёма-передачи жилья.
- Продавец и покупатель производят окончательный расчёт.
С этого момента продавец не отвечает за судьбу лиц, зарегистрированных в его бывшей квартире. А покупатель не вправе предъявить ему претензию, ведь подписав договор, он согласился принять на себя определение участи оставшихся жильцов.
Необходимые документы
Продавец собирает стандартный пакет документов (паспорт, согласие супруга, справка об отсутствии задолженности по платежам за ЖКХ), к которому обязательно прикладывает и справку о наличии прописанных граждан.
Покупателю достаточно паспорта и согласия супруга, если он приобретает квартиру на общие средства.
Стоимость и сроки сделки
Как показывает практика, покупка квартиры с прописанными гражданами занимает больше времени, чем простая сделка. Обычно на неё затрачивают от 1 до 2 месяцев. И это понятно: сторонам приходится обговаривать детали, от которых свободна стандартная процедура.
Что касается финансовых затрат, их размер зависит от того, кто будет осуществлять ведение сделки (нотариус, юрист или риелтор). Но в любом случае сделка предусматривает расходы на подготовку пакета документов и на регистрацию независимо от того, действуют ли продавец и покупатель самостоятельно или же нанимают третьих лиц.
За что обязательно платит продавец:
- расширенная выписка из ЕГРН (госпошлина);
- оценка жилья (при необходимости);
- справки из ПНД (по тарифам медучреждения);
- узаконивание перепланировки (если она есть).
Стоимость ведения сделки зависит от набора услуг, которые заказывают участники, государственных тарифов на услуги юриста, нотариуса и расценок риелторской конторы.
Приблизительные расходы на ведение сделки:
- В нотариате – до 20 000 руб. при обязательном участии нотариуса и до 11 000 руб. при добровольном обращении участников. В любом случае стоимость услуг определяется ценой на квартиру.
- У юриста – в зависимости от количества делегируемых действий и региональных расценок на услуги юристов.
- В агентстве недвижимости – в пределах 5% стоимости квартиры.
Регистрация права собственности в Росреестре производится после уплаты государственной пошлины. Кроме того, заплатить налог придётся еще и при подаче заявления в суд о принудительной выписке граждан, числящихся в квартире.
Кого нельзя выписать из купленной квартиры
Риелторы иронично называют граждан, которых нельзя выписать из жилья, вечными жильцами. Законодательно под это «определение» попадают люди, которым закон позволяет пожизненно проживать в квартире даже при смене собственника. Принимая решение о приобретении таких квадратных метров, покупателю нужно уточнить, нет ли таких людей в списке зарегистрированных, ведь выселить их невозможно никаким способом, кроме их собственного желания.
Нельзя выписать из квартиры следующие категории граждан:
- Членов семьи собственника, которые добровольно отказались от приватизации жилья в его пользу, но прописанные в нём.
- Детей, не достигших совершеннолетия (даже если они находятся в детдоме), без разрешения органов опеки и попечительства.
- Супруга собственника (даже бывшего), если брачным контрактом предусмотрено его бессрочное проживание в квартире.
- Наследников умершего собственника, если их право на проживание в квартире оговорено в завещании.
- Лиц, зарегистрированных на основе договора ренты.
- Пайщиков ЖСК и их семьи, не являющиеся собственниками, но участвовавшие в выплате пая и прописанные в кооперативной квартире.
Обратите внимание! На право проживания в приобретаемой квартире могут претендовать и те лица, которые выписаны из неё временно: выехавшие на учёбу или работу за границу или в другой город, регион, призванные на военную службу, отбывающие наказание в исправительных учреждениях. Чтобы определить, есть ли такие граждане, необходима архивная выписка из домовой книги.
Граждане из любой перечисленных выше категорий, зарегистрированные временно, проблем для покупателя не создадут: их можно выписать сразу после переоформления права собственности без согласия, минуя судебные инстанции.
Покупка квартиры с прописанными жильцами – вполне допустимое событие. Однако следует помнить, что последствия покупки представляют собой задачу, решить которую сложно. Заманчивая цена вряд ли полностью оправдает все труды, которые придётся приложить, чтобы стать полноценным хозяином своих квадратных метров и выселить «наследство», доставшееся от предыдущего собственника.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.